2020年商品房銷售面積及銷售金額再創(chuàng)歷史新高

新開工竣工明顯縮量，預期未來市場供應(yīng)量下降

——2020年房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點評

??一、全年商品房銷售面積及銷售金額均再創(chuàng)歷史新高

??2020年，商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%，增幅比1-11月份提高1.3個百分點，上年為下降0.1%。商品房銷售額173613億元，增長8.7%，增幅比1-11月份提升1.5個百分點。

??2020年商品房銷售面積和銷售金額均再創(chuàng)歷史新高。其中，商品房累計銷售面積同比增速達到2.6%，較2019年提升2.7個百分點；商品房銷售額同比增速達到8.7%，較2019年提升2.2個百分點。在年初受疫情影響嚴重，兩項指標一度同比下跌35%以上的大背景下，全年增長態(tài)勢超出預期。

??縱觀2020年全年，全國商品房銷售面積及銷售金額同比實現(xiàn)了低開高走、不斷修復并完成突破的過程，這一方面得益于中央堅持推行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持市場流動性合理充裕，為企業(yè)和個人減負等，促使經(jīng)濟加速擺脫疫情影響，實現(xiàn)穩(wěn)步恢復并長期向好，為房地產(chǎn)開工及運營提供了良好的外部支撐條件；另一方面得益于地方政策的扶持和房企的營銷刺激。2020年，戶籍制度改革穩(wěn)步推進，城市落戶限制全面放寬放松，同時，地方人才政策層出不窮，進一步提高了人口流動性。此外，新型城鎮(zhèn)化深入推進，城市更新、老舊小區(qū)改造如火如荼開展等，為房地產(chǎn)市場發(fā)展注入了新的活力。在企業(yè)層面，在持續(xù)經(jīng)營要求和下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管再度趨緊等多重壓力下，房企紛紛加快推售節(jié)奏，并開展打折放量等營銷政策，有力地刺激了住房需求的釋放。

??從目前房地產(chǎn)市場趨勢來看，房地產(chǎn)市場保持總體平穩(wěn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅總體穩(wěn)定，同比漲幅有擴有落。其中，一線城市新建商品房銷售價格環(huán)比漲幅略有擴大，同比漲幅與上月相同，二三線城市新建商品房銷售價格環(huán)比漲幅與上月相同，同比漲幅均有所回落。在中央保持“房住不炒”調(diào)控定力，地方因地制宜、多策并舉貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控長效機制下，房地產(chǎn)市場發(fā)展總體趨于平穩(wěn)。但一線城市及部分熱點二線城市由于人口持續(xù)流入、住房供需矛盾突出，且二手房價格環(huán)比漲幅持續(xù)擴大，促使新房上市仍存在“搶房”“炒房”等問題。12月，中央經(jīng)濟工作會議和全國城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議相繼召開。兩次會議均明確提出，2021年要重點解決好大城市住房突出問題，而建設(shè)發(fā)展租賃住房將是2021年房地產(chǎn)發(fā)展重點任務(wù)。由此來看，一線城市及熱點二線城市住房矛盾突出問題預計將有所緩解，城市房地產(chǎn)市場發(fā)展也將更趨平穩(wěn)。

??整體來看，2020年房地產(chǎn)業(yè)在前期受疫情沖擊較大的背景下，仍實現(xiàn)了超預期增長，再次展現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的韌性和活力。但“房住不炒”已是一項長期國策且被正式寫入十四五規(guī)劃文件，三道紅線等房企資金監(jiān)測和融資管理新規(guī)和房貸集中度管理兩道紅線相繼出臺，昭示了房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展再享政策紅利可能性較小，結(jié)合2020年房企土地購置面積和房屋新開工面積同比均有所回落來看，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模已基本見頂，房企發(fā)展必須加速由量轉(zhuǎn)質(zhì)，同時重點關(guān)注租賃、物管、養(yǎng)老等行業(yè)細分領(lǐng)域。

??單月數(shù)據(jù)方面，12月商品房銷售面積刷新歷史單月商品房銷售面積新高，環(huán)比增長44.0%，同比增長11.5%。商品房銷售面積環(huán)比大增主要是因為房企為完成全年業(yè)績目標任務(wù)和回籠資金以應(yīng)對即將到來的還債高峰期，全力釋放各類放量降價促銷等利好政策，極大地刺激了市場需求的釋放。

??從分類物業(yè)銷售看,2020年住宅銷售面積較2019年增長3.2%，較1-11月擴大1.3個百分點。辦公、商業(yè)用房銷售面積同比出現(xiàn)不同幅度下降，但降幅較1-11月均收窄2.4個百分點。其中，2020年辦公銷售面積較2019年下降10.4%，降幅最大，商業(yè)用房銷售面積較2019年下降8.7%。銷售金額方面，2020年住宅銷售金額較2019年增長10.8%，較1-11月擴大1.3個百分點。辦公、商業(yè)用房銷售金額同比不同幅度下降。其中，2020年商業(yè)用房銷售金額較2019年下降11.2%，降幅最大，辦公銷售金額較2019年下降5.3%。

??從各地區(qū)銷售情況來看，東部仍處于行業(yè)領(lǐng)先位置，全年銷售面積、銷售金額及同比增幅均為地區(qū)最高。西部地區(qū)銷售面積及銷售金額同比均實現(xiàn)了正增長。中部地區(qū)銷售面積較2019年小幅下滑，但銷售金額略有增長。東北地區(qū)銷售面積及銷售金額同比雙降。

??二、全年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增長7.0%，四季度單月投資逐步降速

??2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長7.0%， 增速比1—11月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資104446億元，增長7.6%，增速比1-11月提高0.2個百分點，比上年回落6.3個百分點。

??2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比和住宅開發(fā)投資累計同比均實現(xiàn)正增長，但增速較2019年分別回落2.9個、6.3個百分點。

??“房住不炒”已是我國一項長期國策，下半年中央又陸續(xù)推出房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度“兩道紅線”等，從資金使用方和資金供應(yīng)方兩端規(guī)范限制資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，彰顯了中央促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、促進房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟實現(xiàn)均衡發(fā)展的決心。對房企而言，在行業(yè)規(guī)模基本見頂?shù)那闆r下，開發(fā)投資更需謹慎，注重資金投入有力有效。

??單月數(shù)據(jù)方面，12月份房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比繼續(xù)下降7.6%，同比增長9.4%，但增速較11月繼續(xù)縮小1.5個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)縮減主要與房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)趨緊、房企資金緊張且對2021年房地產(chǎn)市場預期相對保守等因素有關(guān)。但總體來看，自4月以來，單月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比均保持較高增幅，彰顯了房地產(chǎn)開發(fā)投資具有較強韌性，持續(xù)釋放投資拉動經(jīng)濟發(fā)展效應(yīng)。

??從物業(yè)類別投資上看，2020年住宅、辦公投資較2019年均有所擴大。其中，住宅投資規(guī)模、同比增幅均是最高；辦公投資規(guī)模同比增長5.4%，較1-11月擴大1.2個百分點。2020年商業(yè)開發(fā)投資規(guī)模較2019年小幅下降1.1個百分點。

??各區(qū)域開發(fā)投資中，東部地區(qū)以74564億元的開發(fā)投資規(guī)模居首，隨后依次是西部、中部和東北地區(qū)。從增長情況來看，西部地區(qū)以8.2%的同比增幅居首，隨后依次是東部、東北和中部地區(qū)。

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