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2024年存量房貸利率下降研究

??2024年1月，關(guān)于“2024年存量房貸利率再降10個(gè)基點(diǎn)”的消息受到市場(chǎng)關(guān)注。本報(bào)告對(duì)2024年存量房貸利率下降的邏輯、減負(fù)效應(yīng)和策略等做分析，以更好理解和把握此類工作的意義。對(duì)于此類購(gòu)房政策的進(jìn)一步消化吸收，將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

??一、存量房貸下降的邏輯

??2023年曾經(jīng)有一輪規(guī)模大、影響深的降存量房貸事件。2023年8月31日，央行和金監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。政策規(guī)定，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。在各大銀行的共同努力下，數(shù)據(jù)顯示，2023年存量房貸利率每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元。

??我們認(rèn)為，房貸利率=LPR+基點(diǎn)。2023年降存量房貸利率，主要是通過(guò)降低基點(diǎn)進(jìn)行的。而此次“2024年存量房貸利率再降10個(gè)基點(diǎn)”，則是針對(duì)LPR進(jìn)行的。回顧歷史，2023年6月份全國(guó)出現(xiàn)過(guò)一次5年期及以上LPR的下調(diào)，即從4.30%下調(diào)至4.20%，下調(diào)幅度為10個(gè)基點(diǎn)。若把時(shí)間軸拉長(zhǎng)，自5年期LPR改革以來(lái)，全國(guó)共有7次下調(diào)，累計(jì)下調(diào)幅度65個(gè)基點(diǎn)。LPR的下調(diào)，通過(guò)房貸定價(jià)公式，將實(shí)實(shí)在在地降低實(shí)際的房貸利率和房貸成本。

??二、房貸下降的減負(fù)效應(yīng)

??房貸利率下降具有積極的減負(fù)效應(yīng)。我們從兩點(diǎn)做考慮，即考慮“2023年→2024年”的變化、“2019年→2024年”的變化。我們考慮了“100萬(wàn)貸款本金、30年期等額本息還款方式、房貸利率假定為當(dāng)年的LPR”的案例，相關(guān)減負(fù)效應(yīng)測(cè)算如下：

??1）從月供額的角度看，若只考慮2023年的LPR變化，那么2024年月供額將減少59元；若把2019年以來(lái)的所有變化考慮進(jìn)來(lái)，則月供額累計(jì)減少387元。

??2）從還款總額的角度看，若只考慮2023年的LPR變化，那么還款總額將減少2萬(wàn)元；若把2019年以來(lái)的所有變化考慮進(jìn)來(lái)，則還款總額將減少14萬(wàn)元。

??三、政策意義和策略

??存量房貸利率下降具有積極的意義。第一、從居民消費(fèi)端來(lái)看，其對(duì)于降低月供額、總還款額等都有積極的減負(fù)效應(yīng)，實(shí)實(shí)在在降低居民家庭的月供還貸壓力。若結(jié)合此前銀行主動(dòng)下調(diào)基點(diǎn)等操作，其減負(fù)效應(yīng)要比此次報(bào)告測(cè)算的更明顯，有力支持了各地穩(wěn)消費(fèi)的工作。第二、從金融風(fēng)險(xiǎn)防范的角度來(lái)看，其將有助于化解存量房貸背后的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。存量房貸的還款壓力下，在最近兩年產(chǎn)生了提前還房貸、經(jīng)營(yíng)貸置換房貸等現(xiàn)象，對(duì)商業(yè)銀行房貸經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)造成沖擊。而存量房貸利率下調(diào)，將有助于穩(wěn)定還貸行為，確保房貸業(yè)務(wù)積極有序推進(jìn)。另外需要說(shuō)明的是，個(gè)人房貸利率“重定價(jià)日”有兩個(gè)選項(xiàng)，一個(gè)是每年的1月1日，一個(gè)是每年的房貸放款日。相關(guān)購(gòu)房者或借款人適當(dāng)關(guān)注即可。