文／沈曉玲、齊瑞琳

??調研感受調控較為嚴苛，限價限購齊上陣；

??限價導致房價梯隊差異不明顯；

??當前市場熱度趨穩，土地供應較少；

??棚改項目管控較嚴；

??主要為地緣性客戶，兩極分化，偏愛剛需或好地段改善住宅；

??本地龍頭房企一家獨大，品牌房企影響力較弱。

??目前保定市市內下轄5區（競秀區、蓮池區、滿城區、徐水區和清苑區），4市、15縣及兩個2開發區：保定國家高新技術產業開發區、白溝新城。市內五區包括競秀區、蓮池區、滿城區、徐水區和清苑區，市轄區的市場板塊按照方位分為城東、城西、城北、城南四個板塊。城東配套較為成熟；城西打造文體新城，發展進度相對緩慢，目前深保產業園，配套空白；城北北二環到北三環，地王板塊，其中徐水區靠近雄安，限購最嚴苛；城南老城區，長城汽車總部位于此板塊。

??01 市場綜述

??市場逐漸走向正規化，“解遺”后購房者觀望情緒重

??從2014年提出京津冀一體化開始，保定市房地產市場在2015-2017年經歷一輪火爆，房價出現大幅上漲，由2015年的6000-7000元/平方米上漲至2016年的1萬元/平方米左右，再到2017年漲至約1.5萬元/平方米。2017年雄安新區規劃公布，保定市開始實行限購政策，四限調控層層加碼，市場回歸理性以及本地自住性需求。2019年調控更加嚴格，第二季度市場下行，第三季度市場進一步惡化。

??由于河北省之前整體房地產市場不健全，為規范房地產市場有序發展，政府出臺“解遺”，補證、違規清理集中解決歷史遺留問題，期間出現一些原開發商“解遺”困難，部分項目出現拿證困難，本地中小房企紛紛出現資金鏈斷裂，民間借貸、信托等集中暴雷，導致項目交房困難甚至爛尾。受此影響，五證齊全、施工進度成購房者關注焦點，購房決策周期拉長，轉化率由之前的3:1、4:1提升至10:1。

??02 調控政策

??非戶籍繳納社保3年限購一套，首套房貸50%

??目前保定市主城區調控政策嚴苛，本市戶籍限購2套住宅、非本地戶籍家庭需要社保連續繳滿3年限購1套住房，其中徐水區由于緊鄰雄安新區，限購更加嚴苛，除了本區戶籍居民以外，保定本地其他區域居民需要在徐水繳納3年社保才有購房資格。

??主城區首套房首付需50%，部分地塊限售10年。2017年保定市限價一刀切，高層、小高層、洋房售價皆不得超過1.3萬元/平方米，開發商通過捆綁電商、車位等變相突破限價；2019年市場監管趨嚴，嚴禁開發商以捆綁的方式突破限價。

??03 價格梯度

??城區限價1.3萬元/平方米，城北城東房價較高

??由于保定市在2017年市場火熱的時候價格快速上漲至1.5萬元/平方米，后出爐限購政策致使地產市場回歸相對理性，由于保定市有較為嚴苛的限價政策，因此各區域房價最高價持平，梯隊不是特別明顯。

??分別來看城北的北二環到北三環本為保定市地王板塊，之前是全市價格高地，房價在1.3萬元/平方米，市北郊區徐水區由于靠近雄安新區，限購最為嚴苛，即使是保定本地人也需要在徐水繳納3年社保才有購房資格，房價在8000元/平方米左右。城東配套成熟，且距離北京乘坐高鐵只需要40分鐘，房價也處于限價位1.3萬元/平方米，該區域主打100-115平方米的三房改善型住宅。城西板塊打造文體新城，但是發展進度相對緩慢，房價目前1萬元/平方米左右，純剛需盤比較多，板塊內的深保產業園有部分企業進駐，但是周圍配套剛剛起步，以不限購的LOFT公寓產品居多，單價在8000-9000元/平方米；城南為老城區，市容環境一般且容易發生交通擁堵，且城市配套比較落后，目前房價在8000-12000元/平方米。

??04 土地市場

??一級市場不會繼續放量，凈地有限

??保定市由于前幾年土地市場及地產開發市場不完善，土地一級開發時間、資金成本皆不可控，隱性資金成本偏高。2019年銀行棚改資金監管趨嚴，工商銀行需二級以上的開發資質，中國銀行全年棚改僅6億元的信貸額度，農行沒資金額度。從8月份開始，不會再新增棚改業務。目前保定供地集中在北三環、西二環，都為凈地而非一級棚改項目，但總體體量較小，其中西二環最多剩1千畝地，總體供地稍顯不足。

??05 客群偏好

??地緣性及周邊郊縣客戶多，好地段改善、地段稍差剛需易去化

??客群按照不同板塊來看，板塊地緣性比較強，如城東區域的客群來源主要是蓮池區本地客戶和周邊縣居民，本地客戶占比至少30%。城西純剛需盤客群主要是西邊競秀區本地居民、周邊村及周圍縣城居民，LOFT由于不限購不限貸，會吸引到一部分其他城市如北京投資客等。其他各個區縣購房也多半就地消化。

??市場兩級分化，好地段的改善大戶型和地段差一點的剛需小戶型較易去化，中間檔產品去化困難。地緣性客戶居多，大都來自于本區域以及周邊縣市。

??06  競爭格局

??本地龍頭房企占優，品牌房企影響力較小

??地方財政受限，供地以一級市場開發為主，本地房企拿地有優勢，外來房企進入門檻偏高。外來房企一般傾向于收購或和本地房企合作，或者以二級市場招拍掛方式進入，目前，適合招拍掛的凈地主要集中在北三環、西二環，其中西二環開發殆盡最多剩1千畝，外來房企能進入多少存疑，所以品牌房企的樓盤相對較少，在保定的影響力較小。另一方面，本地中小房企也由于各種原因如資金鏈斷裂出局。總體來說保定樓市呈現出本地龍頭房企隆基泰和一家獨大的情況，其今年前九月累計銷售額遠遠高于第二名房企。

??07 營銷去化

??渠道分銷等營銷方式較多

??通過各家代理及互聯網渠道分銷，實際廣告及案場營銷較少。如隆基泰和雖然十一也進行打折降價活動，譬如99折、銷售均價減200等，但總體折扣較低。石榴翡翠山通過3-4家組合代理且自帶合作渠道，本地渠道有客戶資源，轉化率較高；實行全民經紀人，最高傭金2萬/套。并且強銷主動出擊，下鄉拓客，敲鑼打鼓接地氣。

??明星盤到訪量日均10-20組、周末30組，月均銷售160套；公寓渠道盤日均30組、周末100組，月均成交超300套。

??08 未來展望

??主城區限購限價仍會繼續進行

??目前保定市房地產市場的熱度較之前有所減退，但仍維持一定熱度，在限購政策下整體運行平穩。加上周邊深保產業園、雄安新區等預期，可以預計主城區限購限價仍會繼續進行。在保定房地產市場進一步規范化的情況下，本地中小房企資金資質等方面將繼續存在壓力，市場占有率將會進一步壓縮，但由于政府供地放量不足，品牌房企進入擴大其在保定的影響力也有一定的困難，未來一段時間本地龍頭房企仍將在保定保持較高的市場占有率。