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??從北京南站東南口出來，步行不到20分鐘后，一棟朱紅色（馬家堡路68號院2號樓）的4層小樓映入眼簾。這棟建于1977年、已經(jīng)有46年“樓齡”的革制品廠4層小樓即將迎來一次改造，且意義重大。

??按照政府規(guī)劃，因入住年久，馬家堡路68號院2號樓將實行“原拆原建”，即把老舊樓房進行大規(guī)模拆除，在原址上再建新樓。這一項目的改建將以政府主導、居民共同決策的形式展開，政府、產(chǎn)權單位、居民三方共同出資推進。

??11月9日，記者在現(xiàn)場看到，2號樓的73戶居民目前已經(jīng)全部搬空，附近的17戶平房居民也納入此次改造中，根據(jù)目前的進度，拆除工作將在今年12月份左右完成，明年初啟動重建，項目建成后將有90戶居民搬進新居。

??“該改建項目的居民征詢率、參與率、簽約率均達到100%。集中交款從11月6日開始，截至9日下午已有60多戶居民進行了房屋初審，交納了首付款，居民配合度很高。”北京市豐臺區(qū)房管局現(xiàn)場工作人員介紹。

??“多高興的事兒，現(xiàn)在就盼望著早點住進去。”在北京市豐臺區(qū)馬家堡路68號院2號樓危舊樓房改建項目集中交款現(xiàn)場，一位居民滿臉笑容的表示。

??如今，這棟筒子樓不僅記錄了老革制品廠工人的酸甜苦辣，也將為正在推進的城市更新提供一個鮮活的案例。

??在城市更新的推進進程中，北京市豐臺區(qū)馬家堡路68號院2號樓原拆原建的經(jīng)驗能否推廣？

??“原拆原建模式是值得肯定的，對房地產(chǎn)市場不會帶來沖擊，對地方政府不會增加公共服務設施配套負擔，居民生活品質(zhì)也能得到極大提升，這種模式會起到很好的導向作用。”清華大學建筑學院城市規(guī)劃系、土地利用與住房政策中心主任田莉表示，但復制推廣起來還面臨著一系列問題，一是北京老舊小區(qū)改造項目較多，政府財政補貼很難全覆蓋；二是原拆原建改建中會面臨集體行動的困境，如果居民在出資、改造方案等方面達不成共識，會造成改建難以推進的局面。

??不過，“原拆原建”模式已邁開重要一步，將會引發(fā)更多反應和想像空間。

??居民100%同意

??馬家堡路68號院2號樓是1977年建設的一棟4層框架輕板簡易樓，建筑面積1921平方米，居住著73戶居民。

??在這棟房子里，一條寬1米左右的走廊將住房分立在兩側(cè)，各家的灶臺靠墻邊則擺滿了走廊，地面及墻面滿是油污，走廊頂棚密布著各類管線，一眼看過去，逼仄、昏暗且混亂充斥著這棟居民樓。

??“每層居民都是共用一個衛(wèi)生間、一個水房。”一位居民表示。

??據(jù)西羅園街道馬家堡68號院2號樓家委會孫女士介紹，這里原本是革制品廠，20世紀70年代時這棟樓是企業(yè)的辦公樓，后來隨著企業(yè)發(fā)展、人員規(guī)模擴大，改成了員工宿舍。

??“隨著人口的增多，15.7平方米房子根本住不了一家人，尤其是一到做飯時間，整個樓道都被熗鍋的味道、鍋碗瓢盆的聲音充斥著。”孫女士補充說。

??“大部分住戶都在樓道內(nèi)使用液化氣罐做飯，公共電路也出現(xiàn)老化，非常不安全，這是我負責這里后最擔心的問題，好在一直沒有發(fā)生過災情，讓我感到很欣慰。”北京豐臺城市更新集團項目負責人李經(jīng)理表示。

??據(jù)了解，2006年，北京市革制品廠破產(chǎn)后，2號樓的產(chǎn)權單位變?yōu)樨S臺城市更新集團。改建項目經(jīng)過北京市豐臺區(qū)房管局老舊小區(qū)辦、豐臺城市更新集團長達兩年的漫長溝通才最終立項。

??新樓規(guī)劃：4層擴建至6層

??目前，馬家堡路68號院2號樓73戶居民已經(jīng)全部搬空，附近的17戶平房居民也被納入此次改造，共有90戶居民會在兩年后搬回新居。

??改建后，2號樓將從原有的4層擴建為地上6層，限高17米，增加電梯、無障礙通道等設施，適當增加室內(nèi)使用面積，確保每戶都有獨立廚房和衛(wèi)生間，以改善居民居住條件。同時，將擴建出地下一層，增加商貿(mào)服務業(yè)，滿足居民日常購物需求。

??記者在現(xiàn)場的戶型圖上看到，此次改造設計了A、B、C三類戶型，C戶型面積稍大，套內(nèi)面積在40平方米左右，建筑面積50平方米左右；A、B戶型的套內(nèi)面積則在30平方米左右，建筑面積40平方米，較過去每戶15.7平方米的使用面積均有所增加。

??此外，平面圖上清晰地規(guī)劃出了每類戶型的起居、臥室、廚房和衛(wèi)生間區(qū)域，樓梯和電梯間也在樓層平面圖上清晰標注，從居住功能上看較為完備。

