【研究觀點】

  年末強勢翹尾，12月成交達年內新高

  收官之月，前期“救市”政策的消化期，整體比較平淡，而市場供求卻形成強勢翹尾之態(tài)，企業(yè)發(fā)力沖刺業(yè)績，諸多城市成交量創(chuàng)下年內新高；一線城市尤其是上海土地市場也同步上演了一場“土地風暴”。

  我們認為，2014年年末房地產市場出現明顯的翹尾行情，多得益于中央及地方的輪番救市政策的刺激。我們預計2015年在“穩(wěn)增長”的框架，樓市政策面仍舊寬松，整體維持今年的格局，既不會出現打壓，亦不會采取過度刺激政策；資金面相對寬松，繼續(xù)降息、降準出現的可能性非常大；而對于行業(yè)，迎來回暖轉機，但行業(yè)供過于求的內在邏輯沒有根本轉變，去庫存仍將是明年上半年主旋律，預計2015年樓市價格先降后穩(wěn)。

  【縱深解讀】

  經濟：經濟仍在下行區(qū)間，穩(wěn)增長壓力下房地產業(yè)將受益

  政策：不動產登記條例出臺，公積金仍是地方發(fā)力點

  土地：年末地市供需兩旺，上海一日兩創(chuàng)全國單價地王

  市場：12月成交創(chuàng)年內新高，多城市供求風險暫緩解

  企業(yè)：地產股強勢收官，房企拿地布局一、二線城市

  【圖說樓市】

  12月重點城市供應平穩(wěn)回歸，成交繼續(xù)回升創(chuàng)新高

  多數城市本月供求得到改善，消化周期趨于平衡

  京滬深市場成交創(chuàng)新高，中低檔項目占比小幅下滑

 

  【研究視點】

  年末強勢翹尾，12月成交達年內新高

  收官之月，前期“救市”政策的消化期，政策面整體比較平淡，而市場供求卻形成強勢翹尾之態(tài)，企業(yè)發(fā)力沖刺業(yè)績，諸多城市成交量創(chuàng)下年內最高；一線城市尤其是上海土地市場也同步上演了一場“土地風暴”。

  本月政策面相對平靜，仍在放寬資金面、提高購房者支付能力方面做文章。《不動產登記暫行條例》終于出臺，但市場普遍反應平淡；反倒是央行調整存款口徑引起市場軒然大波，外界預期可釋放5.5萬億元信貸額度；地方則仍在調整公積金方面做文章。

  市場方面，各大企業(yè)做出最后一搏，沖刺年終業(yè)績目標，年末翹尾行情十分明顯，重點城市商品住宅成交面積已經連續(xù)3個月快速向上攀升，23個重點一、二線城市成交量更是高達2143萬平方米，環(huán)比漲幅超10%，成交面積創(chuàng)下年內最高點。特別是一線城市，3季度以前，月度成交總量一直在200多萬平方米徘徊，10月環(huán)比突增46.78%，成交面積突破300萬平方米，本月再創(chuàng)年內新高，突破400萬平方米大關，成交面積達409萬平方米，環(huán)比上漲近15%。經歷前幾個月的成交高峰，沈陽、長春、青島等等高庫存城市庫存風險均大為緩解，風險畸高的沈陽庫存消化周期本月也終于跌破30個月。但就目前的情況來看，這些城市的庫存消化周期仍處于高位，本月樓市仍以去庫存為主基調，新增供應除庫存壓力相對較小的城市保持較高的增長外，多數城市表現持續(xù)下滑。

  土地市場尤其是上海地市在2014最后一個月集中成交，更是在同一天內兩度刷新全國單價地王，引發(fā)業(yè)內一片嘩然。其他各地土地成交量沖高，多個城市創(chuàng)下年內高點。

