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??持續(xù)釋放的政策利好，使市場逐漸有企穩(wěn)的跡象。

??在6月的最后一周，上海、深圳、南京都連續(xù)出現(xiàn)項(xiàng)目的熱銷，其中中海在深圳和上海的項(xiàng)目都出現(xiàn)了難得的開盤即售罄的場面。綠城和華發(fā)在南京合作的金陵月華項(xiàng)目首開就觸發(fā)搖號，成為今年南京河西單價(jià)7萬元以上高端市場的第一個(gè)搖號項(xiàng)目。

??今年以來，房地產(chǎn)市場整體仍處于弱勢整理階段。一季度，新房市場供應(yīng)和成交雙雙處于低位，進(jìn)入二季度之后，市場繼續(xù)維持低位震蕩。

??5月17日開始，從中央到地方，新政利好持續(xù)落地，疊加房企年中沖刺，6月成交終于止跌企穩(wěn)。

??從最近幾個(gè)逆勢熱銷的項(xiàng)目來看，都位于所在城市的強(qiáng)勢區(qū)域，且板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺，并擁有核心資源優(yōu)勢。開發(fā)商都是央國企或有相關(guān)背景，這幾個(gè)項(xiàng)目也都是這些房企產(chǎn)品力的代表之作，多重因素疊加，成就了項(xiàng)目在當(dāng)前市場環(huán)境下的逆勢熱銷。

??6月27日，整體市場正處量價(jià)深度下探的南京突然“火了”：總價(jià)1320萬起步的綠城華發(fā)·金陵月華突襲夜開，174組家庭爭搶116套房，首開即搖號。

??6月28日，位于深圳的中海·深灣玖序和位于上海的中海·領(lǐng)邸玖序先后開盤，銷售額分別高達(dá)100.2億和66.38億元。

??中海今年第一個(gè)熱銷的項(xiàng)目，位于上海新天地(12.920, -0.06, -0.46%)的中海·順昌玖里6月又加推49套風(fēng)貌別墅，開盤即售罄。今年3月，該項(xiàng)目的高層住宅以開盤當(dāng)天196.5億元的銷售額，刷新了中國房地產(chǎn)開盤紀(jì)錄。

??從這些熱點(diǎn)項(xiàng)目來看，占據(jù)城市核心區(qū)域是它們最大的共同點(diǎn)。

??首先，刷新中國房地產(chǎn)開盤紀(jì)錄的中海·順昌玖里，位于上海新天地，屬于歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，該項(xiàng)目是整個(gè)新天地板塊當(dāng)中首發(fā)的低密度產(chǎn)品，上海核心區(qū)位這類產(chǎn)品長期斷供，同時(shí)上海又有相當(dāng)一部分預(yù)算充足購買力較強(qiáng)的人群持幣多年，就等城市核心板塊更高品質(zhì)的項(xiàng)目入市。

??順昌玖里擁有高層及別墅兩種房源，其中高層房源均價(jià)17.2萬元/平方米，套均總價(jià)4000萬/套，開盤時(shí)間為2024年3月，首開完成后，別墅房源于2024年6月加推，49套建面約285-545㎡的風(fēng)貌別墅，均價(jià)29.8萬元/平方米，開盤即售罄。

??與之對比的是上海領(lǐng)邸玖序，房源戶型為147-210平方米高層公寓，備案均價(jià)14.6萬元/平方米，其中總價(jià)最低的一套為1494萬，最高的一套為3383萬元。該項(xiàng)目開盤時(shí)間避開了3月順昌玖里高層集中推盤期間，于2024年6月開盤，當(dāng)天完成清盤，

??從這兩個(gè)項(xiàng)目的安排可以看出，順昌玖里與領(lǐng)邸玖序客群有明顯的差異，推盤節(jié)奏也采取了3月傳統(tǒng)小陽春及6月年中沖刺分別入市。

??其次，位于南京河西中的綠城華發(fā)·金陵月華，是近幾年南京難得的大體量低密地塊，也是南京最后一批限價(jià)搖號地塊，它位于河西中發(fā)展最成熟也是公共資源及配套最集中的位置，緊鄰長江以及中國長江沿岸最大的生態(tài)公園綠博園。2024年上半年，南京少見入市的高端改善新盤。

??據(jù)了解，綠城華發(fā)·金陵月華獲批備案均價(jià)7.56萬元/平方米，是南京最高全盤備案價(jià)格。此次首開首推三棟高層共計(jì)116套房源，戶型建面約205、240、270平方米，單價(jià)最高約81878元/平方米，單價(jià)最低約64018元/平方米，在首開9.2折優(yōu)惠下，超50%房源成交價(jià)“6”字頭，即最低總價(jià)1200萬起。相較周邊不少二手房價(jià)格出現(xiàn)倒掛趨勢。

??最后，中海·深灣玖序位于南山區(qū)深圳灣超級總部基地，該片區(qū)住宅很稀缺，2001年佰仕達(dá)拿下紅樹西岸地塊后，多年來深圳灣超級總部基地就沒有再推出過新住宅地塊，該樓盤也成為了深圳灣超級總部基地近22年來第一宗住宅用地。

