??一、研究背景和意義

??人口因素是影響住房市場的最基本變量。對于房地產(chǎn)市場來說，“長期看人口”是一致的共識，人口的增長、結(jié)構(gòu)的變遷，都會(huì)對住房供需及整個(gè)市場產(chǎn)生影響。中日韓三國同為東亞國家，在傳統(tǒng)文化和住房觀念上有一定的相似性，且日本和韓國的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化率都處于世界前列，研究日本和韓國的人口變化與住房市場的關(guān)系，這有助于研判我國人口與住房市場發(fā)展的規(guī)律。

??二、日本人口與住房研究

??1、日本總?cè)丝诟艣r

??二戰(zhàn)后，日本社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，促使人口有一個(gè)較快的上升速度。1950 年日本人口為 8280 萬，1967 年超過了 1 億大關(guān)，到 1990 年為 1.25 億。總體上來看，這一階段的人口增長速度較快。1990 年后，日本人口增速逐步下滑，2009 年達(dá)到總?cè)丝谧罡咧?.286 億。2010 年人口出現(xiàn)拐點(diǎn)，此后均為負(fù)增長，2018 年（1.272 億）相比 2009 年下降 1.1%。日本政府預(yù)計(jì) 2055 年總?cè)丝跁?huì)首次跌破 1 億人，并還將持續(xù)不斷減少，到2065 年日本人口將會(huì)減少至 9000 萬人以下。

??2、日本勞動(dòng)年齡人口

??與總?cè)丝谮厔菀恢拢毡?15-64 歲勞動(dòng)年齡人口與也經(jīng)過高峰后出現(xiàn)下滑。日本在戰(zhàn)后的 1947-1949 年三年間，出現(xiàn)了歷史上的生育高峰。人口出生率在千分之四以上，扣除當(dāng)年的死亡人口，平均每年增加 200 多萬的人口。當(dāng)這批嬰兒潮時(shí)期出生的人逐漸成年后，日本迎來了勞動(dòng)力充沛、生產(chǎn)力迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)奇跡。勞動(dòng)年齡人口從 1950年的 4945 萬增至 1995 年的 8777 萬，1996 年勞動(dòng)年齡人口出現(xiàn)拐點(diǎn)，此后均為負(fù)增長，2018 年（7597 萬）相比 1995 年下降 13.4%。日本的勞動(dòng)年齡人口拐點(diǎn)比總?cè)丝诠拯c(diǎn)提前 14 年出現(xiàn)。

??從日本勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诘谋壤齺砜矗?950 年的59.7%上升至1970 年的69%， 此后 10 年逐漸下滑。1980 年達(dá)到低點(diǎn) 67.5%后再次上升，1992 年達(dá)到 1950 年以來的歷史高點(diǎn) 69.8%，此后逐漸下滑至今，2018 年為 59.7%。

??3、日本購房適齡人口

??與總?cè)丝诤蛣趧?dòng)年齡人口趨勢一致，日本 25-49 歲購房適齡人口與也經(jīng)過一個(gè)高峰后出現(xiàn)下滑。1950-1981 年，日本購房適齡人口出現(xiàn)了大幅度的增長，從 1950 年的 2488萬增長到 1981 年的 4605 萬。1982 年購房適齡人口出現(xiàn)拐點(diǎn)，此后均為負(fù)增長，2018年（4032 萬）相比 1981 年下降 12.4%。日本的購房適齡人口拐點(diǎn)比總?cè)丝诠拯c(diǎn)提前 28 年出現(xiàn)。從日本購房適齡人口占總?cè)丝诘谋壤齺砜矗?1950 年的 30%快速上升至 1977 年的39.4%，此后一直下滑至今，2018 年為 31.7%。

??4、日本城市人口和城市化率

??1950 年以來，日本經(jīng)歷了城市化快速發(fā)展（1950-1975）和城市化平穩(wěn)階段（1976年以后）。需要說明的是，日本 2000 年后城市人口突然大幅增加是由于行政區(qū)域合并所致，與以往工業(yè)化推動(dòng)下的城市化存在根本的不同。

??城市化與經(jīng)濟(jì)和工業(yè)的發(fā)展密不可分，經(jīng)過戰(zhàn)后幾年經(jīng)濟(jì)社會(huì)的恢復(fù)，日本城市人口開始恢復(fù)增長。而 1950 年爆發(fā)的朝鮮戰(zhàn)爭極大地刺激了日本的工業(yè)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)獲得轉(zhuǎn)機(jī)，城市人口開始大量增加。50 年代到 70 年代初，是日本工業(yè)化高潮時(shí)期，GDP 年均增長接近 10%，進(jìn)入發(fā)達(dá)工業(yè)化國家行列。1950-1975 年，日本城市化率從 53.4%增至75.7%，年均增長 0.9 個(gè)百分點(diǎn)，成為高度發(fā)達(dá)的城市化國家。

??1973 年“石油危機(jī)”爆發(fā)，世界經(jīng)濟(jì)陷入低迷，原油幾乎全部依賴進(jìn)口的日本受到很大沖擊，制造業(yè)成本大幅上升。1974 年日本實(shí)際 GDP 增長率從上一年的 8%大降至-1.2%。經(jīng)過一段時(shí)間調(diào)整后，日本走出危機(jī)，但從此經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，1975-1990 年，日本實(shí)際 GDP 年均增長率為 4.5%。1975 年后日本的城市化也進(jìn)入穩(wěn)定階段。2000 年日本的城市化率為 78.6%，僅比 1975 年上升了 2.9 個(gè)百分點(diǎn)。

??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[易居研究院]日韓經(jīng)驗(yàn)表明，我國住宅新開工面積可能將見