克而瑞研究中心在2012年的研究基礎(chǔ)之上，繼續(xù)將研究對象覆蓋全國286個地級以上市，同時更進(jìn)一步完善了分析方法，綜合運用SPSS因子分析、相關(guān)性分析、回歸分析、Ahp層次分析、 德爾菲法等多種數(shù)學(xué)工具，引進(jìn)了“改善性需求”、“房價波動指數(shù)”等指標(biāo)，并重點考核購買能力、供求關(guān)系等主導(dǎo)市場風(fēng)險的內(nèi)生變量，結(jié)合GIS空間分析，對房地產(chǎn)市場風(fēng)險進(jìn)行定量化研究，對不同城市能級的風(fēng)險來源予以剖析。

  從東部沿海到內(nèi)陸風(fēng)向趨向強化，形成西北風(fēng)險集中圈

  全局而言，東部沿海地區(qū)風(fēng)險較小，中部部分人口外流城市風(fēng)險偏大大，西部地區(qū)風(fēng)險偏大，形成西北風(fēng)險集中圈。其主要規(guī)律是自然地理格局決定人口聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)，東部平原往西，地形起伏變大，房地產(chǎn)市場風(fēng)險亦隨之?dāng)U大。

  從區(qū)域視角來看，城市群具有的網(wǎng)絡(luò)化與規(guī)模化效應(yīng)，使得人口與經(jīng)濟(jì)形成多中心布局，中心地帶房地產(chǎn)風(fēng)險較低，典型如東部沿海長三角、珠三角、京津冀、山東半島四個城市群，房地產(chǎn)市場風(fēng)險均相對較小；中部部分城市人口向核心城市轉(zhuǎn)移，人口的大量流失令市場購買力弱化，從而城市房地產(chǎn)風(fēng)險放大，如人口向合肥等轉(zhuǎn)移的安徽亳州，向長沙等轉(zhuǎn)移的張家界、懷化等市均是如此；西北地區(qū)形成風(fēng)險集中圈，一類是由于過度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，另一類是隴南慶陽、固原等中國最為貧窮等干旱缺水地區(qū)；西南地區(qū)山地地形制約了人口和經(jīng)濟(jì)集聚，房地產(chǎn)發(fā)展亦較為落后，秦巴山區(qū)廣元、巴中、云貴山地臨滄、昭通等均位于風(fēng)險前20強。

  就軸線視角而言，黑河-騰沖線與中國400mm等降水量線相吻合，以西地區(qū)較為干旱，地形較為復(fù)雜，人口集聚能力弱，城市數(shù)量少，房地產(chǎn)風(fēng)險較為集中；沿海、沿江T字形發(fā)展軸線城市是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為重要的軸線，城市經(jīng)濟(jì)以及人口規(guī)模較大，從而降低了房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險，沿線并無房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險前20強城市；此外高鐵布局對沿線城市有明顯提升作用，房地產(chǎn)市場發(fā)展也更為穩(wěn)健，如京滬、滬寧、滬杭、杭甬等高鐵沿線城市經(jīng)濟(jì)實力較強，房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險大多較小。

  從一線到三線供求風(fēng)險加大，二線城市短期供求風(fēng)險顯現(xiàn)

  從供求角度來衡量，從一線城市到三線城市，供求風(fēng)險呈現(xiàn)出擴大的趨勢，而擁有資源優(yōu)勢的鄂爾多斯等城市風(fēng)險已經(jīng)浮現(xiàn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與財富聚集的雙方面作用下，行政等級較高的城市無疑擁有更強的市場去化能力，其供求風(fēng)險也往往更低。

  一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，進(jìn)而對人口的吸附能力較強，較大的人口規(guī)模帶來廣闊的市場容量。從市場供應(yīng)角度來看，由于一線城市較高的人口密度，導(dǎo)致土地相對稀缺，人均占有土地居住面積在全國的排名普遍靠后，長期供不應(yīng)求的局面難以打破。從房價角度來看，一線城市房價增速相對更快，房價收入比偏高，在這樣的大背景下，成交仍位于全國前列。考慮到一線城市發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平、激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風(fēng)險仍然可控，市場風(fēng)險總體依然較小。

  二線城市相對較優(yōu)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市政建設(shè)，亦吸引了充足的常住人口，因而長期來看，剛性和改善性需求大，房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，未來前景可期，市場風(fēng)險較小。但是近年來地方政府對城市建成區(qū)建設(shè)力度的加大，以及標(biāo)桿房企的投資熱衷，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的興起，使其商品房市場供應(yīng)出現(xiàn)了較為明顯的放量現(xiàn)象，而當(dāng)下逼近一線城市的房價水平，更是進(jìn)一步使得市場短期供求風(fēng)險顯現(xiàn)。

  三線城市大多外出務(wù)工占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內(nèi)對新增住房的需求相對冷淡。而經(jīng)濟(jì)總量的相對有限，以及中心區(qū)域土地供應(yīng)的較為充裕，更使得三線城市供應(yīng)過量的市場現(xiàn)象雪上加霜，因此大多城市房地產(chǎn)市場待售存量一直處于增長之中，整體供求風(fēng)險較高。