  項目表現上，受上半年市場低迷影響，年終各大企業(yè)目標業(yè)績完成率不甚理想，為沖刺年終業(yè)績，企業(yè)也可謂殊死一搏，項目折扣力度不斷加大，“雙十二”、圣誕節(jié)均成企業(yè)促銷出口，南京碧桂園鳳凰城項目最高優(yōu)惠幅度甚至高達5折，8折、9折優(yōu)惠的項目也不在少數。

  我們認為，2014年年末房地產市場出現明顯的翹尾行情，多得益于中央及地方的輪番救市政策的刺激。2015年在“穩(wěn)增長”的框架下房地產行業(yè)支柱性地位不會改變，樓市政策面仍舊保持寬松，整體維持今年的格局，既不會出現打壓，亦不會采取過度刺激政策；資金面相對寬松，繼續(xù)降息、降準出現的可能性非常大；而對于行業(yè)，迎來回暖轉機，但行業(yè)供過于求的內在邏輯沒有根本轉變，去庫存仍將是明年上半年主旋律，預計2015年樓市價格先降后穩(wěn)。

  【01經濟】

  經濟仍在下行區(qū)間，穩(wěn)增長壓力下房地產業(yè)將受益

  11月份經濟數據各項指標仍然低迷，金融數據也讓不容樂觀。各項指標較前月均有顯著回落，顯示經濟下行壓力加大。在今年經濟工作會議上，雖然沒有提房地產調控，但想要穩(wěn)住明年GDP增速，房地產仍為其中重要一環(huán)。預計明年央行將持續(xù)出臺貨幣政策利好房地產等相關行業(yè)，但未來宏觀調控政策仍會著眼結構調整。

  一、經濟指標表現低迷，經濟仍在下行區(qū)間

  2014年11月，中國制造業(yè)采購經理指數(PMI)為50.3%，比上月回落0.5個百分點。11月進出口增速也雙雙回落，其中出口增速5.7%，進口增速為-6.7%，同比上月下降6.9和11.3個百分點，外貿總體形勢不容樂觀；前11月，全國固定資產投資(不含農戶)同比名義增長15.8%，較前10月繼續(xù)回落0.1個百分點。全國房地產開發(fā)投資同比名義增長11.9%，增速比前10月回落0.5個百分點，增速已經連續(xù)十個月回落。投資、出口增速的持續(xù)下滑，提振消費效果不濟，經濟下行壓力猶存。

  二、“穩(wěn)增長”壓力沉重，預計資金面將持續(xù)寬松利于房地產發(fā)展

  11月末人民幣新增貸款雖超預期增長，但M2增速卻繼續(xù)回落，分別比上月末和去年同期低0.3個和1.9個百分點，實體經濟需求較弱，融資規(guī)模的不斷縮小，信貸和社會融資之間也沒有形成有效的轉換機制。央行最近也大幅調整合意貸款規(guī)模，以鼓勵銀行加快貸款投放。對于房地產企業(yè)而言，信貸與社會融資的改善，能有效盤活資金容量，緩解年底資金短缺的風險。另外，政策面逐步放松對房企再融資的管制，增加了房企融資平臺，另一方面提升了企業(yè)投資能力。

  本月CPI同比上漲1.4%，增速比上月下降了0.2個百分點，創(chuàng)5年來新低，而PPI則是同比下降2.7%，同比降幅進一步擴大，已經連續(xù)33個月下跌。通脹水平的持續(xù)走低，為貨幣政策放松提供了更多空間，接下來降息、降準有望再現市場，資金面也會更加寬松，有利于房地產行業(yè)加速走出調整期。

  我們認為：隨著經濟下滑的壓力進一步加大，政策上帶來的資金面寬松，房地產市場調整也將繼續(xù)，從目前來看，，預計2014全年開發(fā)投資增幅在10%-12%之間，增速較往年有明顯的回落，但年內逐漸趨穩(wěn)，新開工面積降幅也將逐漸收窄。在經濟新常態(tài)的大背景下，房地產市場也同步進入“高位運行，穩(wěn)中有分”的新發(fā)展階段。

