??市場綜述

??張家港市地處江蘇省長江下游南岸，沿海和沿江兩大經濟帶交匯處，是一座新興港口工業城市,為蘇州市下轄縣級市，其下轄8鎮（楊舍鎮、金港鎮、錦豐鎮、塘橋鎮、樂余鎮、鳳凰鎮、南豐鎮、大新鎮）。2017年末全市常住人口125.78萬人，城鎮人口85.69萬人，農村人口為40.09萬人，城鎮化率68.13%。產業來看，張家港現有產業基礎冶金業、化工業、機電也、紡織業、糧油食品業，重點發展現代裝備業、新能源產業、新材料業、現代服務業。2017年，全市實現地區生產總值2606.05億元，6家企業入選“中國民營企業500強”，世界500強企業有34家在張家港市投資項目。2017年全體居民人均可支配收入48951元，比上年增長8.8%。

??基于這樣的地理位置、人口基數、產業支撐、收入水平等多方面因素綜合影響，2017年張家港商品房銷售面積292.28萬平方米，增長48.6%。房價自2016年起漲幅較明顯，市場最為火熱的楊舍鎮和金港鎮房價均實現翻番，房價上漲推動力主要來源于上海、蘇州的投資客激活市中心市場后，品牌房企的進駐繼續推高市場熱度，使得張家港整體房市跟漲升溫。目前整體市場處于改善型階段，市場的投機氛圍并不濃厚，以本地客群為主，目的多為自住。市場上產品同質化現象嚴重，預計短期或遇到去化困難。

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??政策環境

??對購房者“限售” 對企業開發“建筑限高”

??政策方面，調控措施較為寬松，暫無除限售外的限制措施，自2017年8月27日起取得不動產證未滿2年的商品住房（含二手房）不得轉讓。棚改政策實行較早，目前已基本結束，歷史上多為實物安置，但拆遷戶多將房屋變現后擇地安置，故早年棚改政策對當前市場作用較低。

??信貸政策方面，張家港市首套首付3成，利率上浮22%，貸款認貸不認房。

??張家港市對房屋建造上有一定限制，楊舍鎮限低18米限高42米，且須20%精裝房;金港鎮則限高20米。這一政策使得張家港市場產品同質化現象較為嚴重。 

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??客戶結構

??本地客群為主 各區域地緣性購房特征顯著

??客群以本地客群為主，僅有2成客戶是以來自江陰為主的外地客群，客戶全款比例在10%左右。購買目的多為自住，投資性客戶極少。購房者地緣性購房特征明顯，且具有一定區域情結。

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??市場價格

??2016年以來項目價格普漲 改善需求集中區域價格接近翻倍

??房價自2016年起漲，楊舍鎮與金港鎮房價均接近翻倍，楊舍鎮從均價1萬元/㎡漲至1.7萬元/㎡，金港鎮從0.6萬元/㎡漲至1.1萬元/㎡。房價上漲的主要原因是2016年來自上海和蘇州的投資客激活市中心楊舍鎮市場后，2017年品牌房企的進入繼續推高市場熱度，使得張家港8鎮樓市均價均實現普漲。

??整體市場處于改善階段，楊舍鎮物業類型均為洋房與疊墅，，均價在1.7-1.8萬元/㎡。金港鎮物業類型均為疊墅與聯排，均價在1.3萬元/㎡，但銷售周期普遍較長。

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??土地供應

??后期供應主要集中在金港鎮 多家房企集中進入

??土地方面，楊舍鎮僅剩少量待拍地塊，地價在9000元/㎡;金港鎮下半年預計將有20萬方左右土地放出，地價在4000元/㎡上下。品牌房企中金科率先進駐張家港市場，其余融創、保利、碧桂園、中梁則于2017年集中進入。

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??市場預判

??“民富”支撐未來市場繼續擴容 短期同質產品將遇去化困難

??展望未來，張家港市位列全國縣域經濟百強榜的第三名，戶均財富積累雄厚，家庭支付能力強，住房改善需求旺盛，“民富”支撐張家港市市場熱度有望延續，未來市場繼續擴容潛力巨大。但當前產品同質化嚴重，短期內貨量飽和，或將去化困難。