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??2025年，在“好房子”國家戰略引導下，重點城市密集出臺“好房子”新規，如放寬陽臺/飄窗面積、鼓勵空中花園/復式挑空、優化公共空間計容等。

??這些新規顯著提升了住宅產品的實得率、空間尺度和舒適度。不僅激活了剛需、改善、高端客群的分層需求，更推動產品力向“空間功能精細化、場景體驗品質化、社區運營生態化”三大方向加速進化。

??從2025年1-6月重點城市熱銷項目來看，產品力較強的四代宅和新規項目起到了很好的“托舉”作用。在當前樓市延續止跌企穩的弱復蘇走勢的同時，“好房子”成交領漲。

??“好房子”可以說是貫徹2025年的關鍵詞。

??2025年3月兩會定調全年方向，“穩住樓市股市”首次寫入總體要求，明確“建設好房子”作為產業轉型方向并迅速落實。

??3月5日，政府工作報告明確房地產工作路徑，加快構建“好房子”標準體系，推動行業向高質量發展轉型。

??3月31日，《住宅項目規范》正式發布，層高要求從2.8米提升至3米；對于設電梯的要求，從原先7層及以上優化為4層及以上；隔聲要求從不大于75分貝降低至65分貝；并新增了新增適老化、綠色環保要求等。這一規范的落地，不僅為住宅建設樹立了更高標準，更標志著住宅產品正式邁入高質量發展的新階段。

??在中央的定調下，截至2025年上半年，已約有13省市提升“好房子”建設標準。以安全、舒適、綠色、智能為核心制定技術導則，如山東省所有地市已出臺品質標準，江蘇、浙江推進容積率優化及精裝交付體系，雄安新區建立“地價房價聯動”機制鼓勵高品質住房供應等。

??從2025年至今部分落地的項目來看，高贈送率成為新規產品的核心優勢。如剛需市場利用高實得率實現“小面積多功能”；改善產品以場景創新提升空間尺度與靈活性，賦予改善型購房者高端居住體驗；對于高端產品來說，部分產品突破空間形態，平層別墅化，通過“垂直+水平”的立體化設計，將傳統別墅的分層功能（花園、露臺、地下室）融入單層平面，實現“小占地、大空間、墅級感”的居住升級。

??從我們梳理的2025年至今重點城市的熱銷項目來看，在中央推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下，高得房率的新規項目成為各地樓市“寵兒”，同片區內去化率往往優于傳統項目。

??CRIC數據顯示，2025年一季度，四代宅等新規產品在多個核心二線城市逐步落地，基本都成為其區域銷量王者。

??譬如武漢，準四代宅推貨節奏普遍加快，且多能實現熱銷。我們將武漢2025年一季度開盤的四代宅項目和傳統老規范項目進行對比，可以看出，四代宅去化率明顯優于傳統住宅項目。

??進入二季度，在政策加快推進下，“好房子”項目落地密集。

??以廣州為例，4月全市共有13個新規產品入市，推貨量占全市六成；5月全市共有8個新規項目入市，推貨量占全市五成，認購量則占全市七成；6月全市共有11個新規項目入市，推貨量占全市六成，認購量則占全市約九成，新規項目整體去化率比舊規項目高30個百分點。

　　再如鄭州，4月中原區龍湖中原頌項目和鄭東新區SIC超級總部中心潤府項目當月認購套數均超200套以上，霸榜4月鄭州項目銷售榜前2名，去化速度遠超其他傳統項目。

　　5月成都7個項目8次開盤，均為新規項目，其中金茂、萬科項目均位于二圈層，憑借周邊地鐵配套+新規產品高得房率+低總價優勢，開盤千人搖號，去化100%，熱度高企；其余3個加推項目均位于成華區，屬于三環內價值洼地區域，開盤持續售罄。

??6月重慶四代宅與普宅去化率極度分化，四代宅普遍去化率均在75%以上，而普宅去化率基本在2成左右。

??以龍湖御湖境項目為例，周邊無競品，且加贈送后實得價僅16555元/平方米，高產品力的同時突出性價比，本月加推兩次，均實現熱銷。聯發觀音橋項目本月推出四代宅新組團，均價23009元/平方米，加贈后實得均價僅為16960元/平方米，與板塊內其他競品相比有約8000多元/平方米價格優勢，精準吸收區域剛改和中改客戶實現高去化。

??需要注意的是，在新規產品持續熱銷的背景下，近期部分城市開始加強對新規產品的監管。

??例如，廣州已明確要求，飄窗必須外凸，不再允許通過內凹飄窗變相擴充室內面積，目前的0飄窗設計或將被全面叫停。廣州高度超過40米的建筑，花池不再全贈送，需計入一半容積率，未來房企通過花池改造增加面積的做法也將受到一定限制。

??成都對新規產品的監管也在收緊，其新規要求全贈送和半贈送面積占建筑面積不超過20%，但實際操作中，項目往往會通過一些不合規的方式使得實際的贈送率超過這個比例，甚至有些項目到了40%。因此，根據成都最新出臺的建筑工程驗收規范，房企報建時的平面尺寸、板率、層高等都將納入后期驗收核查中，如果實測誤差值過高，房企將可能被處罰。

??這背后主要有兩方面的原因：一方面，新舊規產品之間矛盾凸顯，由于新規產品過高的贈送面積，使得存量的舊規產品相對貶值，引發了已購房者的不滿和大量的投訴。

??另一方面，新規設計中的一些問題也逐漸暴露，帶來了潛在的安全隱患。例如，超高層建筑中的花池設計可能會對建筑結構安全和居民生活安全造成威脅；飄窗的拆改也可能影響建筑本身的穩定性。

??從這點來看，新規產品的設計與監管收緊或將成為更多城市的普遍趨勢，房企通過模糊處理增加贈送空間以吸引購房者的方式將難以為繼。

??2025年至今，整體市場依然保持弱修復的態勢，其中產品力較強的四代宅和新規項目明顯更受市場歡迎，帶動部分城市“點狀回溫”。

??從新規產品對市場的“托舉”來看，購房者對“好房子”的需求仍在，區域、配套、產品俱佳的項目還將保持高熱，未來如何更好地滿足這些需求，將成為企業發展核心。

??可以預見的是，在政策方向的引導下，未來住宅產品的升級方向將不再局限于單純追求更多的贈送面積，而是轉向生活場景的優化、科技賦能的深化以及服務配套的完善等多維度的綜合價值競爭。