??本月報是由易居研究院原創(chuàng)出品。旨在以動態(tài)的眼光、全面的視角跟蹤全國及各城市TOD政策及行業(yè)動向，地鐵公司和典型房企的TOD土地成交和項目動態(tài)，進而了解并研判行業(yè)發(fā)展的新政策、新動態(tài)和新方向。

??摘要

??3月，軌道交通政策動態(tài)和行業(yè)動態(tài)較多。全國新一輪軌交規(guī)劃獲批累計達2464.66公里，連續(xù)2個月無軌交獲批。政策動態(tài)方面，上海印發(fā)《關(guān)于本市“十四五”加快推進新城規(guī)劃建設(shè)工作的實施意見》，五大新城的TOD開發(fā)或?qū)⒊蔀闊狳c；國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于進一步做好鐵路規(guī)劃建設(shè)工作的意見》，廣東省《關(guān)于推進鐵路項目站場及毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)的實施細則》（征求意見稿）公示，鐵路有望實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，鐵路TOD也將大有可為；《鄭州市軌道交通段（場）及站點上蓋物業(yè)綜合開發(fā)控制性詳細規(guī)劃編制細則（試行）》發(fā)布，鄭州“十四五”期間TOD將駛?cè)肟燔嚨馈Ｐ袠I(yè)動態(tài)方面，城市軌道交通TOD綜合開發(fā)高層論壇在蓉召開，《中國城市軌道交通TOD發(fā)展概覽（2010-2020）》發(fā)布，易居研究院參與編撰；城軌協(xié)會印發(fā)成都軌道交通集團《堅定TOD開發(fā)策略創(chuàng)新 奮力營造新時代軌道城市》報告。企業(yè)動態(tài)方面，越秀地產(chǎn)發(fā)布2020年業(yè)績，TOD項目銷售額同比上升236.6%；無錫地鐵成功競得梁溪天河停車場地塊，將成為其首個TOD上蓋開發(fā)自操盤項目。

??自2017年8月包頭地鐵事件叫停后的一年時間，發(fā)改委對地鐵審批門檻嚴格把關(guān)。直至2018年7月13日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步加強城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)管理的意見》，調(diào)整了城市軌道交通建設(shè)申報條件。自此，發(fā)改委自審批叫停以來，于2018年8月首次批復(fù)了蘇州軌道交通建設(shè)，隨后密集批復(fù)了重慶、沈陽、杭州、濟南、長春、上海、武漢等多個城市的軌道交通建設(shè)規(guī)劃。自2018年8月份至今全國新獲批城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃累計里程達到2464.66公里，其中2月份、3月份均無軌交獲批。

??政策動態(tài)

??▍上海印發(fā)《關(guān)于本市“十四五”加快推進新城規(guī)劃建設(shè)工作的實施意見》

??3月2日，上海市人民政府印發(fā)《關(guān)于本市“十四五”加快推進新城規(guī)劃建設(shè)工作的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）。《實施意見》提出：新城是上海推動城市組團式發(fā)展，形成多中心、多層級、多節(jié)點的網(wǎng)絡(luò)型城市群結(jié)構(gòu)的重要戰(zhàn)略空間。國務(wù)院批復(fù)的《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》明確，將位于重要區(qū)域廊道上、發(fā)展基礎(chǔ)較好的嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個新城，培育成在長三角城市群中具有輻射帶動作用的綜合性節(jié)點城市。必須把新城高水平規(guī)劃建設(shè)作為一項戰(zhàn)略命題，抓住“十四五”關(guān)鍵窗口期，舉全市之力推動新城發(fā)展。

??點評 ：《實施意見》對五大新城的站位、功能、產(chǎn)業(yè)和交通等方面提出了新的要求，特別是在交通方面，提出堅持交通先行，建設(shè)獨立完善的綜合交通系統(tǒng)。依據(jù)全市綜合交通體系和樞紐布局網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)先推進新城綜合交通樞紐以及與周邊城市的快速交通通道建設(shè)。依托國鐵干線和城際鐵路的建設(shè)，加強新城與長三角城市聯(lián)系，加快實施市域線（城際線），強化新城與近滬樞紐節(jié)點的便捷連接。貫徹以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（TOD）理念，重要樞紐節(jié)點選址應(yīng)位于城市開發(fā)邊界內(nèi)，為新城中心、副中心等重點地區(qū)發(fā)展提供交通支撐。故未來新城綜合交通樞紐、地鐵沿線、市域鐵路沿線的TOD開發(fā)或?qū)⒊蔀闊狳c，相關(guān)企業(yè)可以積極關(guān)注起來。

