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??2023年業(yè)績目標(biāo)1320億元，目標(biāo)增長6%。

??◎  作者 /房玲  貢顯揚(yáng)

??核心觀點(diǎn)

??【2022年業(yè)績?cè)鲩L8.6%，2023年目標(biāo)1320億元】2022年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1250.3億元，同比上升8.6%，完成全年1235億元業(yè)績目標(biāo)的101.2%。在行業(yè)整體下行調(diào)整的背景下，越秀2022年仍實(shí)現(xiàn)業(yè)績正增長，在規(guī)模房企中表現(xiàn)突出，行業(yè)排名躋身TOP20。2023年，越秀提出1320億元的合同銷售目標(biāo)，目標(biāo)增長率在6%左右。

??【以大灣區(qū)和華東地區(qū)為重點(diǎn)，多元化渠道增儲(chǔ)占比達(dá)53%】2022年，越秀地產(chǎn)在12個(gè)城市共新增37幅土地，總建筑面積約695萬平方米。全部位于一二線城市，重點(diǎn)投向大灣區(qū)和華東地區(qū)。新增土儲(chǔ)中，通過TOD、城市運(yùn)營、國企合作等多元化渠道增儲(chǔ)的占比逾半數(shù)，達(dá)到53%。截至2022年末，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)2845萬平方米，其中大灣區(qū)占比49.8%、華東地區(qū)占比16.1%。

??【營收及利潤規(guī)模增長，毛利率回落至20.4%】2022年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入724.2億元，同比增長26.2%；歸母凈利潤39.5億元、核心凈利潤42.4億元，分別同比增長10.2%和2.2%。在行業(yè)利潤空間整體收窄的背景下，越秀地產(chǎn)2022年的毛利率和核心凈利率分別降至20.4%和5.9%。此外，連同中期股息，越秀全年每股派息人民幣0.547元，派息總額約占核心凈利潤的40%。

??【“三道紅線”保持“綠檔”達(dá)標(biāo)，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化】截至2022年末，越秀地產(chǎn)“三道紅線”指標(biāo)繼續(xù)保持“綠檔”達(dá)標(biāo)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍，非受限現(xiàn)金短債比1.39，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。2022年內(nèi)越秀于境內(nèi)成功發(fā)行人民幣公司債券合共98.4億元，加權(quán)平均利率3.11%。截至2022年末，平均借貸成本同比下降10個(gè)基點(diǎn)至4.16%。

??【TOD銷售穩(wěn)健增長，全國化拓展實(shí)現(xiàn)突破】2022年，越秀TOD項(xiàng)目銷售穩(wěn)健增長，全年合同銷售金額約220.9億元，同比上升23.6%。上半年，越秀于杭州獲得勾莊TOD項(xiàng)目，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售人民幣7.6億元，TOD模式全國化拓展實(shí)現(xiàn)新突破。未來能否復(fù)制廣州經(jīng)驗(yàn)、繼續(xù)開拓全國化布局、與全國其他城市落地合作，值得關(guān)注。此外，越秀堅(jiān)持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，2022年實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)總經(jīng)營收入21.98億元，其中租金收入3.25億元、越秀房產(chǎn)基金經(jīng)營收入18.73億元。

??01 銷售

??2022年業(yè)績?cè)鲩L8.6%
2023年目標(biāo)1320億元

??2022年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1250.3億元，同比上升8.6%，完成全年1235億元業(yè)績目標(biāo)的101.2%。合同銷售面積414萬平方米，銷售均價(jià)30200元/平方米，同比上升9.5%。在行業(yè)整體下行調(diào)整的背景下，越秀2022年仍實(shí)現(xiàn)業(yè)績正增長，且超額完成全年目標(biāo)，在規(guī)模房企中表現(xiàn)突出，行業(yè)排名躋身TOP20。2023年，越秀提出1320億元的合同銷售目標(biāo)，目標(biāo)增長率在6%左右；全年預(yù)計(jì)可售貨值2400億元，目標(biāo)去化率約55%。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，越秀持續(xù)深耕大灣區(qū)，已布局廣州、深圳、香港、佛山、江門、中山、東莞七個(gè)城市。2022年，越秀在大灣區(qū)總計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約596.8億元，占比47.7%。其中，僅在廣州就實(shí)現(xiàn)531.9億元的合同銷售金額，占比達(dá)42.5%。除了大灣區(qū)之外，得益于“1+4”的區(qū)域化布局戰(zhàn)略，越秀2022年在華東、華中、北方、西部區(qū)域業(yè)績表現(xiàn)也相對(duì)較佳。其中，華東地區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額429.5億元、華中地區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額140.4億元，同比分別顯著增長65.7%和38.1%。