??不僅如此，深灣玖序項(xiàng)目地塊于2023年6月競得，該地塊在出讓時(shí)就不限制戶型比例，不受“7090”政策限制，而深圳正式發(fā)布停止執(zhí)行《關(guān)于按照國家政策執(zhí)行住宅戶型比例要求的通知》的通知時(shí)間為2024年3月26日，這意味著，深灣玖序是目前深圳唯一可售的純粹大戶型項(xiàng)目。

??該項(xiàng)目的毛坯備案均價(jià)約13.3萬元/平方米，打破了深圳此前新建商品房最高每平方米13.2萬元的紀(jì)錄。提供196平方米、252平方米和328平方米超大戶型，總價(jià)區(qū)間從約1976萬元-1.09億元/套，客群覆蓋面較廣，極大程度覆蓋了想要在深圳灣超級總部基地置業(yè)的人群。

??除了區(qū)域優(yōu)勢之外，這些熱銷項(xiàng)目幾乎都是“卷王”。

??這幾個(gè)項(xiàng)目的共性主要有三點(diǎn)：產(chǎn)品都在同區(qū)域里卷出了新高度；產(chǎn)品都在創(chuàng)新和升級方面做了大量的研究和努力，并且獲得了市場的認(rèn)可；房企都通過這些項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了自身產(chǎn)品力的提升。

??綠城華發(fā)·金陵月華幾乎不計(jì)成本做產(chǎn)品。項(xiàng)目整盤備案均價(jià)刺破了南京新房價(jià)格天花板，可以說是對金陵月華產(chǎn)品價(jià)值的最高官方判定。

??其整個(gè)項(xiàng)目的打造也沒有辜負(fù)市場的高期待，稀缺的資源、極致的產(chǎn)品，再加上大師團(tuán)隊(duì)，整個(gè)項(xiàng)目可以說無論從項(xiàng)目區(qū)位、地塊規(guī)模、社區(qū)尺度，到景觀疊度、用材奢度、建筑精度、戶型舒度、服務(wù)廣度上，都在全面超越引領(lǐng)市場。

??綠城華發(fā)·金陵月華大門實(shí)景圖

??如120米藝術(shù)館級華蓋造型大門造價(jià)高達(dá)3000萬、400余塊安哥拉黑石材手工雕刻龍鱗云錦墻帶來歸家的儀式感，約2萬方中央公園、超200米黃金景觀軸線讓回家的道路寧靜典雅。此外，還有約7000㎡層高約5.4米架空層、大面積落地玻璃幕墻，綠城華發(fā)·金陵月華產(chǎn)品創(chuàng)新密度之高，成本之高昂，使其當(dāng)之無愧擁有南京最高全盤備案價(jià)格。

??更讓人意想不到的是，即使如此，綠城華發(fā)·金陵月華仍愿意放下身段打折，讓人感到誠意滿滿。

??綠城華發(fā)·金陵月華實(shí)景圖

??“玖序”系是中海戰(zhàn)略頂線作品系，以考究為序，深灣玖序是中海新一代奢享產(chǎn)品系的首發(fā)作品。2023年，中海地產(chǎn)分別在北京中信城、上海徐匯濱江、深圳深超總、南京河西濱江各斬獲一宗百億級別的城市核心宅地，幾乎都在今年的6、7月份，開創(chuàng)“玖序”系集中入市。

??“玖序”系以“內(nèi)外兼修”的考究空間精研，沉淀生活豐盈與自由的松弛底色，共鳴當(dāng)代高凈值人群對松弛感的向往與追求。

??中海·深灣玖序示意圖

??從深圳和上海的項(xiàng)目來看，無論深灣玖序還是領(lǐng)邸玖序都是TOD項(xiàng)目，是充分理解地脈文化后的城市地標(biāo)級產(chǎn)品。

??中海產(chǎn)品一向推崇并卓著實(shí)踐的歸家禮序，在“玖序”系再次得到升華，深灣玖序共設(shè)立了首層雙社區(qū)隱奢大堂、二層花園大堂、二層私邸歸家大堂等立體三重社區(qū)歸家大堂；領(lǐng)邸玖序采用隱奢景墻門頭，蘋果店式通透的玻璃立面單元大堂，融匯掐絲琺瑯傳統(tǒng)裝飾工藝，呈現(xiàn)當(dāng)代與經(jīng)典共生的氣派大堂。奢華的地下車馬廳，更為歸家的每一步，加冕生活的儀式感。

??從產(chǎn)品本身來看，兩者都擁有極大的面寬和采光，其中深灣玖序建面約328㎡戶型綜合使用率高達(dá)84%，項(xiàng)目采用全玻璃幕墻，三面都是落地玻璃，采光面達(dá)40多米，客廳整體景觀面的無柱化設(shè)計(jì)，擁有約270°無界視野。