  【02政策】

  不動產登記條例出臺，公積金仍是地方發(fā)力點

  2014年的最后一個月里，房地產市場政策面相對平靜許多。之前出臺的政策效應還在延續(xù)，中央繼續(xù)以放寬資金面為基礎，地方政府仍在公積金等常見調控方面做文章。總體來看，《不動產登記暫行條例》正式發(fā)文，但對房地產市場并無過多的影響。市場盛傳央行387號文件，對房地產市場而言則意義重大。地方政策仍以公積金入手調整。

  22日，醞釀了7年之久的《不動產登記暫行條例》終于出爐，就此前社會熱議的“以人查房”等內容作出了詳細的說明。不少人認為《不動產登記暫行條例》的實施將對樓市造成不小的沖擊。在我們看來，《不動產登記暫行條例》的實施將建立一個完整的、全面的、精確的中國房屋大數據。具體能對樓市造成什么樣的影響還要看后續(xù)的相關政策。不動產登記大數據的建立是房地產長效調控機制的基礎，在此基礎上，國家可以制定更加合理，科學的政策，對房地產市場的調控更能有的放矢。其實目前房屋交易也需要在房管局進行備案，不動產登記是在此基礎上的一個升華，所以目前來看，對房地產市場并無過多的影響。

  27日，市場內盛傳央行發(fā)布了387號文件，文件規(guī)定將部分原屬于同業(yè)存款項下存款納入各項存款范圍，同時規(guī)定上述計入存款準備金的存款適用的存款準備金率暫時為零。假如文件真實，那么短期內，市場的可貸資金將很大程度的增加，達到貨幣放松，降低融資成本的效果；此外，銀行的貸存比也能得到有效緩解。長期來看，假若同業(yè)存款不繳準，那么市場內的資金利率將下行，利于利率市場化。有機構預測文件的實施將釋放約5.5萬億信貸額度，甚至多于2008年的4萬億計劃。387號文件效應對市場的沖擊力遠遠大于降準。

  公積金仍是本月地方政府調整房地產市場的著力點。12月里，沈陽市、青島市、湖南省、惠州市、中山市、武漢市、長沙市、合肥市、南昌市等城市均在公積金方面做出了調整，多在取消擔保費用，降低公積金貸款首付比例，異地互認等方面入手。其中與眾不同的是，青島針對不為職工辦理公積金繳存登記手續(xù)，不辦理住房公積金賬戶設立手續(xù)，以及不按規(guī)定辦理住房公積金變更、注銷登記或者不為本單位職工辦理轉移或封存、啟封手續(xù)的單位提出了詳細處罰辦法，規(guī)范了公積金行政執(zhí)法行為。

  總體來看，我國房地產市場政策面將持續(xù)寬松，全力去庫存仍是政府的工作重點，因此打壓和強力刺激的政策都不會出現，維持現有政策的平穩(wěn)落實將是主旋律。為了穩(wěn)定經濟增長，未來市場整體資金面將相對寬松，房地產市場也會受益。

  【03土地】

  年末地市供需兩旺，上海一日兩創(chuàng)單價地王

  2014年12月，CRIC監(jiān)測的100城市經營性土地成交總建筑面積共計為6352萬㎡，環(huán)比大幅上升141%，同比減少56%，總成交金額為1507億元，環(huán)比上升20%，較去年同期減少了58%。在周期性因素和市場回暖的推動下，全國土地市場成交在年末大幅翹尾，其中上海、南京等一、二線重點城市更是頻頻創(chuàng)出單價地王，不過受行業(yè)調整影響，與去年同期還是存在著比較明顯的差距。

