??城市綜述：關(guān)中西部工業(yè)城市，“東擴(kuò)、南移、北上”發(fā)展方向

??寶雞，古稱(chēng)陳倉(cāng)，地處陜西省關(guān)中西部，東連咸陽(yáng)，南接漢中，西北與甘肅省的天水和平?jīng)雠?。常住人口約376萬(wàn)，支柱產(chǎn)業(yè)為汽車(chē)零部件、鈦及鈦合金、煙酒食品、能源化工、優(yōu)勢(shì)裝備制造。

??寶雞市轄渭濱、金臺(tái)、陳倉(cāng)三區(qū)，下轄岐山、扶風(fēng)、鳳翔等九縣。寶雞城區(qū)三面環(huán)山，呈狹長(zhǎng)型分布，在本世紀(jì)初，建成區(qū)僅僅覆蓋渭河沿岸30萬(wàn)平方公里范圍。隨著“東擴(kuò)、南移、北上”發(fā)展戰(zhàn)略的提出和落實(shí)，寶雞城區(qū)面積逐步擴(kuò)展到目前的超150萬(wàn)平方公里，城區(qū)人口已超85萬(wàn)人。

??具體來(lái)說(shuō)，“東擴(kuò)”即行政中心東移、發(fā)展虢鎮(zhèn)版塊連接陳倉(cāng)區(qū)，“南移”即發(fā)展高新區(qū)、高鐵南站，“北上”即建設(shè)蟠龍新區(qū)。相較而言，“南移”進(jìn)展最為順利，尤其是高新區(qū)已然成為寶雞新的區(qū)域地標(biāo)，其次是“東擴(kuò)”，而“北上”由于受到地形限制發(fā)展相對(duì)緩慢。

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??2017年開(kāi)始快速上升

??2019年降溫后項(xiàng)目競(jìng)相降價(jià)

??2017年以前，寶雞樓市是典型的內(nèi)生型市場(chǎng)，意即市場(chǎng)供需雙方多是本土開(kāi)發(fā)商和地緣性客戶(hù)。樓市整體不溫不火，成交均價(jià)低于4000元/平方米。

??2017年-2019年下半年，是寶雞樓市的高速發(fā)展期，成交均價(jià)迅速攀升，漲幅近50%。

??2019年末寶雞樓市由盛轉(zhuǎn)衰，一方面，項(xiàng)目扎堆入市，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，樓市整體供過(guò)于求，購(gòu)房者觀(guān)望情緒濃厚，另一方面，經(jīng)歷前兩年樓市高速發(fā)展，人口吸附能力有限的寶雞潛在購(gòu)房需求基本已經(jīng)釋放完畢。在此期間，受到年終業(yè)績(jī)壓力影響，以碧桂園為首的品牌房企率先降價(jià)，最高降幅達(dá)1500元/平方米，藍(lán)光雍錦半島等項(xiàng)目為加速去化，精裝改毛坯以降低單價(jià)。

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??不限購(gòu)、不限售，首付三成/四成

??3月降首付“一日游”

??寶雞房地產(chǎn)調(diào)控政策相對(duì)寬松，并無(wú)限購(gòu)、限售等限制性政策。限貸方面，多數(shù)項(xiàng)目執(zhí)行首套房首付30%、二套首付40%，個(gè)別本土開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目允許20%首付，某本土房企通過(guò)集團(tuán)小額貸款公司提供零首付。

??疫情發(fā)生后，3月12日，寶雞市發(fā)布15條新政穩(wěn)樓市。除了緩繳土地出讓金、降低預(yù)售取證標(biāo)準(zhǔn)等常規(guī)的供應(yīng)端紓困政策以外，還明確提出“積極爭(zhēng)取降低首套住房貸款首付比例政策，公積金貸款最高額度由40萬(wàn)提高至50萬(wàn)”。但也正因?yàn)椤敖凳赘丁敝荚诖碳ば枨笠欢耍赡芤l(fā)居民盲目加杠桿，新政不出一日遭遇下架。

??6月，寶雞出臺(tái)15條穩(wěn)就業(yè)舉措，其中提到“在校大學(xué)生持學(xué)生證、專(zhuān)科及以上學(xué)歷畢業(yè)生持畢業(yè)證即可落戶(hù)”，意味著寶雞落戶(hù)基本放開(kāi)，近乎實(shí)現(xiàn)零門(mén)檻落戶(hù)。但從實(shí)際情況來(lái)看，由于寶雞是重工業(yè)城市，缺乏對(duì)口高層次人才的就業(yè)崗位，政策引人效果有限。

??當(dāng)前樓市

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??疫情加速市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷

??4、5月以?xún)r(jià)換量短暫“小陽(yáng)春”后再度轉(zhuǎn)涼

2020年，新冠肺炎疫情讓寶雞樓市雪上加霜。2月寶雞商品住宅供、求一度跌至歷史低位。4月隨著疫情影響逐漸散去，房企加速推貨，單月住宅供應(yīng)面積攀升至120萬(wàn)平方米，創(chuàng)近年來(lái)新高，另一方面，加大折扣力度，以?xún)r(jià)換量，典型如碧桂園鳳凰城降價(jià)約400元/平方米，4月寶雞整體成交面積高達(dá)50萬(wàn)平方米。5月，市場(chǎng)熱度延續(xù)。不過(guò)，隨著階段性降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的暫停，寶雞市場(chǎng)再度轉(zhuǎn)涼。

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??渭濱>金臺(tái)>陳倉(cāng)

