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??中房網訊 5月30日，由上海易居房地產研究院主辦的“2023房地產及物業上市公司測評成果發布會”在香港舉行。備受關注的"2023房地產上市公司綜合實力榜"、"2023房地產上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

奧陸資本總裁兼首席投資官 蔡金強

??會上，奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強表示，過去幾年市場有些情緒比較悲觀，但需要看到的是，“地震”和“海嘯”都已經過去了，別再揣摩這些痛苦的事情和已經造成的傷害，再糾纏于一些很好的公司為什么在一兩年變成這個樣子，已經沒有意義。要往前看，聚焦未來才有用，要探索怎么輕裝上陣，怎樣才能重組出新的空間。

??以下為文字實錄：

??蔡金強：謝謝克而瑞，過去幾年我說的非常的悲觀，偏帶個人的情緒。我2002年從事房地產相關的研究和投資的，所以個人的情感比較重，過去兩年比較歇斯底里，也捱了很多的批評。

??今年這個題目《向前看、別回頭》稍微情緒平和了一點，地震和海嘯都已經過去了，造成的傷害這些東西也沒有辦法，像民企基本上也都掛了七七八八了，現在你再說人家是出險的企業不算是侮辱了。

??為什么今天說向前看，別回頭，這實際上是最近很火的電視劇里的臺詞，別再揣摩這些痛苦的事情發生，為什么很好的公司一兩年變成這個樣子，這已經沒有意義。要往前看，聚焦未來才有用，過度的再探索不幸的事實已經沒有意義，所以今天的發布會就沒什么像過去兩年那么悲傷和接地氣。

??有兩個環節，第一個是向前看，第二個是別回頭。

??向前看，大概說一下現在的市場基本情況，剛才丁總和張總都講了市場的情況，是非常弱的環境，這里面的數據是到四月份，如果到五月份，現在60多個城市有數據的，同比新房的銷售已經跟去年接近了，這是到四月份的數據，大家已經覺得是非常的驚悚，里面有幾個數據對經濟影響很大，如果四月份是單獨一個月跌16。新開工也是非常的差，又重新回到去年的情況。這非常明顯是非常弱的復蘇，而且還在加劇。這個市場現在比較差，更多的是對經濟層面的影響。

??如果用前一百強的地產公司看，情況也是非常的差。四月份的銷售已經是過去幾年的底部，新開工同比凈增長28，投資負16.2%，土地的成交也非常的差，我們說弱復蘇都是有禮貌的，事實上非常差，而且情況還在更差。

??我這里覺得政府要警惕一個東西，如果放任地產市場或者地產企業繼續不停的振蕩，整個宏觀經濟進入通縮的機會是很大的。這個可能不被認同，也無所謂。

??可是為什么說房地產這么差，把整個經濟帶入通縮，房地產又是市值的當量大概250萬億到300萬億，不同的研究機構包括政府出來的數據都是240到300多的都有，可能中樞在300萬億人民幣，什么概念呢，中國的A股60多萬億，債市40多萬億，居民存款也是4、50萬億的概念，股債居民存款加外匯比300萬還小，這300萬億只要減少10幾萬億，你做什么都白搭了，房地產已經緊急避震了，現在更多的是對經濟層面的影響。

??這個東西已經是很明顯，九級地震已經旋風式的影響經濟了，中概股和港股現在正在步入下跌周期，根本止不了跌的。你會發現這個漩渦如果不止住，一定會帶入通縮的過程中，而且所有的大類資產最后都會被一鍋端。一季度的GDP4.5，但是社會零售現在是很重要的東西，它已經只有2.6的增速了，投資也是很差，他們預測房地產投資為零，但是真實情況是一到四月份負6.3%，所以今年的房地產投資增速肯定是負的。

??出口今年竟然還在正增長，這也是我們經濟韌性的一面，可是這個東西對GDP的貢獻太單一，所以為什么把經濟帶入通縮，這個已經很有禮貌了，我沒有說已經進入通縮，四月份的CPI只有0.1，PPI負3.6，已經在這個門口了，而且丁總沒有說到一個東西，居民存款過去一年很多人都是從理財搬到存款，四月份中長期新增貸款居然是負數，過去歷史上只有兩次，一次是08年，一次是現在，老百姓已經在拼命的還房貸，想把房貸清掉，通縮沒有一個確認的定義，我們也不敢妄言，但是現在從CPI、PPI，社融數據看這個東西非常明顯，我們不希望國家進入通縮，我們要重視房地產300萬億這些東西，后面的失業這些就不說了。