  從排行榜來看，本月總價入榜門檻較上月有所回落，為16.4億元，排在榜首的的深圳龍華商業(yè)地塊成交總價為30.4億元，遠低于11月的董家渡地王，該地塊雖然區(qū)位較佳，發(fā)展?jié)摿薮螅艹鲎寳l件過于嚴格所限，僅有兩家房企競拍，最終成交樓板價“僅”有17294元/平方米，不僅遠遠低于周邊住宅價格，較10月出讓的同板塊宅地的樓板價也低了約8000元。不過從單價排行榜來看，則反映出房企拿地熱情的回升，12月單價入榜門檻為15929元/平方米，較上月環(huán)比上浮1500元，榜首更是達到66629元/平方米，創(chuàng)下年內新高。本月上海浦東前灘出讓的5幅地塊均進入單價排行榜TOP，其中的32-01地塊和36-01地塊更是引起了業(yè)內的高度關注，兩地塊在相隔不到4個小時的時間里相繼刷新上海全年地王，樓板價分別達到了66629和65832元/平方米，若不折算保障房面積，均超過了8月成交的北京華嘉胡同。

 

  【04樓市】

  12月成交創(chuàng)年內新高，多城市供求風險暫緩解

  1、12月重點城市供應平穩(wěn)回歸，成交繼續(xù)回升創(chuàng)新高

  2014年12月各重點城市供應量理性回歸，環(huán)比和同比都是減多增少，但總體供應仍處今年高位。從具體城市能級來看，12月一線城市總體供應量突破500萬平方米，較上月增長9%，除深圳外，北京、上海、廣州供應量都在125萬平方米以上。二、三線城市供應量環(huán)比下降的城市近六成，而同比下降的城市數與上月基本持平，但是兩極分化態(tài)勢進一步加劇。合肥、南昌、福州、武漢等城市供應量繼續(xù)大幅增長，環(huán)比增幅都超過60%，其中，合肥本月推盤量增多，供應年內再次突破100萬平方米，環(huán)比增長88%，武漢供應量突破200萬平方米，為近年來單月最高值；而無錫、寧波、青島、鄭州等城市供應量都出現大幅下滑，平均跌幅超過30%，其中無錫本月供應幾乎腰斬，為47萬平方米，環(huán)比下降54%，青島供應更是降到年內最低值，不足20萬平方米。

  重點城市成交量環(huán)比上漲的超過六成。其中一線城市成交量大幅上漲，除深圳外其余三城本月成交量都超過100萬平方米，環(huán)比平均漲幅超過15%，同比漲幅更是超過45%，其中，廣州本月成交量再創(chuàng)年內新高，單月首次突破110萬平方米，環(huán)比、同比增幅都超過20%；深圳成交量也是增長迅速，本月逼近80萬平方米，環(huán)比增長29%，同比大增120%；二、三線城市成交也維持平穩(wěn)上揚，環(huán)比、同比增長的城市都超過6成。其中，青島、濟南、常州、長春等城市成交量出現大幅上升，環(huán)比平均漲幅超過20%，其中，濟南本月成交量近120萬平方米，為近年來最高值，環(huán)比增長62%，同比更是大增142%；而寧波、廈門、無錫、大連等城市成交量環(huán)比出現不同程度下降，但降幅進一步收窄，其中，廈門本月成交雖不足30萬平方米，環(huán)比小幅下降1%，但同比卻是大幅上漲776%，而寧波在繼續(xù)放量去庫存下，本月成交雖環(huán)比下降17%，但從同比來看依舊上漲24%。

  整體來看，今年市場下行態(tài)勢下，一線城市成交量下降迅速，但四季度市場信心提振，成交上升也最為強勁，這一方面是因為一線城市具有房地產風向標效應，對市場的敏感度較高，在市場下行下，觀望情緒濃厚，因而成交量迅速下降；另一方面也是一線城市有強大的經濟和人口支撐，購買力十足，在市場回暖下刺激的需求也能快速集聚，成交量回升也更為強勁。

  展望2015年，我們預計來年一線城市成交量價也能夠保持穩(wěn)定或小有回升。二線城市市場表現分化并且將進一步加劇，像合肥、武漢、鄭州、南京、廈門，可能在2015年還可以保持平衡，大連、寧波、沈陽、長春、西安、長沙、成都、昆明壓力巨大，面對高企的庫存壓力，來年市場去化壓力仍然巨大，市場成交也不容樂觀。

