??【研究觀點(diǎn)】

??全球經(jīng)濟(jì)不容樂觀 樓市下行近期難逆轉(zhuǎn)

??截止2016年5月，2016年住宅銷售量為15,301宗或120億元，較去年同期分別下跌42%和37%。住宅市場(chǎng)房價(jià)由去年9月份達(dá)到高點(diǎn)后一路下跌，今年初四個(gè)月跌幅已超過10%，而成交量由年初的2000余宗一路增長到5月份的4500余宗，增幅超過50%，可以看出港府辣招初見成效，居民置業(yè)需求得到一定釋放。

??全球經(jīng)濟(jì)疲軟，發(fā)達(dá)國家舉步維艱，新興國家也面臨增速放緩的局面，導(dǎo)致外部需求減弱，2016年1-5月訪港人數(shù)和服務(wù)輸出較去年同期下跌。香港經(jīng)濟(jì)增速在第一季度繼續(xù)放緩，增速僅0.8%，低于預(yù)期。同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)二次加息不確定性增強(qiáng)，全球貨幣市場(chǎng)持續(xù)波動(dòng)，使得房市投資者趨于消極觀望態(tài)度。

??雖然樓市已有一定降溫，港府今年初依舊堅(jiān)定增加土地供應(yīng)的步伐，以緩解供求不平衡的現(xiàn)狀。然而，辣招之一的增加最低頭期款門檻卻一定程度上增加了居民買房的難度，也讓開發(fā)商不得已用二次貸款來刺激銷售，成交量有所上升，但在樓市不景氣的大背景下，負(fù)資產(chǎn)和違約的可能性也大大增加。由于公眾買房自住的負(fù)擔(dān)依然沉重，港府今年內(nèi)減辣的可能性仍然比較小。分析兩道辣招的目的和放寬條件，未來政府應(yīng)會(huì)優(yōu)先放寬放貸政策。

??一、經(jīng)濟(jì)

??全球經(jīng)濟(jì)不景氣 美聯(lián)儲(chǔ)加息待定 樓市難回暖

??1、美聯(lián)儲(chǔ)二次加息不確定

??我們預(yù)計(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)將于年內(nèi)加息最多兩次，但鑒于五月美國就業(yè)環(huán)境不景氣，又處于英國公投脫歐前夕，美聯(lián)儲(chǔ)很可能會(huì)放緩加息步伐，6月會(huì)議或不加息。香港由于港幣與美元的聯(lián)系匯率制度，利率往往隨美元利率浮動(dòng)。此次延緩加息也延緩了香港本地貸款利率可能上升的步伐，對(duì)香港樓市來說算是利好消息。但由于二次加息的不確定性，許多潛在買家仍處于觀望態(tài)度。

??2、全球經(jīng)濟(jì)疲軟, 外部需求降低

??2016年上半年，環(huán)球經(jīng)濟(jì)依然沒有明顯起色。發(fā)達(dá)國家仍舉步維艱，歐洲、日本繼續(xù)推行貨幣寬松政策來刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，美聯(lián)儲(chǔ)二次加息還需商議，新興經(jīng)濟(jì)體增速也逐漸放緩。疲軟的全球經(jīng)濟(jì)加上波動(dòng)的貨幣市場(chǎng)使得投資者趨于保守，港內(nèi)外股市年初出現(xiàn)大幅拋售。同時(shí)，全球經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致外部需求減弱，第一季度貨物出口的跌幅進(jìn)一步增大，訪港旅游人數(shù)減少、人均消費(fèi)降低也導(dǎo)致服務(wù)輸出轉(zhuǎn)差，種種外部不利因素對(duì)本港經(jīng)濟(jì)牽制頗大。

??3、本地經(jīng)濟(jì)增長放緩

??香港本地經(jīng)濟(jì)受全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，增速也逐漸放緩。2016年第一季度，香港經(jīng)濟(jì)較去年同期增幅僅為0.8%，低于上一季度同比增幅的1.9%。盡管失業(yè)率維持在低位，通脹壓力也較小，但是，受旅游業(yè)低迷的影響，第一季度私人消費(fèi)開支僅有輕微增長，投資開支則繼續(xù)下跌。種種跡象表明，香港整體經(jīng)濟(jì)依然較為低迷，本港居民買樓需求受到一定抑制。

