??銷售端：低基數(shù)下增速反彈。1-7月全國商品房累計銷售額7.83萬億元，同比增長14.4%，增速提高1.2個百分點，其中住宅銷售額增長16.2%。我們跟蹤的重點51城成交數(shù)據(jù)也印證了銷售反彈的趨勢，7月重點城市整體成交同比增長6.72%，是從2017年3月以來的首次轉正。1-7月銷售累計增速繼續(xù)回升，并在7月實現(xiàn)單月22%的較高增速，主要原因在于：1、去年7月單月銷售的低基數(shù)效應；2、房企在融資受限的環(huán)境下為緩解資金壓力而加快推盤節(jié)奏。預計三季度銷售數(shù)據(jù)具備兩方面支撐：基數(shù)效應以及供給提速，但從我們的實地調(diào)研來看，項目去化率有所下降是全國性趨勢，預計也將在數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)。

??土地端：土地市場再度升溫，房企拿地趨于理性。1-7月土地成交價款同比增長21.9%，增幅較1-6月提升1.6個百分點。1-7月全國土地購置面積和土地成交價款延續(xù)上漲趨勢，低庫存及較好的去化水平下房企補庫存意愿仍舊強烈。但累計土地成交均價增速持續(xù)4個月回落，且土地成交溢價率下行趨勢不改，原因主要在于：1、融資渠道受限下房企拿地趨于理性，同時在限價等政策壓力下拿地也會出于項目自身利潤率的考慮；2、近期各地補丁政策陸續(xù)落地，土地價格端的管理有所強化。

??投資端：新開工新高，投資回溫。1-7月，房屋新開工面積同比增長14.4%。7月單月新開工增速創(chuàng)2014年10月以來的新高，達29.4%，主要原因在于：1、當前房地產(chǎn)庫存仍在低位徘徊，而需求并不差，房企自身加快推盤節(jié)奏帶動了新開工高位運行；2、融資渠道收緊下房企對銷售回款的依賴加劇，房企有動力加快開工開盤以滿足自身發(fā)展的一部分現(xiàn)金流需要，我們認為這是促使開發(fā)商加快開工更為關鍵的因子。1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.2%，增幅較1-6月回升0.5個百分點。7月單月投資增速達13.2%，為2016年11月以來的新高，結合新開工的階段性新高，我們認為當前投資重新回溫的原因不僅是土地購置費的繼續(xù)大幅增長，部分還在于新開工的逐漸升溫。展望下半年，新開工力度的加大有望繼續(xù)對投資起到支撐作用。

??資金端：到位資金增速回升。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長6.4%。其中，國內(nèi)貸款同比下降6.9%，利用外資同比下降70.1%，自籌資金同比增長10.4%，定金及預收款同比增長15.1%，個人按揭貸款同比下降1.4%。7月份全國首套房貸款利率已連續(xù)19個月上漲，二套房貸利率也實現(xiàn)15個月連續(xù)上漲，但是環(huán)比漲幅自2017年以來持續(xù)收窄，在當前流動性轉向寬松下，我們認為房貸利率上行空間已經(jīng)有限。