 

  2、市場短期風險：城市供求比跌眾漲寡，消化周期趨于平衡

  我們通過研究城市房地產市場的兩大維度(供求比、存量消化周期)對城市風險進行對比分析，通常我們認為：庫存消化周期方面，在一年左右較為平衡，高于18個月市場將呈現供過于求，低于6個月則為供不應求；供求比方面，在0.8-1.2之間較為平衡，高于1.2市場呈現供大于求，低于0.8則為供不應求。

  2014年末月延續(xù)市場良好勢頭，在政府政策支持、開發(fā)商沖業(yè)績、購房者信心增強等多方影響下多城商品住宅成交繼續(xù)上漲。供求比方面，多數城市仍控制在1.2警戒線以內，僅福州、北京、廣州、長沙、合肥五城超過1.2，本月青島為23個監(jiān)測城市最低，僅0.13。環(huán)比來看，跌眾漲寡，其中，福州表現極不穩(wěn)定，繼上月理性回歸之后本月供應再次激增，導致供求比大漲至2.19，成為唯一超過2.0的城市，另外深圳、無錫大跌0.9，其余城市則漲跌幅度均控制在0.5以內。

  從消化周期來看，各城市整體去化壓力得到一定緩解，超過20個月的僅剩沈陽一城，且絕對值已明顯下降，周期不足10個月的已增至六城，其中重慶去化壓力最小，消化周期僅半年，其余城市則相對較為平衡。

 

  3、京滬深樓市成交再創(chuàng)新高，中低檔項目占比小幅下滑

  從成交價格結構來看，北京中低檔項目成交占比下跌幅度最大。上海12月份成交突破百萬平方米，各價格段成交占比變化不大，其中中低檔、中檔產品成交占比共下跌4個百分點，高檔產品成交上漲3個百分點，這種態(tài)勢在本月成交金額和面積排行榜中表現明顯。尚匯豪庭作為高檔產品，因其地段和價格優(yōu)勢去化良好，占據成交金額和面積榜首；北京中低檔項目成交占比大幅下降，主要原因是本月自住房項目減少，中低檔項目占市場份額下滑，僅魯能•豐和臺一個自住房項目表現突出，同時中信國安府作為高檔項目一枝獨秀，以8萬元/平方米的均價領跑市場；深圳12月整體成交也超預期回暖，成交價格結構僅中低檔和中檔產品微有變化，中低檔產品成交占比下跌5個百分點，中檔產品占比上漲5個百分點，其中萬科紫悅山和麓城二期兩大項目熱銷，金額和面積均取得不錯的成績。

  從面積段結構來看，京深120平方米以上戶型產品有所突破。上海從面積段成交占比來看，依舊以120平方米以下戶型為市場成交主力，其中90-120平方米戶型占比持續(xù)上漲，市場仍以剛需為主，而大戶型產品占比基本穩(wěn)定。北京則是受自住房項目影響較大，90-120平方米戶型占比急速下降10個百分點，而120平方米以上的戶型占比紛紛上漲，尤其是200平方米以上戶型占比漲至16%，其中一個原因是在年底收官時，房企為完成業(yè)績大力營銷，大戶型去化速度加快；深圳各面積段成交占比基本不變，其中144-200平方米戶型占比小幅上漲至14%，以中海九號公館和華潤銀湖藍山的熱銷項目的大戶型為主力，除年末翹尾態(tài)勢明顯，深圳全年整體市場比較平穩(wěn)，成交結構變化不大。

 

  【05企業(yè)】

  地產股強勢收官，房企拿地布局一、二線城市

  1、企業(yè)拿地量有所下降，萬科拿下“江寧地王”