??二、政策

??增供應(yīng)步伐堅(jiān)定 辣招引起副作用 房貸政策應(yīng)被優(yōu)先放寬

??1、土地供應(yīng)繼續(xù)增加，需求獲得一定釋放

??香港政府自2012年起推行辣招以抑制房價(jià)飆升，一方面通過推行雙倍從價(jià)印花稅以及買家印花稅打擊投機(jī)炒樓行為，另一方面增加土地供應(yīng)，希望緩解供求不平衡的問題，盡力滿足居民自住需求。至2016年上半年，辣招在香港樓市已有一定成效，私人住宅售價(jià)指數(shù)以及租金指數(shù)由2015年9月的高點(diǎn)逐月下降，到今年四月份已經(jīng)分別下降了11%和8%。而住宅成交量也由年初最低點(diǎn)的2045宗逐步提升至5月的4586宗，除去年初銷售淡季的因素，仍能看出房價(jià)下跌對(duì)釋放需求起到的積極作用。

??辣招雖已初見成效，港府依然不松口“減辣”。據(jù)2016-2017賣地計(jì)劃，香港政府在今年將提供29幅住宅用地，可供興建19200個(gè)單位。預(yù)期16-17年度總土地供應(yīng)量可供興建28600個(gè)單位，高出年房屋供應(yīng)目標(biāo)一萬余個(gè)。

??2、提升頭期款門檻，開發(fā)商二次貸款風(fēng)險(xiǎn)大

??港府辣招之二就是提升了房貸最低頭期款門檻，由于香港家庭負(fù)債占居民生產(chǎn)總值達(dá)60%以上，自15年初，港府降低了物業(yè)最高按揭成數(shù)近一成，以維持銀行和金融體系的穩(wěn)定。

??然而，開發(fā)商面對(duì)前一段量價(jià)齊跌的銷售壓力，不得已推出了二次貸款來降低買家首付負(fù)擔(dān)，二次貸款使買家不需要收入證明，便能貸款80%到95%。今年二月份，超過五分之一的買家申請(qǐng)了開發(fā)商貸款，開發(fā)商貸款勢(shì)頭強(qiáng)勁，然而由于房價(jià)仍呈下降趨勢(shì)，如此高的貸款比例擴(kuò)大了買家未來負(fù)資產(chǎn)的可能性，今年一季度，負(fù)資產(chǎn)的案例就達(dá)到了1432宗，較上一季度增加了13倍。開發(fā)商雖然通過增加貸款額度來刺激銷售，但也因此需要承受更大的違約風(fēng)險(xiǎn)。

??3、港府咬緊辣招不松口，預(yù)期貸款政策應(yīng)優(yōu)先放松

??樓市雖有所降溫，普通居民買房負(fù)擔(dān)依然沉重，房價(jià)收入比遠(yuǎn)超過可接受范圍，因此，港府在近期內(nèi)應(yīng)不會(huì)松口減辣。然而細(xì)究兩道辣招，印花稅政策針對(duì)投機(jī)炒樓行為，貸款政策則為維護(hù)金融系統(tǒng)穩(wěn)定。辣招的根本目的是釋放普通居民買房自住需求，增加印花稅不會(huì)影響該部分需求釋放，反而能夠抑制投機(jī)導(dǎo)致的房市泡沫；而貸款政策目前雖有利于抑制高杠桿買房行為、給房市降溫，卻同時(shí)增加了普通居民買房的首付負(fù)擔(dān)，從長遠(yuǎn)來看依然相背于辣招的根本目的。因此，一旦確認(rèn)房市確已進(jìn)入下行通道，居民買房負(fù)擔(dān)減輕到一定程度，目前頭期款門檻政策即會(huì)降低。而印花稅政策仍需看政府增供應(yīng)的步伐，目前政府土地供應(yīng)應(yīng)優(yōu)先滿足居民自住需求，其次才是投資需求。只有當(dāng)住宅供應(yīng)能夠較好釋放剛性需求并有富余時(shí)，印花稅政策才有可能放松。因此，我們預(yù)期房貸政策將先于印花稅政策獲得放松。

??三、土地

??政府持續(xù)增加土地供應(yīng)房價(jià)或?qū)⒊掷m(xù)回落

??2016年1月至5月香港住宅土地成交總額約為178.36億元，已經(jīng)超過2015年上半年168.35億元的成交額。截至5月31日，成交總面積已達(dá)到113,428平方米，遠(yuǎn)超2015年上半年的88,329平方米，接近2015年下半年120,483平方米的成交面積。