??▍國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于進一步做好鐵路規(guī)劃建設(shè)工作的意見》

??3月15日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、交通運輸部、國家鐵路局、中國國家鐵路集團有限公司等關(guān)于《關(guān)于進一步做好鐵路規(guī)劃建設(shè)工作的意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》提出鐵路是關(guān)系國計民生的重要基礎(chǔ)設(shè)施。黨的十八大以來，我國鐵路快速發(fā)展，取得了顯著成就，為支撐和引領(lǐng)經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用，成為國家現(xiàn)代化建設(shè)的重要引擎。與此同時，在鐵路規(guī)劃建設(shè)工作中，一些地方存在片面追求高標準、重高速輕普速、重投入輕產(chǎn)出等情況，鐵路企業(yè)也面臨經(jīng)營壓力較大、債務(wù)負擔較重等問題。為進一步做好鐵路規(guī)劃建設(shè)工作，推動鐵路高質(zhì)量發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見，包括總體要求、加強規(guī)劃指導(dǎo)、合理確定標準、分類分層建設(shè)、有效控制總價、創(chuàng)新投融資體制和防范化解債務(wù)風險。

??點評：《意見》是新時期國家推動鐵路高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)文件。在創(chuàng)新投融資體制方面，《意見》提出：借鑒城市軌道交通開發(fā)模式，加強土地綜合開發(fā)，既有可開發(fā)用地可依法依規(guī)變更用途，通過轉(zhuǎn)讓、出租等方式加快盤活，新增鐵路綜合開發(fā)用地要遵循國土空間規(guī)劃，與城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌建設(shè)、協(xié)同管理。根據(jù)2月底中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》，到2035年，國家鐵路將達到20萬公里左右。而截至2020年7月底，全國鐵路營業(yè)里程達到14.14萬公里，未來還有近6萬公里新增空間，預(yù)計未來各地將會出臺關(guān)于鐵路項目站場綜合開發(fā)的相關(guān)政策文件，鐵路TOD將大有可為。

??▍廣東省《關(guān)于推進鐵路項目站場及毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)的實施細則》公示

??3月16日，《關(guān)于推進鐵路項目站場及毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)的實施細則》（征求意見稿）（以下簡稱《細則》）在廣東省自然資源廳網(wǎng)站進行公示。為高效推進鐵路項目站場及毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)工作，《細則》提出加強規(guī)劃引領(lǐng)、統(tǒng)籌用地規(guī)模、優(yōu)化土地供應(yīng)、支持立體利用、合理確定出讓底價、規(guī)范分層確權(quán)登記等六項措施。

??點評：《細則》提出優(yōu)化土地供應(yīng)。鐵路項目建設(shè)主體依法取得的劃撥用地以及建成的站場、車輛段、停車場等上蓋板，其建設(shè)用地使用權(quán)由政府收回后公開出讓的，參照低效用地再開發(fā)和“三舊”改造相關(guān)政策，按扣除土地收回、收購等費用以及計提資金后的出讓收益或土地成交價款的一定比例補償鐵路項目建設(shè)投資主體。

??同時，支持立體利用。鐵路項目綜合開發(fā)用地可分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，進行地上、地表、地下開發(fā)。鼓勵以租賃方式供應(yīng)分層設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。與鐵路項目主體工程設(shè)施配套同步建設(shè)、不能分割實施的經(jīng)營性地下空間可以協(xié)議出讓地下建設(shè)用地使用權(quán)。

??另外，合理確定出讓底價。鐵路項目土地綜合開發(fā)用途為混合用地的，出讓最低價不得低于相應(yīng)地段各用途對應(yīng)級別基準地價乘以其比例之和的70%。增加空中連廊、地下公共通道、停車設(shè)施等，可不計收地價。

