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??在長(zhǎng)租行業(yè)領(lǐng)域，2025年正經(jīng)歷著巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。

??受供應(yīng)端影響，保障性租賃住房加速入市，房源數(shù)量大幅增長(zhǎng)。這一變化影響租賃市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)行業(yè)租金出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。截至2024年，一線城市“十四五”保障房籌集完成平均率約達(dá)87%，其中北京更是以91%的完成率走在前列。

??保租房的規(guī)模擴(kuò)張，使得市場(chǎng)結(jié)構(gòu)重塑，對(duì)市場(chǎng)化房源租金形成擠壓效應(yīng)，在此背景下，本文深度分析租賃企業(yè)過得到底怎么樣。

??從租賃市場(chǎng)活躍的核心城市租金表現(xiàn)來看，監(jiān)測(cè)的核心八城租金坪效同比持續(xù)下降，2024年和2025年1季度除北京、廣州外均出現(xiàn)不同幅度的下滑，下降幅度集中在5個(gè)點(diǎn)左右，成都、武漢等城市的降幅更是超過5%。

??與此同時(shí)，市場(chǎng)中的二房東，如夫妻店也在逐漸清退房源，淡出市場(chǎng)。二房東模式通常依賴租金差來維持運(yùn)營(yíng)，隨著租金下滑，這一模式的利潤(rùn)空間被嚴(yán)重?cái)D壓。

??加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，有限客戶數(shù)量被稀釋，不少二房東機(jī)構(gòu)難以維持，最終選擇退出市場(chǎng)。

??對(duì)比上海21年到25年分散式公寓開業(yè)規(guī)模來看，統(tǒng)計(jì)的分散式492家租賃企業(yè)中5年間有97.6%的企業(yè)出現(xiàn)開業(yè)規(guī)模下降趨勢(shì)，僅2.2%的企業(yè)開業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)。

??而開業(yè)規(guī)模下降企業(yè)中，目前還存活的企業(yè)僅占11.9%，且降幅集中在50%以上。企業(yè)關(guān)停退市的數(shù)量占比約88.1%的，總計(jì)關(guān)停企業(yè)424家，平均每年約有85家企業(yè)關(guān)停。

??2024年上海市場(chǎng)化集中式公寓租金坪效157.4元/㎡/月，近三年復(fù)合增長(zhǎng)率為-7.03%。租賃企業(yè)除面對(duì)行業(yè)租金下降外，也受到保租房房源的低價(jià)分流客戶競(jìng)爭(zhēng)，2024年保租房租金坪效112.8元/㎡/月，較市場(chǎng)化租金低45元/㎡/月。

??企業(yè)的關(guān)停主要出現(xiàn)在中小企業(yè)中，頭部企業(yè)目前暫未出現(xiàn)企業(yè)關(guān)停狀況，但仍然面對(duì)較大的經(jīng)營(yíng)壓力。通過調(diào)研頭部涉包租租賃企業(yè)發(fā)現(xiàn)，面對(duì)租金下降，而包租成本不降的情況，企業(yè)選擇項(xiàng)目退租閉店。

??以某頭部A企業(yè)為例，在多城市出現(xiàn)退租閉店行為，24年至今在杭州、寧波、南京均有項(xiàng)目退租閉店。頭部B企業(yè)，在杭州、福州、上海多地均有退租閉店情況，其中杭州關(guān)閉三家店。從關(guān)店項(xiàng)目所處的競(jìng)爭(zhēng)板塊來看，大多都面臨保租房的競(jìng)爭(zhēng)，且板塊租金出現(xiàn)下降趨勢(shì)。以南京江寧板塊為例，該板塊3個(gè)保租房項(xiàng)目合計(jì)3720套，占板塊集中式租賃房源的25%。

??目前能夠維持正現(xiàn)金流，處于持續(xù)經(jīng)營(yíng)中的項(xiàng)目，選擇主動(dòng)出擊與資產(chǎn)方談降底租，以重新獲得項(xiàng)目定價(jià)空間，達(dá)到企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

??愿意降低底租的資產(chǎn)一是主要分布在區(qū)域大量保租房入市的區(qū)域，迫于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，考慮到現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)方退租后，可能存在的空置期、出租率下降等風(fēng)險(xiǎn)，與包租企業(yè)達(dá)成利益的平衡點(diǎn)，共同維持資產(chǎn)的長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)。另一類是看重企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，降租是雙方共贏的最佳利益平衡點(diǎn)。

??從企業(yè)端來看，24年以來，多家頭部企業(yè)開始行動(dòng)談降底租。項(xiàng)目選擇上，會(huì)綜合考量項(xiàng)目現(xiàn)在及未來的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、租約到期時(shí)間、出租率變化、項(xiàng)目現(xiàn)金流、利潤(rùn)情況等因素，作為選擇降底租項(xiàng)目和降幅比例的決策因素。

??這其中也不乏有企業(yè)，取得一定成效，以某家資管系運(yùn)營(yíng)商為例，通過與資產(chǎn)方重新談底租，預(yù)計(jì)25年全年節(jié)省底租支出6000萬，當(dāng)然這里面也離不開企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，企業(yè)年均續(xù)租率在78%以上，優(yōu)于行業(yè)平均水平。產(chǎn)品線豐富覆蓋中高低端，采取靈活的長(zhǎng)短租結(jié)合模式降低空置率。

