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??代建行業正進入“頭部企業格局穩定、其余企業加速分化”的新階段。

??從CRIC發布的《2024年中國房地產企業代建綜合能力TOP30》榜中可以看出，2024年綜合實力TOP30代建企業總合約面積達到9.14億平方米，同比增長23%；新增簽約面積1.93億平方米，同比增長6%，其中TOP5企業集中度接近五成。

??經歷過快速擴張和激烈競爭后，代建行業已進入穩定發展的“沉淀”期，需要企業不斷修煉內功來提高競爭力，從戰略、服務范圍、組織架構等各方面做出準備，增強自身穿越周期的能力。

??截止2024年全年，代建綜合能力30強企業的總合約面積達到9.14億平方米，同比增長23%。其中總合約規模同比增長超過50%的代建企業有9家，部分“新”入局企業仍在快速擴張。

??具體企業來看，2024年只有2家代建企業總合約規模超1億平方米，分別為綠城管理和藍城集團。這兩家企業雖然有明顯的規模優勢，但兩家企業2024年總合約規模同比增速低于平均水平，增速有所放緩。

??值得注意的是，部分代建企業實現梯隊躍升，總合約規模在2000-5000萬平方米、1000-2000萬平方米的企業數量均有所增加，分別增加2家和1家至8家和7家。

??從新增簽約面積來看，2024年綜合能力TOP30代建企業新增簽約面積1.93億平方米，同比增長6%，增速較2023年下降20個百分點。這意味著，代建賽道競爭愈發激烈。

??行業集中度仍然高企。2024年總合約規模中，TOP5建面占比達到46%，新增合約中，TOP5企業占比也達到46%，較2024年上半年繼續提高4個百分點。頭部企業持續擴張、進一步占領市場份額的需求依然旺盛。

??從2024年中國房地產企業代建綜合能力TOP30來看，總體呈現三個特征：

??首先，代建頭部企業強者恒強，表現穩定。綜合能力TOP10企業總體變動率僅為10%，格局相對穩定，另外綠城管理、藍城集團、金地管理三家企業更是呈現出三強鼎立的態勢。

??其次，“新”入局企業憑借自身特色、獨有競爭力迅速擴張，成為代建賽道的中流砥柱。綜合能力前十中，旭輝建管、龍湖龍智造、而今管理、招商建管、新城建管等近兩年持續在新拓項目中發力，并不斷在細分領域打造代建“護城河”。

??第三，民營代建企業仍是主流。從TOP30上榜代建企業的性質來看，民企是絕對主流，占比達63%；國企央企數量占比17%。值得注意的是，在頭部TOP5企業中，央國企和混合所有制企業比例更高。

??代建行業正迎來周期性變化，行業增速放緩，市場競爭持續加劇，為適應市場變化，入局企業已開始深化調整轉型“輕資產”賽道，并呈現出明顯的戰略轉型和創新調整趨勢，積極尋求細分領域的增長。

??最為典型的調整是持續推進合伙人計劃。目前，代建綜合實力TOP10企業都已推出合伙人計劃，短期內能夠實現較多項目落地，且通過合伙人計劃，能夠提升企業的資源整合能力。

??同時，代建企業正積極延長服務鏈條，形成全周期服務模式。

??多元化代建業務也成為代建企業的重要發展方向。代建企業應該不再局限于傳統的住宅代建，而是縱向發展多元化領域拓展，增強自身的競爭力。

??“地產冷、代建熱”的發展趨勢仍在延續。然而隨著入局企業逐漸“飽和”，代建行業也迎來增速放緩、競爭加劇、企業分化的新階段。

??短期內代建行業雖然增速有所放緩，但中長期仍然存在較大發展空間，不過由于優質的代建項目有限，對于企業而言，未來在代建市場勢必將迎來一場激烈且艱難的市場份額之爭。