??▍《鄭州市軌道交通段（場）及站點上蓋物業(yè)綜合開發(fā)控制性詳細規(guī)劃編制細則（試行）》發(fā)布

??3月25日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站發(fā)布《鄭州市軌道交通段（場）及站點上蓋物業(yè)綜合開發(fā)控制性詳細規(guī)劃編制細則（試行）》（以下簡稱《細則》）。《細則》提到上蓋物業(yè)開發(fā)是城市功能布局的關(guān)鍵節(jié)點，對集約利用土地、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)，促進地鐵可持續(xù)發(fā)展，提升城市品質(zhì)具有重要意義。

??點評：鄭州于2013年12月開通第一條地鐵線路，截至2020年12月底，鄭州地鐵已運營線路共7條，里程達206.4公里。根據(jù)鄭州市最新公布的“十四五規(guī)劃”文件，鄭州市爭取“十四五”末軌道交通運營里程達到700公里左右，打造成為“軌道上的都市”。故“十四五”期間鄭州市軌道交通將迎來加速建設(shè)的新階段，TOD開發(fā)也將駛?cè)肟燔嚨馈Ｕ窃谶@樣的背景下，《細則》成為了鄭州市軌道交通TOD綜合開發(fā)的指導(dǎo)文件，其提出：上蓋物業(yè)開發(fā)項目與軌道交通設(shè)施建設(shè)項目之間應(yīng)做到“同步研究、同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步建設(shè)”。若先期未考慮上蓋開發(fā)，應(yīng)預(yù)留后期施工的接駁條件。此外，《細則》對涉及到軌道交通段（場）及站點上蓋物業(yè)綜合開發(fā)的土地使用規(guī)劃及指標控制進行了詳細說明，對控制性詳細規(guī)劃的編制提供了政策依據(jù)。

??
??行業(yè)動態(tài)

??▍城市軌道交通TOD綜合開發(fā)高層論壇在蓉召開

??3月20日，中國城市軌道交通協(xié)會資源經(jīng)營專委會和成都軌道交通集團有限公司聯(lián)合主辦的城市軌道交通TOD綜合開發(fā)高層論壇在成都召開。中國城市軌道交通協(xié)會資源經(jīng)營專委會組織編撰的《中國城市軌道交通TOD發(fā)展概覽（2010-2020）》在論壇上正式發(fā)布。協(xié)會副秘書長、資源經(jīng)營專委會秘書長李成新在書面報告中指出，近年來，在城市人口和經(jīng)濟快速增長以及公共政策措施的強力推動下，我國城軌交通進入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。同時，在國家土地、環(huán)境以及節(jié)能減排的政策的引導(dǎo)下，以北京、上海、成都、廣州、杭州、南寧、青島等為代表的城軌交通城市，紛紛出臺TOD綜合開發(fā)指導(dǎo)或扶持的政策性措施，大力倡導(dǎo)并率先實踐軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)，TOD模式迅速成為先行城市建設(shè)參與者的新賽道，也是提升城市能級與核心競爭力的重要抓手。李成新表示，《概覽》編纂過程得到了城軌交通企業(yè)的高度重視和全力參與，得到了相關(guān)社會團體和行業(yè)機構(gòu)的熱情支持與悉心指導(dǎo)，為《概覽》的資料甄選、數(shù)據(jù)采集、編輯完善作了大量深入細致、富有建設(shè)性和創(chuàng)見性的調(diào)研與審定工作。

??點評：易居研究院是《中國城市軌道交通TOD發(fā)展概覽（2010-2020）》參與編撰機構(gòu)之一。

??▍城軌協(xié)會印發(fā)成都軌交《堅定TOD開發(fā)策略創(chuàng)新 奮力營造新時代軌道城市》報告

??3月24日，中國城市軌道交通協(xié)會向各城軌交通企業(yè)印發(fā)成都軌道交通集團《堅定TOD開發(fā)策略創(chuàng)新 奮力營造新時代軌道城市》報告，協(xié)會認為成都軌道交通集團大力倡導(dǎo)并率先實踐TOD理念、TOD發(fā)展模式、TOD經(jīng)營策略，迅速而全面的推進軌道交通場站與周邊土地綜合開發(fā)并取得積極成效，得到了行業(yè)認可和市場青睞，希望推動城市軌道交通TOD綜合開發(fā)的創(chuàng)新實踐，為城市軌道交通實現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)地發(fā)展，提供可借鑒、可復(fù)制的經(jīng)驗與做法。

