4、發(fā)展階段：房產(chǎn)發(fā)展階段分化明顯，部分潛力城市相對成熟

　　結合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場規(guī)模以及發(fā)展速度，將三四線城市按照房地產(chǎn)市場所處不同發(fā)展階段劃分為四類，分別是：市場萌芽階段、發(fā)展啟動階段、快速增長階段、相對成熟階段。

　　4.1市場萌芽階段

　　從房地產(chǎn)市場萌芽階段城市的分布情況來看，處于市場萌芽階段的城市大多為中、西部的中小城市，例如甘肅的嘉峪關、定西，云南的昭通、臨滄，貴州的六盤水等，這些城市大多經(jīng)濟規(guī)模較小，城市建設水平相對偏低，標桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均未進入這類城市。

　　處于萌芽階段城市房地產(chǎn)投資增長率略快于GDP增長率，但房地產(chǎn)投資增長率遠遠落后于其固定資產(chǎn)投資增長率，這表明房地產(chǎn)處于萌芽階段的城市房地產(chǎn)市場對于經(jīng)濟發(fā)展的帶動效應相對較小，城市處于城市建設的快速發(fā)展時期，隨著城市建設和城市化進程的逐步深入，這類城市房地產(chǎn)市場發(fā)展速度將逐步提升，具有較好資源的城市將率先進入房地產(chǎn)市場啟動階段甚至進入快速增長階段。

　　4.2發(fā)展啟動階段

　　從城市分布情況來看，發(fā)展啟動階段城市中超過三分之一的城市位于中部六省，不少位于中部幾大城市經(jīng)濟圈的中小城市因臨近中部重點城市圈的核心城市，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。包括皖江淮城市群的池州，武漢城市群的荊門、鄂州，長株潭城市群的益陽等城市。這些經(jīng)濟規(guī)模較小的城市受益于中部城市圈的發(fā)展，房地產(chǎn)市場啟動發(fā)展，增長速度較高。除中部地區(qū)的城市外，東三省哈爾濱城市群和遼中南城市群中不少中小城市同樣進入房地產(chǎn)市場發(fā)展啟動階段，包括黑龍江省黑河、伊春和遼寧的遼陽等。

　　處于發(fā)展啟動階段城市房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)投資增長率明顯高于GDP增長率和固定資產(chǎn)投資增長率，房地產(chǎn)市場銷售投資兩旺，且此類城市市場需求以及支付能力仍有充足的發(fā)展空間。因此，隨著市場持續(xù)的快速增長，這類城市將逐步縮小市場規(guī)模差距，部分規(guī)模差距不大的城市將快速進入到房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段。

　　4.3快速增長階段

　　處于快速增長階段的城市房地產(chǎn)投資速度較快，商品房銷售面積大幅增長，房屋銷售價格同比持續(xù)上漲，從整體來說，房地產(chǎn)市場發(fā)展是快速增長的。典型的城市如珠海、江門、唐山、保定、滄州、廊坊、信陽、駐馬店、鞍山、營口、鄂爾多斯、臨沂、菏澤、威海等57個城市，其中河南9個，山東8個，安徽，遼寧都為7個，河北6個，廣東5個，快速增長的城市處于中部區(qū)域的占到了31.58%。隨著市場銷售的快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐年提高，土地成交量增長較快，土地溢價水平較高。

　　4.4相對成熟階段

　　處于相對成熟階段的城市受多種因素的影響，房地產(chǎn)投資增速趨緩，從成交同比增速來看,相對成熟的城市房地產(chǎn)增速處于下降的通道中，但銷售面積、房地產(chǎn)均價等市場規(guī)模穩(wěn)步增長，整體來說，房地產(chǎn)市場發(fā)展是平穩(wěn)增長的。典型的城市包括東莞、中山、徐州、南通、清遠、包頭、紹興、洛陽、吉林、鎮(zhèn)江、泰州、揚州、紹興、臺州、嘉興、溫州等66個城市，其中四川9個，江蘇8個，浙江7個，江西6個， 湖南、內(nèi)蒙古分別為5個， 山東4個， 相對成熟的城市處于東部區(qū)域的占到了48.48%。

點擊圖片進入三四線城市房地產(chǎn)潛力測評專題