??地下一層為新擴建區(qū)域，設計有物業(yè)辦公室、配電室、弱電室、社區(qū)物業(yè)配套用房等。新樓建成后，還將配備專業(yè)、正規(guī)的物業(yè)公司，讓居民享受到現(xiàn)代小區(qū)的便利。

??談起對于新房的期待，孫女士表示，這次改建將極大改善居住條件，現(xiàn)在我們就盼望著能按時交付，早點住進新房。住戶趙先生也表示，每戶都有廚房、廁所，面積也大，生活條件可以改善了。

??“對于改造方案我們現(xiàn)在100%是同意的。”趙先生坦言，說實話一開始也有顧慮，主要是拿不出那么多錢，對于月工資6000元的我們來說確實有些困難，后來想想能住新家，還有產(chǎn)權，就都同意簽了。

??租賃房本變?yōu)閭€人經(jīng)濟適用房房本

??馬家堡路68號院2號樓的這次改造資金是多方共擔。據(jù)介紹，2號樓改建資金將由政府、產(chǎn)權單位、居民三方共同出資。其中市、區(qū)兩級政府補貼合計約1111萬元，產(chǎn)權單位主要承擔擴建地下室費用，居民則主要承擔增加室內(nèi)面積的費用。

??這改變了過去由政府全盤操辦的模式，轉(zhuǎn)為了居民和政府共同決策，居民自籌為主、政府補貼為輔的全新模式。

??實際上，在老舊危樓房改造方面，“原拆原建”這種方式過去也曾被提及，但由于缺少政策依據(jù)，始終無法落地。2020年6月，北京印發(fā)《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》，也被稱為“178號文”，打通了“原拆原建”落地的制度堵點。根據(jù)178號文規(guī)定，“原拆原建”的改建資金由政府、產(chǎn)權單位、居民、社會機構等多主體共擔。

??對于居民出資的費用規(guī)劃情況，北京豐臺城市更新集團工作人員表示，“改造過程中，審計將全程介入嚴控造價，如地質(zhì)勘探、設計、拆遷、電梯等花費，一毛錢花在哪兒都會和老百姓說清楚，確保全過程透明。”

??改建后的2號樓首付款為23萬元，由于該改建項目實行一房一價，收房后會根據(jù)抽簽結(jié)果再交尾款，據(jù)實結(jié)算，多退少補。此外，由于該項目屬于危舊樓房改造，不屬于拆遷項目，兩年重建期間居民需要自行解決過渡問題。

??在產(chǎn)權方面，改造后，居民手中的房本也將從租賃房本變?yōu)榻?jīng)濟適用房房本，擁有正式產(chǎn)權。后期居民可以根據(jù)個人意愿，通過“經(jīng)改商”手續(xù)，變成個人商品房，不影響二手房交易和買賣。

??目前，該改建項目進入集中收款階段。據(jù)現(xiàn)場房管局工作人員介紹，“集中交款從11月6日開始，居民配合度很高。”

??“原拆原建”可否復制推廣？

??當下，“老破小”換新是一個大課題，大部分房子年代久遠，問題和隱患都比較多，生活上也存在諸多不便，居民的各種訴求變得強烈，改造迫在眉睫。

??北京豐臺區(qū)馬家堡68號院2號樓“原拆原建”的經(jīng)驗能否推廣？

??“作為‘原拆原建’的探索試點，該項目在示范性上有獨特之處，由原來4層擴建至6層，增加了面積，使居民的居住條件得到改善。另外，此次政府方面支持力度大，使得產(chǎn)權方和居民獲益多，愿意推進改建，保證了項目的實施。”清華大學建筑學院副教授、博士生導師、院長助理唐燕表示，對于推廣來說，難度在于政府是否會持續(xù)出資且改建項目面積是否持續(xù)增加方面，這是探索的要點。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此類項目獲得改造與房產(chǎn)項目本身特點相關，從房齡來看，為1977年的簡易樓，此類房產(chǎn)本身很難按照過去的老舊小區(qū)改造方式進行，即性價比不高且改造難度大。此外，該項目建筑面積為1921平方米，屬于體量可控、改造成本可控的項目，所以在原拆原建方面難度相對小。從居民的構成來說，主要為90戶居民，對小區(qū)的情感也豐富，且此類小區(qū)的周邊配套齊全，屬于非常優(yōu)勢的區(qū)域，居民愿意出資配合改造。

??實際上，“原拆原建”的老舊小區(qū)改建模式此前在一些城市也有出現(xiàn)，如成都武侯區(qū)的中央花園二期就試圖采用原拆原建改建方式重建小區(qū)，但截至目前仍停留在前期階段。該改建項目是由業(yè)主帶頭成立拆舊建新籌備組的“自拆自建”方式，即爭取政府部門允許，然后自行招募開發(fā)商負責改造，目前該項目在規(guī)劃、資金等方面存在一桎棝。

??不過，北京豐臺區(qū)馬家堡68號院2號樓落地后，將為老舊小區(qū)改造趟出一條新路，更多的項目或?qū)⒆叱隼Ь謱崿F(xiàn)新生。