??7月，房地產市場從疫情重創中復蘇并進入平臺期，同時“房住不炒”的調控態度多次提及、部分城市市場調控陸續升級。作為樓市下半場的開端，7月市場走向引發行業關注。近日，貝殼研究院發布7月房地產市場系列報告。《報告》發現，7月重點城市二手房市場處于小幅增長的態勢，環比6月增長7.5%，土地、新房市場整體略微下滑，幅度趨于穩定。城市之間分化差異明顯，環京、環滬城市圈二手房市場恢復穩定有下滑趨勢，一線城市土地市場升溫，7月成交累計同比上升59.3%。

??二手房市場：成交小幅增長區域分化明顯，環京、環滬觸頂回落

??貝殼研究院數據顯示，7月重點18城鏈家二手房成交總量在6月環比下滑20%的基礎上增長7.5%，同比增長37.5%。前7月成交量較去年同期減少2.8%，疫情對重點城市二手房交易市場的影響逐漸收窄，疫情并未減少真實的購房需求，僅僅改變了需求釋放的節奏。成交價格方面，7月18城中12城價格環比上漲，6城環比下跌。上漲的城市漲幅普遍在3%以下，價格水平基本保持平穩。

??在城市圈表現上，貝殼研究院數據顯示，環京城市圈與環滬城市圈成交量已走過疫后需求快速釋放期，成交量普遍在4月或5月觸頂后呈回落態勢。中西部城市圈內城市市場分化，武漢市場仍保持向上趨勢，7月環比增3%，成交量是2019年以來最高，而重慶及合肥成交呈回落趨勢。

??貝殼研究院認為，在年度市場季節性變化與房地產調控政策的雙重影響下，預計8月成交量環比會出現下降，但市場依舊會保持在一個相對高的交易量級，在近期的各種調控加壓下，核心城市房地產市場快速升溫的動力減弱，下半年市場會逐步“退燒”。

??新房市場：一線城市土地市場量價領跑，新房成交量下滑22.5%降幅最大

??貝殼研究院統計整理數據顯示，70大中城市1-7月成交居住用地規劃建面累計同比下滑4.4%，下跌幅度趨于穩定，市場逐步恢復。隨著京、滬、穗等地加大土地供應，一線城市居住用地規劃建面成交量累計同比保持高速增長，7月累計同比上升59.3%。二線城市居住用地成交量快速恢復，但7月累計同比仍下滑9.4%；三四線城市土地市場6、7月份保持穩定發展態勢，7月累計同比保持下滑0.8%。

??成交樓面價上，全國70城居住用地樓面價保持穩定上漲，2020年7月樓面價同比上漲8.9%，其中由于優質地塊的頻繁成交，一線城市樓面價同比上漲37.2%，二線城市樓面價同比下降0.7%，三四線城市樓面價同比上漲5.7%。

??在新房市場，貝殼研究院統計數據顯示，7月66城新房市場合計成交套數同比下滑3.7%，環比下滑1.9%，成交面積同比下滑6.4%，環比下滑5.2%，新房市場進入傳統淡季，成交量小幅下降，且低于去年同期，市場恢復速度再次放緩。1-7月一線城市新房市場成交量下滑幅度仍最大，一線城市新房成交套數累計同比下滑22.5%、成交面積累計同比下滑21.2%，下跌幅度最大。

??看點一：西城區市場正在“退燒”， 二手房成交量較5月下跌64%

??政策刺激下西城購房需求在5月中上旬持續釋放，下旬市場開啟深度回落。貝殼研究院數據顯示，7月西城區二手房成交量較5月下跌64%，已低于4月均價水平。此外，從7月北京市場來看，7月西城均價環比跌幅居各城區前列，同時西城區二手住宅成交占比僅5.5%，為2020年以來月度最低，較5月下降5.5個百分點。從長期看，就西城區總體而言，多校劃片只帶來價格短期波動，市場逐漸回落企穩。

??從區域看，學區政策落地在即，近兩月熱門片區成交持續回落，7月德勝、金融街成交量在6月環比腰斬的基礎上繼續下滑，環比降幅約為60%及25%。學區政策帶動上半年兩片區成交同比增長，貝殼研究院數據顯示，不同于全市上半年成交同比下滑，金融街及德勝片區上半年二手房實際成交同比增幅分別為13%及7%。尤其是學區政策剛發布后的5月，兩片區成交環比及同比增幅均在2倍以上。但5月需求集中釋放后，6-7月市場深度回落。

??看點二：7月上海住宅用地累計成交1390億，一線城市排名超北京位列第一

??貝殼研究院統計整理數據顯示，一線城市2020年1-7住宅用地成交金額排名較去年同期，上海超越北京成為一線城市中成交價排名第一的城市，成交金額1390億元，從成交規劃建面增速上看，較去年1-7月，上海增長5成，廣州增長1倍。其中上海7月單月成交17宗住宅用地，北京成交6宗、廣州成交7宗，一線城市保持較快的供地節奏。

??看點三：滬、深租金水平首先恢復，多城市租金底部穩中補漲

??貝殼研究院數據顯示，重點城市租金環比平穩，7月重點十八城平均月租金為42.0元/㎡，環比上漲1.4%，同比下降11.7%。從環比變化來看，北京、杭州、南京、天津四個城市環比上漲超過2.0%，其余城市漲幅及跌幅均在2%以內，整體租金水平較為平穩，僅有小幅波動。而從同比來看，除上海及深圳的平均租金有小幅上漲之外，其余城市租金價格同比下降較為明顯。

??全國重點城市的租金普遍同比下降主要由于受到疫情及租賃需求下降的影響，而上海及深圳相對受到疫情影響較小，且作為仍然保持人口流入的一線大城市，租賃需求更為旺盛，因此租金呈現同比上漲。