??2016年上半年土地市場(chǎng)交易活躍的情況有望在下半年持續(xù)。發(fā)展局局長陳茂波表示，政府會(huì)保持靈活，會(huì)在季內(nèi)加推用地，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)情況。

??政府發(fā)布的2016至17年度的賣地計(jì)劃中包括29幅住宅用地。其中，14幅是新增用地，15幅滾存自上年度賣地計(jì)劃。可供興建單位數(shù)量是2010年以來的新高。這顯示了政府增加住宅土地供應(yīng)的決心。

??下一財(cái)政年度的潛在私人房屋土地供應(yīng)，估計(jì)可以興建約28,600個(gè)單位，其中包括政府賣地、鐵路物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目、市區(qū)重建局項(xiàng)目以及私人重建或發(fā)展項(xiàng)目的土地供應(yīng)。

??根據(jù)政府的賣地計(jì)劃，2016年4月至2017年3月，計(jì)劃出售住宅土地總面積共231,095平方米。政府持續(xù)穩(wěn)定提供住宅用地的目標(biāo)清晰明確，若有剩下未賣出的土地，將會(huì)滾存至下一年出售。

??在房屋事務(wù)委員會(huì)增加房屋供應(yīng)量的目標(biāo)下，土地供應(yīng)充分有余，住宅供應(yīng)量增加，2016年下半年房價(jià)有下降態(tài)勢(shì)。

??四、市場(chǎng)

??供應(yīng)大幅上升需求略有回升價(jià)格或?qū)⒀永m(xù)下行趨勢(shì)

　　2015年香港私人住宅的售價(jià)在9月達(dá)到頂峰后，從10月開始已連續(xù)6個(gè)月下挫達(dá)13.4%，2016年第一季度的售價(jià)同比下降5%。 4月之后，售價(jià)稍有回升，仍低于去年同期。

　　在住宅買賣合約數(shù)量及總額方面,與2015年第一季度相比，2016年第一季度大幅下降，存貨周轉(zhuǎn)率達(dá)到政府出臺(tái)辣招以來最低，僅0.37%。但合約買賣數(shù)量及金額在4月、5月迅速回升，與去年同期持平，連帶住宅售價(jià)在4月有小幅上漲。

　　一手住宅方面，2016年第一季度表現(xiàn)乏力，總成交宗數(shù)1325宗，金額167.61億元，同比下降64.6%及52.1%。4月、5月一手住宅交易迅速回升，單月成交宗數(shù)分別為1294宗和1476宗，雖比去年同期下降了20.8%和18.4%，但較3月成交量翻了一倍。

　　二手住宅方面，第一季度延續(xù)2015年底的情況，呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，總成交宗數(shù)4896宗，金額279.13億元，同比下降62.4%及65.5%。4月、5月二手住宅交易有回升跡象，單月成交宗數(shù)分別為3200宗和3110宗，與去年同期基本持平。

　　由此可見，私人住宅的需求方面并沒有因?yàn)槭蹆r(jià)的連續(xù)下降而得到充分釋放。

　　從供應(yīng)方面來看，2016年第一季度私人住宅落成單位1800個(gè)。截至2016年4月，私人住宅各類單位落成量共2333個(gè)，與往年相比有所回落。但私人住宅的施工量在第一季度增幅驚人，達(dá)到13,300伙，接近去年全年的施工量，是2004年有記錄以來的新高。可以預(yù)見，未來1至2年私人住宅的供應(yīng)量將大幅增加。

　　政府方面的積極推地促使住宅供應(yīng)快速上升。由運(yùn)輸及房屋局的數(shù)據(jù)推算，未來3至4年的潛在一手供應(yīng)量可能達(dá)到92,000伙，再創(chuàng)歷史新高。其中，69%屬于實(shí)用面積少于69.9平方米的中小型單位，約有63,600伙。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年，私人住宅的供應(yīng)以荃灣、元朗及將軍澳地區(qū)為主。

　　2016年香港住宅市場(chǎng)供應(yīng)量增加明顯，但住宅需求乏力的情況延續(xù)。下半年樓宇買賣或?qū)⒕徛兴厣傮w難以恢復(fù)活力，房價(jià)或?qū)⒗^續(xù)下行，供應(yīng)可能過剩。