??02 投資

??以大灣區(qū)和華東地區(qū)為重點(diǎn)
多元化渠道增儲(chǔ)占比達(dá)53%

??2022年，越秀地產(chǎn)依托“6+1”特色化、多元化的增儲(chǔ)模式，在12個(gè)城市共新增37幅土地，總建筑面積約695萬平方米，全部位于一二線城市。同時(shí)，堅(jiān)持“一城一策”和“量入為出”的穩(wěn)健投資策略，重點(diǎn)投向大灣區(qū)和華東地區(qū)。2022年，越秀在大灣區(qū)新增15幅土地，新增土儲(chǔ)292萬平方米；其中，廣州新增10幅土地，新增土儲(chǔ)227萬平方米；華東地區(qū)新增11幅土地，新增土儲(chǔ)172萬平方米。新增土儲(chǔ)中，通過TOD、城市運(yùn)營、國企合作等多元化渠道增儲(chǔ)的占比逾半數(shù)，達(dá)到53%。截至2022年末，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)2845萬平方米、覆蓋全國30座城市，其中大灣區(qū)占比49.8%（廣州占比42.8%）、華東地區(qū)占比16.1%。

??03 盈利

??營收及利潤規(guī)模增長
毛利率回落至20.4%

??2022年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入724.2億元，同比增長26.2%；毛利潤148.1億元，同比增長18.6%。歸母凈利潤39.5億元、核心凈利潤42.4億元，分別同比增長10.2%和2.2%。在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間整體收窄的行業(yè)背景下，越秀地產(chǎn)的各項(xiàng)利潤率指標(biāo)自2019年以來也都呈回落趨勢。2022年，越秀地產(chǎn)的毛利率降低1.3個(gè)百分點(diǎn)至20.4%，核心凈利率降低1.4個(gè)百分點(diǎn)至5.9%。

??越秀2022年末期每股派息人民幣0.272元，同比上升2.6%；連同中期股息，全年每股派息人民幣0.547元，同比上升2.1%，派息總額約占核心凈利潤的40%。此外，在越秀地產(chǎn)上市30周年及成立40周年之際，越秀董事會(huì)決定額外進(jìn)行實(shí)物分派，公司合資格股東每持有1000股公司股票獲派發(fā)越秀房托62個(gè)基金單位，以回饋股東的長期支持。

??04 負(fù)債

??“三道紅線”保持“綠檔”達(dá)標(biāo)
債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??截至2022年末，越秀地產(chǎn)持有現(xiàn)金351.2億元，同比減少13.3%；短期有息負(fù)債157.4億元，同比降低47.2%。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍。財(cái)務(wù)穩(wěn)健、“三道紅線”指標(biāo)繼續(xù)保持“綠檔”達(dá)標(biāo)。非受限現(xiàn)金短債比也達(dá)1.39，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

??在融資端，2022年內(nèi)越秀于境內(nèi)成功發(fā)行人民幣公司債券合共98.4億元，加權(quán)平均利率3.11%。截至2022年末，平均借貸成本同比下降10個(gè)基點(diǎn)至4.16%。穆迪、惠譽(yù)繼續(xù)維持Baa3和BBB-“投資級(jí)”信用評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。

??05 多元化

??TOD銷售穩(wěn)健增長
全國化拓展實(shí)現(xiàn)突破

??2022年，越秀TOD項(xiàng)目銷售穩(wěn)健增長，全年合同銷售金額約220.9億元，同比上升23.6%，占到越秀全年銷售額的17.7%。上半年，越秀地產(chǎn)成功向母公司越秀集團(tuán)收購了廣州琶洲南TOD項(xiàng)目，新增TOD土地儲(chǔ)備達(dá)43萬平方米，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售101.4億元。此外，越秀還通過產(chǎn)交所摘牌的方式于杭州獲得勾莊TOD項(xiàng)目，再增加TOD土地儲(chǔ)備達(dá)37萬平方米，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售人民幣7.6億元。杭州勾莊TOD項(xiàng)目作為越秀首次在大灣區(qū)以外城市獲取的TOD項(xiàng)目，也意味著其TOD模式全國化拓展實(shí)現(xiàn)了新突破。截至2022年末，越秀TOD項(xiàng)目土地儲(chǔ)備合計(jì)386萬平方米，占到總土地儲(chǔ)備的13.6%。未來能否復(fù)制廣州經(jīng)驗(yàn)、繼續(xù)開拓全國化布局、與全國其他城市落地合作，值得關(guān)注。

??此外，越秀堅(jiān)持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持越秀地產(chǎn)、越秀房托“雙平臺(tái)”常態(tài)化互動(dòng)；持續(xù)優(yōu)化“資產(chǎn)管理人”商業(yè)資管模式，不斷提升商業(yè)運(yùn)營能力。2022年實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)總經(jīng)營收入21.98億元，其中租金收入3.25億元、越秀房產(chǎn)基金經(jīng)營收入18.73億元。