??去年房地產投資下降10%，直接和間接把整個經濟拉扯下來2點多，直接1.1，間接1.5，而且房地產還在下降，房地產里面土地的成交價是滯后的，去年下半年的土地成交是非常惡劣的，滯后計算進去。而今年一到四月份雖然說竣工在增加，可是新開工是暴跌的，而且施工面積也是在跌的，施工面積加上周期，所以在房地產投資里面第一個是土地投資，第二個是建安的費用。

??你可以看到中國的老百姓的投資，個人的資產里面實物資產占了79，而這里面住房占了59，商鋪6.8，這塊這么大的收縮，居民怎么有可能消費，所以消費很難起來，所以我們發現消費都是在萎縮。現在真正進入有一點通縮的情況下，除了一手樓的銷售會很差，消費，不是高端的愛馬仕這些奢侈品，中間的消費都收縮，汽車也會收縮。

??我們覺得房地產以后比較正常的就是希望它能夠穩定在10萬億，商品房去年是13萬億，丁總說這個數據也是比較樂觀的數據，去年真實可能沒有13萬億，如果能夠穩在10萬億，已經是謝天謝地了。

??剛才的數已經說了，今年全年下來房地產投資很大程度是負的，這幾個數都在全面的差，已經進入了全面房地產收縮，已經不是哪家企業而是整個行業收縮，從開工到投資都是這樣的情況，尤其是開工和地產投資兩塊，事實上很難。

??我說一個房地產讓你覺得百思不得一解的事情，這兩年比較好的企業，像保利這些以外，一些地方企業，越秀、華發這些都很好，后來你發現這些企業都缺錢，比如說越秀上個月還折讓30%幾，你問他他就說有回籠資金，但是你問所有的什么時候并購，什么時候并購要看什么時候有錢，現在的情況是全面性，全面的收縮。

??房地產也不會完全的消失，如果用一個比較通俗的話就是鐵打的衙門，衙門還是在，只不過變小了很多，從原來的17、8萬億變成了10萬億，10萬億還是有機會的，不過如果放任進一步的惡化和全面的通縮，10萬億都未必能夠手到擒來。規模小了很多。

??流水的兵，政府已經完成了整個房地產市場的建設，以前民企占七成，現在反過來國企占七成，如果看一到四月份前十的地產公司，里面兩家民企，一家碧桂園，一家龍湖，碧桂園在不久的將來也會出局，沒有地了，怎么維持，所以也會慢慢的萎縮。

??國企在整個行業里面占比會越來越高，也是一個基本的事實。真正的民企到現在比較成規模的，現在就只有龍湖了。濱江就是在杭州，杭州如果崩了他也白白了，其他的像新城挺好的，他有一點轉型，幸存者就寥寥無幾。其他的就是一些地方性的，比如說寧波的雅戈爾單一城市的，所以就是鐵打的衙門流水的兵。

??現在市場比較難煩或者沉悶乏味的是再讓十萬億里只有一萬億在大概在12個城市，房價是固定的，也是搖號的，也不是說保利很牛就一定能拿到，轉換成搖號，剩下的這么一點，三四五線買了之后都不知道哪一年賣出去，也可能很快，也可能永遠賣不出去。

??對于地產公司是非常的痛苦，因為乏味，而且是對所有的人都一樣，以后全國性的，保利、中海、華潤、招商、萬科、龍湖這幾家算很勉強的，他們也沒有辦法規劃明年的銷售，像保利假如今年賣3000億，他怎么知道明年賣多少，像越秀和建發也是，不在于怎么規劃，因為他們沒有辦法規劃，除非是一家很小的公司，家里有恒產，他可以造血，其他的沒有辦法造血，也沒有辦法告訴你明年的利潤。

??輕資產，所有的公司都要轉型，因為震后的次生災害，我不知道三年還是五年，民企只能往前看，以前的爛攤子只能通過積極的債務解決，那也沒有辦法。一些代建，像一些酒店、長租公寓，如果一些輕資產產生了一些新的企業，像華住這些公司。在九級地震外在次生災害的情況下，您要探索怎么輕裝上陣，輕資產可能是一條路。

??現在大部分的民企都是在做債務，除了龍湖和濱江，其他的一些公司是非常的痛苦，現在大部分的公司只能通過災后看有沒有活的機會，硬挺是沒有辦法，房地產市場還會下行，你是沒有辦法的。唯一一個好消息就是剛剛說的這個東西，看能不能重組出空間出來，唯一一個振奮人心的就是融創，大家都選擇助他一臂之力，放他一馬。我個人覺得它還是有機會的，因為它手上還有一些資源，如果它債務重組之后還有一些東西能賣，我期待一些優秀的民企再有兩三家加入重組，看有沒有新的機會。

??我今天大概就講這些，沒有那么歇斯底里，謝謝！