??中海·領(lǐng)邸玖序

??概念體驗(yàn)間實(shí)景圖

??領(lǐng)邸玖序與其他現(xiàn)代戶型設(shè)計(jì)有所不同，186㎡戶型雖然同樣擁有整體約16米以上的大面寬，但領(lǐng)邸·玖序敏銳地捕捉到在現(xiàn)代戶型設(shè)計(jì)中常常為追求更大的餐客廳尺度，而讓原本應(yīng)該舒適宜人的臥室空間一再被擠壓。因此對整體面寬進(jìn)行空間的整體規(guī)劃，對主臥進(jìn)行創(chuàng)意化設(shè)計(jì)，讓約3.6米面寬主臥，與配置浴缸的南向主衛(wèi)，共同構(gòu)成約5.7米的大面寬主臥套間，同時(shí)南向次臥也可以達(dá)到約3.5米的面寬套房尺度，真正做到雙臥套房。

??值得注意的是，南京和深圳與上海不同，2024年以來，上海整體市場相對平穩(wěn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年開盤項(xiàng)目達(dá)93個(gè)，其中認(rèn)購率80%以上的項(xiàng)目就有19個(gè)，占比約20%。

??南京和深圳開盤項(xiàng)目約65和30個(gè)，其中認(rèn)購率超過50%的僅約2個(gè)，再加上綠城華發(fā)·金陵月華和中海·深灣玖序也僅3個(gè)。

??尤其是南京，已經(jīng)從熱點(diǎn)城市中明顯“掉隊(duì)”。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年南京商品住宅成交面積僅649萬平方米，與2021年相比，下降了48%，成交規(guī)模明顯縮量。去化周期來看，截止2024年5月，南京商品住宅去化周期已經(jīng)拉長至22個(gè)月，同屬長三角二線城市的杭州、合肥商品住宅去化周期均在10個(gè)月以下。

??在這樣的背景下，綠城華發(fā)·金陵月華仍能獲得熱銷實(shí)屬難得。

??這一方面是受政策利好，另外一方面也要?dú)w功于企業(yè)積極營銷，才能這逆勢中熱銷。

??5月17日，央行將首套、二套房首付比例下限再下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后分別為15%、25%。同時(shí)取消房貸利率政策下限。此后據(jù)統(tǒng)計(jì)，山東、福建、河南等超22個(gè)省份已經(jīng)落地執(zhí)行，全國超過200個(gè)城市15%首套房最低首付比例，全國超250城已取消房貸利率下限。

??從目前南京、深圳的首付比例和房貸利率來看，南京已與“5·17新政”一致，為首套15%、二套25%，取消房貸利率下限，深圳與上海保持一致，為首套30%、二套30%，房貸利率首套LPR-45BP，二套LPR-5BP。

??受其利好影響，南京和深圳6月成交不同程度環(huán)比上升，但同比仍保持低位。

??綠城華發(fā)·金陵月華和中海·深灣玖序便是順應(yīng)政策利好，積極營銷，最終成功熱銷的典型。如綠城華發(fā)·金陵月華政策利好下，極大程度加快推盤進(jìn)度，8個(gè)月即開盤，首開9.2折，折后50%房源價(jià)格低于周邊同類二手房，最終逆勢翻紅。

??我們認(rèn)為，當(dāng)前整體市場仍然處于低位震蕩階段，市場分化明顯，房企之間、城市之間、板塊之間的差距都在不斷拉大。

??在整體市場承壓的環(huán)境下，購房者對產(chǎn)品的要求也越來越高，這也對房企的產(chǎn)品力不斷提出新的要求，房企也不得不順應(yīng)市場需求的變化，在項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)、戶型創(chuàng)新及景觀配套等方面持續(xù)“加碼”。

??目前市場上熱銷的項(xiàng)目，除了地段不錯(cuò)、定價(jià)合理外，產(chǎn)品幾乎都是區(qū)域內(nèi)的“卷王”，他們不僅在戶型的精裝設(shè)計(jì)及用材上不斷卷出新高度，在景觀、立面、地庫、會所等客戶可見的區(qū)域范圍內(nèi)，也都無一不卷。

??對于銷售不佳的項(xiàng)目來說，這是很好的示范，對于扭轉(zhuǎn)當(dāng)下的市場環(huán)境、恢復(fù)市場信心也將帶來積極正面的影響。市場隨供需而變，項(xiàng)目的熱銷，不僅僅是量的體現(xiàn)，更是質(zhì)的提升。

??同時(shí)，這些項(xiàng)目的熱銷，也在一定程度上反映了市場信心正在逐步修復(fù)。5月份以來，從中央到地方，樓市政策都有明顯的優(yōu)化和松綁，CRIC的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，典型城市6月商品住宅成交表現(xiàn)較5月有所回暖，30個(gè)監(jiān)測城市成交規(guī)模為1157萬平方米，雖然同比仍下降26%，但環(huán)比微增2%，說明市場成交逐漸企穩(wěn)，政策已初見成效。

??我們也要看到，無論是市場的復(fù)蘇還是信心的恢復(fù)，基礎(chǔ)都還比較薄弱，除一線城市和幾個(gè)熱點(diǎn)二線城市能維持弱復(fù)蘇的走勢外，其余城市大概率仍將延續(xù)筑底企穩(wěn)的態(tài)勢。