方圓集團副總裁黃新發與“對話房企”欄目組合影

身居五虎盤踞之地 方圓是謹慎、成熟？還是保守？

方圓身居華南五虎盤踞之地，可謂競爭激烈。改革開發以來，中國房地產行業風起云涌；華南一直是廝殺最為猛烈，見證中國房地產市場幾經沉浮的一線戰場。無論是深圳、廣州樓市的迅猛發展、還是海南樓市經歷的那一輪輪泡沫；除了擴張及財富，我們也看到了太多血淋淋的拼殺和犧牲。是不是因為看透了激進、擴張與犧牲？方圓似乎一直很穩健；沒有經過孫宏斌及順馳早年的激進、也不愿像潘石屹SOHO中國一樣站在輿論的風口浪尖；自1997年成立以來，方圓已走過了近15年路程；據了解，方圓2012年的銷售額目標將近200億；對外公布的儲地面積在700萬平米左右。

與1994年成立、如今銷售額已近400億；儲地3300多萬平米的西南企業龍湖相比，它的發展速度絕不算迅猛；與盤踞華南的五虎相比，方圓絕非膀大腰圓，身處“務實”的華南，方圓的市場份額也難免受到“華南五虎”的多面夾擊。但就此，黃新發很看好方圓除建筑本身之外的“溢價空間”，依然堅信：“方圓目前運作狀態呈良性，5年內不拿地都可以”。我似乎不相信他及方圓的從容和穩健是自始至終的； 但黃新發說：“如果再年輕一回，我們走的還會是這種穩健發展路線；企業的發展是根據資金實力和銷售能力判斷的，要建立在自身資金能夠盤活的基礎上去擴張，不可盲目；方圓一定不會激進。”這似乎也是近期《對話房企》系列專訪中，企業高管一致的態度，這是企業迫于目前市場環境做出的無奈抉擇？還是市場和企業都變得更加成熟了？這“穩健”，到底是“保守”還是“成熟”？看來，只有市場和時間才能給出答案。

相悖論：“最壞”的時機反而最適合擴張

十余年沉浮，華南房地產市場潮起潮落；房企業績競爭激烈。作為華南五虎銷售規模之首的恒大地產，銷售額超過600億；其以靈敏的銷售策略見長；而碧桂園則是“快速開發、效率為王”的典范；富力踐行“商住潛行、全國擴張”；雅居樂、合生正在做著調控下的艱難抉擇。

你也可以反問：在競爭可謂慘烈的華南市場，方圓是怎么活下來的？

然而，就是打著“文化地產”的大旗，方圓確實另辟蹊徑、殺出了自己的一條血路。

當然，明眼人都明白，“文化地產”只是概念；企業能否生存下去更取決于其經營策略。

對于方圓，2009年、2010年成為其相對快速發展的兩年；2009年，方圓新開售項目所覆蓋區域擴大；2010年，虎踞龍盤，方圓廣州分公司成立；在廣東、海南擴大拓展商業地產、旅游地產項目；由此宣告了方圓形成以集團為中心(4個地區公司開始運轉)，有多個系列項目品牌，兼有住宅、商業地產、旅游地產多業態類型的格局。這時，我們要問，09、10年相反是中國樓市政策調控最為嚴厲的兩年；方圓為何在此時“逆勢”發展？

“這就是‘相悖論’所闡釋的道理，‘最壞’的時機反而最適合擴張；就如同有人問我：現在是不是拿地補血的好時機？ 我說： 看似最壞的時機往往是最適合拿地的時候。”黃新發這套理論倒是很獨特；似乎又跟他“穩健”的風格有點相悖。

關于企業破局之道，最近業界談得最多的應該是“轉型”。或做業態轉型；或做經營思路轉型；業態的轉型，比如由住宅轉向商、旅地產；而思路的轉型，猶如“復星集團”，整合旗下地產業務，從在一線拼殺轉向做地產“投資商”。

而對于方圓，商、旅地產業務的布局并非“趕時髦”破局轉型；卻是和它下一步布局計劃相匹配的。

“珠三角、長三角、海南、西南是我們的四大戰場。”黃新發篤定的說。當然他也很謹慎，與方圓集團官網上的說法不同，黃新發絕口不提全國發展策略；將主戰場緊緊鎖定在這四大區域；下一步，尤其是‘海南’市場，對我們很重要。不言而喻，方圓商業地產、旅游地產的戰略布局是基于其對海南及其他三大主戰場的預期。例如海南龍波灣將打造全國性的養生基地、海南土福灣海棠福灣一號，其計劃投資50億規劃擬建公寓、低層住宅和五星級喜來登酒店；為商、住、旅結合項目等；方圓看好的也是海南這個區域較大的“國際連鎖商業及旅游地產開發運營前景”。

當然，“發哥”的相悖論還體現在對市場的判斷上：在這一輪的調控之后，他并不覺得市場會出現報復性反彈；他說：“目前的“樓市觀望”和“所謂低谷”或將持續一段時間，低迷時恰恰是買房的好時機。”

方圓不會為上市而上市

拓展融資渠道，對于企業發展始終較為重要。此前有報道稱：2007年時，方圓集團曾委托摩根大通成功發行了2億美元的可轉債和債券融資產品；在樓市最高峰2007年順利融資，雖然遭遇急轉而下的樓市行情，上市也被迫延期，但正好利用融資進行擴張，搭建全國平臺。方圓集團在融資前，只有600萬平方米土地儲備，而在2007年，僅廣東鶴山市“十里方圓”這一項目，“就有5000畝的土地儲備”。

也曾有消息稱：方圓曾計劃在境外上市，但遭遇當時金融風暴大環境影響，上市被迫延期。

而今，當“發哥”被聊起上市或拓展融資渠道問題時，他挺坦然。“方圓不會為上市而上市；要看現在的市場環境是否適合，是否真正能夠達到企業融資的預期。”伺機而動的態度，顯得很“老道”也很“淡然”。

從善如流

當被問及對自己的評價時，黃新發只說了四個字：“從善如流”！

在房地產界馳騁15載后，這或許代表了他現在的心境。他“發哥”的得名也或許來自其曾在地產江湖勇猛廝殺的“俠骨”經歷；但如今，我們看到的更多的是一個深諳“太極”之道的他：豁達、平靜；但或許內功更深。