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??隨著政策利好不斷落地，行業(yè)弱復(fù)蘇行情延續(xù)。

??從供應(yīng)端來(lái)看，市場(chǎng)呈現(xiàn)出“環(huán)比持增、同比回落”的特征。11月重點(diǎn)28城預(yù)計(jì)新增供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)22%，同比下降25%。

??這一特征同樣表現(xiàn)在不同能級(jí)城市層面，各線城市11月新增供應(yīng)表現(xiàn)出環(huán)比漲、同比降的特征，其中一線城市供應(yīng)環(huán)比漲幅最大，三線城市供應(yīng)同比降幅最為明顯。單從城市來(lái)看，上海、武漢兩城單月供應(yīng)規(guī)模破百萬(wàn)方，房企推盤積極性比較高。

??11月供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需、改善各占4成，主城區(qū)為主、近郊為輔。

??整體來(lái)看，供應(yīng)雖有所放量，但對(duì)成交帶動(dòng)作用有限，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)還將持續(xù)減少，成交環(huán)比或穩(wěn)中有降。

??隨著年末沖刺季來(lái)臨，疊加核心城市利好政策持續(xù)發(fā)酵，房企推盤積極性有所提升。

??據(jù)CRIC調(diào)研，11月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1151萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)22%，同比下降25%。基本與2023年月均水平持平。

??從累計(jì)供應(yīng)來(lái)看，前11月累計(jì)供應(yīng)面積將達(dá)到12986萬(wàn)平方米，累計(jì)同比跌幅為10%。

??從各能級(jí)城市來(lái)看，一線城市供應(yīng)面積預(yù)計(jì)為268萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲38%，在各線城市中漲幅最大；二線城市穩(wěn)中有增，11月供應(yīng)環(huán)比預(yù)期增長(zhǎng)17%，同比仍跌27%，累計(jì)同比微降6%；三四線整體供應(yīng)放量顯著，環(huán)比增長(zhǎng)32%，僅次于一線，同比下降36%。

??各城市供應(yīng)規(guī)模表現(xiàn)不一。

??上海、武漢兩城11月供應(yīng)規(guī)模超100萬(wàn)平方米，其中，上海供應(yīng)規(guī)模為118萬(wàn)平方米，達(dá)到年內(nèi)次高；武漢單月供應(yīng)達(dá)104萬(wàn)平方米，位列二線城市榜首，受市場(chǎng)穩(wěn)步修復(fù)影響，房企推盤積極性相對(duì)較高，11月環(huán)比翻番，同比漲幅也達(dá)16%。

??各城市環(huán)比漲多跌少，漲幅顯著的集中在青島、寧波、福州等弱二線城市。其中一線城市北京因上月基數(shù)較低，11月環(huán)比倍增，同比增幅也達(dá)83%，迎來(lái)了小幅放量期。二線城市中，寧波已經(jīng)歷了數(shù)月的供應(yīng)低迷期，2023年下半年單月供應(yīng)均不足20萬(wàn)平方米。

??供應(yīng)下跌城市多為行情相對(duì)低迷的內(nèi)陸城市，比如濟(jì)南、南寧、長(zhǎng)春等，“以銷定產(chǎn)”模式之下房企都在積極努力去庫(kù)存，推盤積極性并不高漲。

??三四線城市供應(yīng)積極性不高，根據(jù)CRIC調(diào)研的長(zhǎng)、珠三角部分重點(diǎn)城市來(lái)看，無(wú)錫、徐州、泉州單月供應(yīng)規(guī)模均超過(guò)15萬(wàn)平方米，徐州、泉州環(huán)比倍增主要源于基數(shù)較低，僅常州因行情低迷原因，房企推盤近乎停滯，單月供應(yīng)量?jī)H7萬(wàn)平方米，同環(huán)比齊跌。

??不過(guò)值得關(guān)注的是，三四線累計(jì)同比降幅仍高達(dá)42%，在不同能級(jí)中居首。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為45%、43%和12%，呈現(xiàn)出以剛需、改善二分天下的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??內(nèi)陸弱二線城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比基本都在50%以上。以長(zhǎng)春、鄭州、天津、南寧、濟(jì)南、昆明、青島、重慶、福州等為典型代表，剛需客群仍是成交主力。

??值得關(guān)注的是，改善盤熱銷的城市如深圳、寧波，在11月加強(qiáng)了剛需產(chǎn)品的供應(yīng)，供應(yīng)占比分別達(dá)到了71%和57%。

??上海剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在4成左右。

??蘇州、西安、廈門、杭州、北京等“以銷定產(chǎn)”，以改善作為供應(yīng)主力，占比均在6成以上。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為45%、38%和17%，整體供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之。

??泉州、昆明、西安、重慶、福州、南寧、廈門、成都主城占比均在7成以上；濟(jì)南、漳州、長(zhǎng)春、無(wú)錫、青島、上海、北京則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成以上。

??少數(shù)城市諸如長(zhǎng)沙、深圳還將持續(xù)加大遠(yuǎn)郊區(qū)供貨量，預(yù)期也將造成庫(kù)存積壓。

??從調(diào)研情況來(lái)看，11月供應(yīng)將迎來(lái)小幅放量，但整體來(lái)看對(duì)成交帶動(dòng)作用有限，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)還將持續(xù)減少。

??一方面，各地新政利好頻繁疊加，對(duì)成交的提振效果邊際遞減，即便是北京、上海、杭州等城市次核心區(qū)也面臨項(xiàng)目去化的壓力。

??另一方面，當(dāng)前政策落地效果良好的成都、西安，受供應(yīng)縮量+供需錯(cuò)配雙重影響，成交也難有較大的釋放空間。

??此外，鄭州、重慶、天津、徐州等弱二線和廣大三四線以剛需客群為主導(dǎo)，新房以價(jià)換量難以撬動(dòng)有效需求，部分剛需客戶消費(fèi)降級(jí)，被全面分流至二手房市場(chǎng)，對(duì)新房成交支撐作用也在不斷減弱。