??點評：實施TOD開發(fā)，既是一項涉及全市的重大戰(zhàn)略工程，更是一項關(guān)于體制機制、商業(yè)邏輯和要素供給的改革創(chuàng)新工程。成都用三年的努力探索形成了成都TOD開發(fā)八大策略，全面打出了TOD綜合運營“組合拳”：一是TOD啟動策略：思想破冰，理論創(chuàng)新；二是TOD統(tǒng)籌策略：機制重構(gòu)，政策支撐；三是TOD用地策略：統(tǒng)分結(jié)合，滾動開發(fā)；四是TOD營建策略：需求前置，策劃先行；五是TOD商業(yè)策略：空間營造，場景賦能；六是TOD合作策略：國際對標，一體運營；七是TOD人才策略：全球引才，市場激勵；八是TOD反哺策略：資金循環(huán)，系統(tǒng)平衡。

??▍2021年春運及2月中國城市地鐵客運量發(fā)布

??根據(jù)中國城市軌道交通協(xié)會統(tǒng)計，2021年春運（1月28日-3月8日）中國內(nèi)地38城40天總客運量為20.75億人次，日均5186.37萬人次，同比2020年增加105.81%，同比2019年減少2.20%。2021年基本特點與往年正常年份春運特點較為類似，但今年受就地過年影響，又略有不同：

??（1）春節(jié)前低于往年（2020年之前的節(jié)前都是正常的，2021年春運前半場受大宏觀環(huán)境影響，為三年最低）；

??（2）春節(jié)后客流回升更快（2021年節(jié)后受就地過年影響，為三年最大）：

??以除夕為節(jié)點：除夕前2020＞2019＞2021；除夕后2020＜2019＜2021。

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??企業(yè)動態(tài)

??▍越秀地產(chǎn)發(fā)布2020年業(yè)績，TOD項目銷售額同比上升236.6%

??3月16日，越秀地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布2020年全年業(yè)績。年報顯示：2020年，越秀地產(chǎn)集團（指越秀地產(chǎn)股份有限公司及其附屬公司）成功收購了廣州星樾山畔（水西項目）、廣州星匯城（鎮(zhèn)龍項目），新增TOD土地儲備103萬平方米。截至2020年底，越秀地產(chǎn)集團TOD項目布局廣州黃埔、增城、番禺三大片區(qū)，TOD項目的總土地儲備達到388萬平方米，約占大灣區(qū)土地儲備的28.7%和集團總土地儲備的15.8%。軌交物業(yè)項目全年實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣170億元，同比上升236.6%。未來將以成為大灣區(qū)第一、全國領(lǐng)先、國內(nèi)最有影響力的TOD開發(fā)企業(yè)為目標。

??點評：越秀地產(chǎn)TOD戰(zhàn)略深化實施，已成為其一大競爭優(yōu)勢。

??▍無錫地鐵競得梁溪天河停車場地塊，將成為其首個TOD上蓋開發(fā)自操盤項目

??3月17日，無錫地鐵成功競拍無錫市梁溪區(qū)鳳翔路與廣澄路交叉口西北側(cè)XDG-2020-65號地塊（以下簡稱“天河停車場地塊”），土地成交價24.85億元，樓面價為15406元/平方米，溢價率為33.9%。此次競拍由無錫地鐵集團旗下地鐵置業(yè)與梁溪城投組成聯(lián)合體舉牌，競拍的天河停車場地塊總用地面積59750平方米，土地規(guī)劃用途為居住用地，容積率≤2.7。

??點評：《該地塊位于梁溪北，地處梁溪科技城核心，毗鄰在建地鐵4號線天河停車場站。這是無錫地鐵首個TOD上蓋開發(fā)自操盤項目，標志著無錫地鐵在TOD開發(fā)建設(shè)上邁出了重要一步，此前，無錫地鐵已與多家知名房企合作開發(fā)TOD項目，如綠地天空樹、華潤置地公園匯、寶龍TOD未來新城和愉樾天成等。

??本月報是易居研究院集合力量出品，執(zhí)筆人易居研究院咨詢中心項目總監(jiān)姚臘。