  本月土地市場呈現回暖態(tài)勢，企業(yè)拿地態(tài)度逐步放開，拿地規(guī)模呈現上升趨勢。據統(tǒng)計，15家典型企業(yè)本月通過招拍掛新增總建面511.80萬平方米，環(huán)比下降29.46%，同比大幅下降74.18%；土地總價216.35億，環(huán)比則下降55.70%，同比下降66.81%。從土地單價來看，本月房企平均土地成本為4227元/平，環(huán)比下降37.20%，同比上升28.52%。本月土地市場量價齊降，房企拿地積極性較上月有了明顯下降。主要是各房企年末著力沖刺業(yè)績，拿地熱情明顯不如上月高漲，但本月房企新增一線城市土儲仍有7幅，萬元以上樓板價的地塊達4幅。其中，招商在深圳新增的A818-0462號地塊，總價為30.4億，樓板價達17294元/平米。

  從單個企業(yè)表現來看，龍湖、遠洋在本月表現較為活躍。龍湖新增了5幅地塊，均位于一二線城市，拿地金額達26.39億元，總建面積為38.99萬平方米。遠洋也抓緊了年末時機，大力增加了土儲，在天津市拿下的宜興阜舊村改造項目總建面達204.3萬平米，樓板價卻僅為538元/平米。值得一提的是，萬科本月在南京新增的NO.2014-G83地塊，因地塊平整，靠近地鐵1號線和在建的3號線，地塊東邊是九龍湖大盤萬科金域藍灣，未來可享受萬科已經做好的社區(qū)商業(yè)配套，因此起拍價就高達19.29億元。萬科經過了40輪競價，終于拿下該地，作為“江寧今年最好的地”，未來的開發(fā)依舊值得期待。

  2、萬達上市成香港IPO大贏家，房企融資再上高峰

  本月最大的融資事件莫過于萬達商業(yè)在香港上市，作為房地產業(yè)TOP10的龍頭房企，萬達的上市標志著龍頭房企基本實現上市或取得上市平臺。12月23日萬達商業(yè)在港交所掛牌上市，發(fā)行價每股48港元，融資額高達288億港元，創(chuàng)下港股三年來最大IPO紀錄。此次融資占據本月融資的22%的融資額，是本月房企中最大的融資。在其他融資方面，中期票據繼續(xù)在房地產業(yè)發(fā)酵，房企陸續(xù)通過銀行發(fā)行中期票據提升資金充裕度，同時，調整為未來調整債務結構。

  從融資幣種來看，中期票據的火熱促使人民幣貸款在數月間保持融資高位，本月人民幣融資額63%。本月融資分布中，票據、債券類融資占比達到54%，而其中幾筆大額融資值得關注。保利地產注冊發(fā)行金額為150億元的中期票據，招商地產50億元中期票據，萬科的18億元中期票據以及金融街52億元的中期票據均獲得通過發(fā)行。

  3、牛市收尾終結全年，明年投資預期較好

  12月，年末房企的整體銷售特別是一線城市的銷售高于預期，銷售的恢復使各大券商及投資者對房地產預期較好，地產股在年末強勢拉升。年末央行發(fā)布央行正式發(fā)布387號文，在存貸比不變的情況下，將增加資金的流動性，會對包括房地產在內的整個經濟貸款產生正面的影響，這樣刺激了房地產股的拉升。A股市場，兩市地產股漲勢搶眼，上證地產指數上漲38.45%，深圳地產指數上漲17.59%。海外市場方面，香港樓市調控仍將持續(xù)，壓制了地產股的走勢，本月恒生地產分類指數下跌2.26%。

 

  重點個股方面，本月多個出臺政策均利于房地產業(yè)的發(fā)展，并且房企銷售穩(wěn)中有升，房地產股受其帶動作用，多有上漲。內地股方面，，龍頭房企股漲幅居前，招商地產和保利地產分別大漲55.42%和50.28%。香港方面，華潤置地上漲4.34%。其他重點地產股均出現下跌情況。本月漲跌幅榜單漲幅榜方面，A股市場占據主要漲跌幅榜單，北京城建大漲68.88%；在跌幅榜方面，萬澤股份下跌30.47%。