新城需要“超配套”

  新城應該先有人還是先有配套？這一直就是個先有雞還是先有蛋的問題，永遠沒有標準答案。但是新城的配套，卻一直是制約人們來置業(yè)、居住、就業(yè)的核心問題。尤其在新城建設初期，一切從無到有，這更是決定新城謀篇定局的關鍵因素。此時的“加速度”，即新城人口流入的速度變化趨勢，決定了新城能否在較短時間內(nèi)成長為一個相對健全的城市。如果這個“加速度”太低，新城就極有可能成為“鬼城”。

  這個道理非常簡單。新城的本質(zhì)不能僅僅是居住，那樣新城就只能是一群容器的聚集，不管我們把多少人搬出母城、遷進新城，它的磁極依然還是母城——只有DOWN TOWN是形不成NEW TOWN的。要形成真正的新城，必須在新城中率先形成自己的就業(yè)動力和公共服務設施。只有當這些設施共同構(gòu)成一個新的小的DOWN TOWN，并且能夠以自己的磁力(哪怕是有限的磁力)與城市大的DOWN TOWN形成一定的反磁力平衡，以至于能把一部分人的就業(yè)與公共服務留在當?shù)氐臅r候，才能算是建成了真正意義上的新城。

  因此，雖然從傳統(tǒng)理論上看，有人才有配套，配套是規(guī)劃者根據(jù)新城規(guī)劃的最大人口數(shù)按照規(guī)范的標準計算出來的，人是因，配套是果；但實際上，當我們展望世界上經(jīng)過時間檢驗的成功的新城開發(fā)案例，我們會發(fā)現(xiàn)往往配套是因，人是果。如東京、新加坡等大都市外圍的新城開發(fā)，都對配套有著系統(tǒng)和超前的投入。

  但是在中國的新城實踐中，這是一個難題。因為在新城開發(fā)過程中的主體往往是開發(fā)商，從利益出發(fā)的開發(fā)商通常是不愿意背負沉重的配套負擔的。在我們接到的咨詢項目中有不少新城的一級或二級開發(fā)項目，很多開發(fā)商都希望我們能夠幫助說服政府，在他們開發(fā)的地段中盡量多做住宅、少做公建。

  因此，我們在這里提出新城的“超配套”理論，試圖破解這個謎題。這里所謂的“超配套”，包含多層含義，如“超級”、“超大”、“超前”。下文中我們來分別論述。

  一、“超級”配套

  我們知道，在規(guī)劃配套功能時，首先要看城市的級別：一個大都市可以建設音樂廳、美術館、若干一流大學、若干一流醫(yī)院……把這些配套放在一個小縣城是養(yǎng)不起的。但是對于新城來說，卻可以根據(jù)新城的自身定位提升配套的級別，形成對特定人群的拉動力。

  這種舉措跟政府對新城的構(gòu)想有很大關系，很多規(guī)劃了一流體育場館、文藝設施等配套功能的新城，都是政府對整個城市進行空間優(yōu)化和擴容的一顆重要棋子。當母城受到空間、環(huán)境、投資動力等諸多因素限制，城市空間亟待擴大時，新城可以憑借其空間優(yōu)勢分擔一部分母城的職能。此時，在新城中首先建設的大型設施就成為了讓城市這張大地圖在地上不斷展開的“圖釘”，它們把城市未來的構(gòu)想“釘”在了大地上。

  因此，當新城職能與母城形成互補時，新城“超配套”的存在就成為了必然，就成為了從政府到開發(fā)商都能達成的共識。無論投資主體是誰，總會有人為它買單，因為它的存在具有與生俱來的價值。當政府多投入，開發(fā)商會通過相應上漲的地價為它買單；當開發(fā)商多投入，購房者會通過相應上漲的房價為它買單，政府也會跟進各類基礎設施。所有這一切的前提是，新城開發(fā)的目標是明確的，規(guī)劃是清晰的，配套是有的放矢的。

  以首爾大都市圈的開發(fā)歷程為例，為了緩解首爾的人口壓力，轉(zhuǎn)移主城功能，在20世紀80年代后期，政府規(guī)劃了首爾(當時是漢城)綠化帶之外的5個新城市：盆唐、一山、坪村、山本和中洞。在這幾個新城中，最為成功的是一山新城。與其他幾個同時期的新城相比，這里原有較好的生態(tài)環(huán)境，也有花卉產(chǎn)業(yè)基礎，因此在這里規(guī)劃了大型的生態(tài)公園，也成為歷年花博會所在地。一山新城的大空間、大綠化、大湖面是首爾城市內(nèi)部所沒有的，由花博會所延展出來的文化館、藝術中心等也屬于城市級別的文化設施，“超級”的配套吸引了大量高端人群和年輕游客來到一山。如此形成的正向吸引力為新城帶來了不斷增長的加速度，至今已發(fā)展為首爾都市圈內(nèi)重要的文化產(chǎn)業(yè)基地和高端住宅集中地。而同時期的其他幾個新城，在發(fā)展動力、功能復合程度、人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域特色等方面都無法與一山新城相比。

  韓國一山新城

  我國不斷涌現(xiàn)的體育新城也是一種具有代表性的“超級”配套現(xiàn)象。最早的探索是廣州天河區(qū)。天河設區(qū)之前，“六運會”已經(jīng)確定在這里舉行。第一次承辦如此重大的全國體育盛事，廣州市專門在天河劃出了5.2平方公里的地方建設天河體育中心，天河區(qū)也因此得名。在這個契機下，天河區(qū)的交通、商貿(mào)、商務功能不斷跟進，迅速發(fā)展為重要的城市功能區(qū)。濟南東部新城則是以第十一屆全運會為發(fā)展契機，由“中國最美的體育場館”濟南奧體中心帶動了周邊的居住開發(fā)，奠定了新城發(fā)展的初期動力。

   廣州天河體育中心：六運會主賽場

  除了體育新城外，會展新城、行政新城……道理都是類似的。當新城明確了自身的角色和定位時，就有了承擔某種城市職能的可能性，也就有了建設城市配套的理由。同時，超級別的城市配套也往往伴隨著高級別的大型活動，如博覽會、運動會等，會展經(jīng)濟也就應運而生。軟硬件形成的合力則給予了新城初期的發(fā)展動力和信心的背書。可以說，“超級”配套是發(fā)展新城配套的一種最理想模式。