??租賃企業(yè)通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)挖掘存量資產(chǎn)價(jià)值，其中公區(qū)閑置空間的商業(yè)化改造成為提升多金收入的途徑之一。以深圳南山萬科云城泊寓旗艦店為例，項(xiàng)目通過精準(zhǔn)引入服務(wù)鏈企業(yè)"貓頭鷹自習(xí)室"，將原本利用率不足的公共區(qū)域改造成24小時(shí)智能自習(xí)空間。該空間采用"分時(shí)租賃"模式，既服務(wù)住客（享受會(huì)員折扣），也對(duì)外開放，實(shí)現(xiàn)公區(qū)坪效提升。

??除了萬科泊寓通過引入外部運(yùn)營(yíng)商，增加公區(qū)收益外。也有企業(yè)通過租戶調(diào)研，以住戶需求為導(dǎo)向，定向引入需求業(yè)態(tài)，將閑置空間轉(zhuǎn)化為高頻消費(fèi)場(chǎng)景。如貴陽筑巢公寓貴安店，將公寓閑置公區(qū)改造為"筑巢咖啡"空間，咖啡定位為打造“商務(wù)友好”“人才友好”咖啡店，結(jié)合咖啡文化及茶文化打磨產(chǎn)品體系，以商品盈利屬性經(jīng)營(yíng)。并且在公區(qū)動(dòng)線上做優(yōu)化引導(dǎo)，將咖啡設(shè)置于歸家路線及公共活動(dòng)區(qū)交匯處，形成"回家必經(jīng)場(chǎng)景"，提升租客消費(fèi)頻次。

??通過調(diào)研頭部企業(yè)在公區(qū)的服務(wù)模塊來看，目前引入的業(yè)態(tài)類型主要可歸集為以下8大類別，包含超市、健身房、自助水柜、咖啡廳、電競(jìng)房、寵物護(hù)理、自習(xí)室、夜校（職業(yè)培訓(xùn)）。盡管業(yè)態(tài)豐富，有通過流水分成增收，也有場(chǎng)地收租增收，但整體收入貢獻(xiàn)天花板在租金收入總額的5%左右，大多數(shù)公區(qū)多金收入僅占租金收入總額的1%-2%。

??在整體租賃市場(chǎng)租金下行的背景下，頭部租賃企業(yè)正通過精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和動(dòng)態(tài)定價(jià)策略保持競(jìng)爭(zhēng)力。

??以龍湖冠寓浦東大道店為例，該項(xiàng)目近半年租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，尤其是在春節(jié)后的2月租金環(huán)比上漲11%，該時(shí)段也是租賃的傳統(tǒng)旺季，3月租金又呈現(xiàn)穩(wěn)步下降趨勢(shì)。

??從項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局來看，競(jìng)品都是市場(chǎng)化房源，并無保障房競(jìng)爭(zhēng)，這種競(jìng)爭(zhēng)格局使冠寓能依托品牌溢價(jià)，維持價(jià)格上調(diào)的支撐。

??租金下行趨勢(shì)下，靠租金差盈利的包租模式難以為繼。包租模型從約定底租到約定租期和收取管理費(fèi)或者未來分紅，并引入資金方，構(gòu)建"資產(chǎn)方-資金方-運(yùn)營(yíng)方"的三方協(xié)作機(jī)制。資金方為資產(chǎn)方提供項(xiàng)目改造成本，還款保障來源于租金收入的優(yōu)先償還。運(yùn)營(yíng)方輸出改造、管理能力，收取管理費(fèi)或有未來分紅。

??從運(yùn)作機(jī)制來看，該模式具有三個(gè)關(guān)鍵特征：

??首先，資金方（通常是金融機(jī)構(gòu)或運(yùn)營(yíng)方的母公司）基于對(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力的信任，為資產(chǎn)方提供項(xiàng)目貸款，資金專項(xiàng)用于房源的標(biāo)準(zhǔn)化改造。

??其次，還款安排與運(yùn)營(yíng)收益直接掛鉤，設(shè)置階梯式的還款比例，既保障資金方的基本收益，也讓資產(chǎn)方能夠分享經(jīng)營(yíng)成果。

??最后運(yùn)營(yíng)方在合作中，暨拿了運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)以及項(xiàng)目分紅。這種模式既解決了業(yè)主改造資金的壓力，也確保了資金方的本息安全。這種模式尤其是對(duì)國(guó)企存量資產(chǎn)盤活具有重大意義。

??如深圳前海租無憂，城市家AI小鎮(zhèn)項(xiàng)目，就是運(yùn)用該模式，引入銀行作為資金投入方，前海租無憂作為運(yùn)營(yíng)方，收取管理費(fèi)和利潤(rùn)分紅。

??租金下行周期正成為檢驗(yàn)長(zhǎng)租公寓行業(yè)生存能力的壓力測(cè)試場(chǎng)。但這場(chǎng)看似行業(yè)陣痛調(diào)整期，實(shí)則是市場(chǎng)出清與價(jià)值重構(gòu)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)前市場(chǎng)中，依賴"高進(jìn)低出"資金池模式的企業(yè)已現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，單一調(diào)整，很難從實(shí)現(xiàn)較大的經(jīng)營(yíng)困境扭轉(zhuǎn)。通過多金收入、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新以及自運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)化等多重復(fù)合途徑，方能構(gòu)建護(hù)城河以應(yīng)對(duì)租金下行預(yù)期。