??高新一期、南站板塊是價(jià)格高地

??主城三區(qū)中，陳倉(cāng)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)不甚明顯，在售項(xiàng)目主要集中在虢鎮(zhèn)版塊，均價(jià)僅3000-4000元/平方米。

??金臺(tái)區(qū)主要包含市中心、金臺(tái)大道、行政中心等版塊，是寶雞的老城區(qū)，但發(fā)展相對(duì)飽和，在售項(xiàng)目多為本土房企開(kāi)發(fā)，整體均價(jià)在4000-5500元/平方米。

??渭濱區(qū)主要包含高新一期、二期、三期和南站四大板塊，其中高新一期和南站板塊由于發(fā)展起步較早，整體配套較為成熟，均價(jià)達(dá)6000元/平方米，極個(gè)別價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目如觀(guān)山堂均價(jià)更是高達(dá)18000元/平方米。高新二期、三期因板塊開(kāi)發(fā)進(jìn)度差異均價(jià)依次遞減，二期均價(jià)在5300元/平方米左右，三期均價(jià)低于5000元/平方米。

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??剛需主導(dǎo)市場(chǎng)，價(jià)格極度敏感

      120平米三房受歡迎

寶雞的主力購(gòu)房群體仍然是本地客戶(hù)和周邊郊縣客戶(hù)，其中本地客戶(hù)普遍選擇在原生活圈內(nèi)購(gòu)置新房，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的年輕客群會(huì)從老城區(qū)轉(zhuǎn)移至高新區(qū)購(gòu)房。周邊郊縣客戶(hù)購(gòu)房的主要訴求是改善居住環(huán)境或方便子女上學(xué)。

另外，毗鄰的甘肅省天水、平?jīng)龅仁匈?gòu)房者也為數(shù)不少，在綜合考量寶雞的城市人居環(huán)境和房?jī)r(jià)后選擇居家遷移，以天水為例，盡管整體居民收入水平與寶雞相近，但住宅成交均價(jià)在8000元/平方米以上，兩相對(duì)比，寶雞“性?xún)r(jià)比”凸顯。除此以外，購(gòu)房者中也有返鄉(xiāng)置業(yè)客群和西安外溢客群。

寶雞居民整體收入水平偏低，普通產(chǎn)業(yè)工人、私營(yíng)企業(yè)員工月收入僅3-4千，購(gòu)房首付、月供皆有不小壓力。受制于購(gòu)買(mǎi)力，整體來(lái)看，寶雞樓市由剛需主導(dǎo)，改善性需求釋放空間有限。

寶雞客戶(hù)普遍對(duì)價(jià)格極度敏感，降價(jià)加速去化效果明顯，碧桂園2019年末降價(jià)約1500元/平方米，迅速去化一整棟房源。

從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，三房是絕對(duì)的供求主力，成交占比在7成以上。分面積段來(lái)看，120平方米左右房型兼顧總價(jià)和功能性，相對(duì)更受市場(chǎng)歡迎。

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??2016-2019年加速供地

??近期流拍率顯著提升

??2016-2019年間，寶雞主城區(qū)加速供地，2019年涉宅用地總成交建面更是高達(dá)651萬(wàn)平方米。高新區(qū)是近年來(lái)供地主力，近三年成交幅數(shù)在15幅以上，2017年和2018年成交建面在300萬(wàn)平方米以上，占主城三區(qū)總成交建面比重超70%。

??今年以來(lái)，寶雞土地市場(chǎng)流拍率顯著升高，房企拿地趨于謹(jǐn)慎。由于目前老城區(qū)、高新區(qū)已無(wú)優(yōu)質(zhì)的大體量?jī)舻毓?yīng)，存量待開(kāi)發(fā)用地多數(shù)被本土房企持有，品牌房企紛紛選擇謹(jǐn)慎拿地，甚至加速清盤(pán)撤離寶雞。

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??2017年以來(lái)6大品牌房企進(jìn)駐

??2020年本土房企市場(chǎng)份額上升

??2017年至2019年間，經(jīng)寶雞市政府引進(jìn)，品牌房企集中進(jìn)駐寶雞。從2017年的恒大、碧桂園、新城，到2018年的藍(lán)光、富力，再到2019年初的綠地，短短三年時(shí)間，6家TOP50品牌房企落子寶雞。值得一提的是，受供地結(jié)構(gòu)和規(guī)劃利好兩方面因素影響，品牌房企首入寶雞，紛紛瞄準(zhǔn)高新區(qū)版塊，已入市的7個(gè)項(xiàng)目有5個(gè)位于高新區(qū)。

??2020年本土房企占據(jù)更大市場(chǎng)份額，2020年1-8月，銷(xiāo)售金額TOP10項(xiàng)目中，品牌房企僅藍(lán)光雍錦半島、富力灣、恒大御景灣上榜，分別位列第三、第八和第九位，其余皆為本土開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，印象西府、軒苑四季花城銷(xiāo)售業(yè)績(jī)位居前二。本土開(kāi)發(fā)商中，三嶺、軒苑品質(zhì)亦頗受市場(chǎng)認(rèn)可。 

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??短期去庫(kù)存壓力大

??仍然依賴(lài)剛需托市

??短期內(nèi)寶雞樓市去庫(kù)存壓力較大，本地居民基本實(shí)現(xiàn)住有所居，且受制于收入水平偏低，改善性需求釋放空間有限，仍然需要依靠周?chē)伎h和甘肅市縣的剛需客戶(hù)托市，購(gòu)房者中也有返鄉(xiāng)置業(yè)客群和西安外溢客群；客戶(hù)普遍對(duì)價(jià)格極度敏感，降價(jià)加速去化效果明顯。