??2022年仁恒置地扣除代建銷售規模上升，土儲規模保持穩定，盈利水平小幅下降；三道紅線皆為綠檔具有融資優勢。受商業廣場翻新、開業以及新加坡邊境放開的影響，自持物業租金及酒店運營收入小幅上漲。

??◎  作者 /沈曉玲 張少賢

??核心觀點

??【全年銷售776.9億元，代建業績貢獻12.4%】2022年全年仁恒置地實現銷售金額776.9億元，與2021年基本持平。扣除代建后仁恒置地的銷售金額為680.9億元，同比上升14.3%。在百強房企銷售額同比下降42.3%的情況下，仁恒置地仍保持正增長。銷售均價為47498元/平方米，同比上升48.9%，主要由于長三角地區的一二線城市高品質項目不斷拉升。仁恒代建品牌影響力持續，代建項目銷售業績貢獻12.4%。從2022年仁恒新增土儲情況看，項目股權最高占比也不足30%，初步判斷為小股操盤、品牌輸出形式獲取，代建業務業績貢獻將持續發力。

??【拿地銷售比0.3，小股操盤擴充土儲】2022年全年仁恒置地新增土地儲備建筑面積157.1萬方（包含國外），同比上升26.4%，其中國內新增土儲建筑面積153.1萬方，同比上升23.2%；國內拿地金額為177.4億元，同比下降21.6%；新增權益土地金額為13億元，同比下降82.9%。綜合國內外拿地金額計算拿地銷售比為0.3，較2021年的0.38小幅下降，但仍高于全年百強房企0.18的整體拿地水平。新增土儲超八成分布于江蘇，且均采取小股操盤模式，結合合約銷售分布情況看，長三角仍是仁恒未來關注區域。

??【境內土儲913.1萬方，寧蘇兩城土儲超百萬方】截至2022年底，仁恒置地總土儲建面為946.2萬平方，其中新加坡土儲占比約3%，扣除后中國境內土儲913.1萬平方米，較2021年年末下降5.3%。按照近四年平均年銷售面積推算，消化周期能達到5年左右，足夠支撐未來發展。從城市層面來看，南京和蘇州在補倉后總土儲面積居前二，土儲規模均超過100萬方，未來寧蘇錫滬等長三角城市銷售占比也將進一步提升。

??【營收同比下降17.6%，盈利能力小幅下滑】仁恒置地2022年營業收入287.1億元，同比下降17.6%；地產營收247.2億元，同比下降20.3%。營業收入主要受交付規模收縮影響。毛利率為27.0%，較2021年同期上升1.4個百分點，凈利率10.0%，同比下降1.6個百分點，主要受到期內投資性理財損失、深圳仁恒芯夢公園計提壞賬準備以及深圳龍崗區坂田城市更新項目合資企業壞賬收回損失影響。

??【三道紅線保持綠檔水平，債務水平良好】截至2022年底，仁恒置地持有現金（含受限制存款）207.2億元，較去年同期下降5.1%。現金短債比1.8，較2021年年末下降0.62，長短債務比2.0，較上年末下降1.61，但未來兩年內到期有息債規模占比67.8%，依然要審慎安排現金流。2022年仁恒置地平均融資成本為5.0%，較2021年底小幅提升0.1個百分點，仁恒置地2022年凈負債率為48.9%，剔除預收賬款后資產負債率在66.0%，三道紅線仍保持綠檔。

??【自持物業租金及酒店收入小幅上漲】2022年仁恒自持物業及酒店運營收入13.2億元，同比上升1.3%，營收小幅上漲主要來自于翻新后的天津仁恒海河廣場貢獻，另外新加坡邊境的重新放開也拉升了新加坡境內商業和酒店的營收。同時，國內新增開業3家商業廣場以及珠海仁恒洲際酒店、南京仁恒柏薇酒店公寓出租率的提升均在一定程度上助力自持物業租金及酒店運營收入增長。

??01 銷售

??全年銷售776.9億元
代建業績貢獻12.4%

??仁恒置地2022年扣除代建銷售680.9億元，同比上升14.3%。2022年全年仁恒置地實現銷售金額776.9億元，與2021年基本持平。為保持數據一致性，扣除代建后仁恒置地的銷售金額為680.9億元，同比上升14.3%。在百強房企累計銷售額同比下降42.3%的情況下，仁恒置地仍保持正增長；銷售面積143.4萬方，同比下降23.3%。銷售均價為47498元/平方米，同比上升48.9%。

??2022年仁恒置地扣除代建后銷售均價有了明顯的提升，主要由于長三角地區的一二線城市高品質項目不斷拉升。從仁恒公布數據看上海單城銷售貢獻接近六成，根據CRIC監測其年內銷售額最高的上海仁恒· 海上源項目以200.5億元位列《2022 年中國房地產項目銷售排行榜TOP100》TOP2，均價為116235元/平方米；僅次于海上源項目的上海天悅雅園項目9月開盤年底售罄，銷售額超70億，其均價為72868元/平方米。蘇州單城銷售貢獻率也達到了了11.8%，據CRIC監測蘇州瀾庭銷售均價超4萬元/平米，貢獻銷售額50億元。

??仁恒代建品牌影響力強，代建項目銷售業績貢獻率12.4%。2022年仁恒代建業務銷售金額96.0億元，較去年同期下降47.0%；代建銷售面積18.1萬平方米，同比下降52.0%；盡管代建業務規模同比收縮，仍支撐總銷售金額的12.4%。從企業公布的代建項目數據來看，代建業績的下降與主力代建項目進入銷售末期有關，但在其代建品牌的加持下，上海珊瑚世紀、南京城市星光花園、上海浦發仁恒·有園加推當日去化率均在85%以上。且從2022年仁恒新增土儲情況看，項目股權最高占比也不足30%，初步判斷為小股操盤、品牌輸出形式獲取，代建業務業績貢獻未來仍能夠持續發力。

??02 投資

??拿地銷售比0.3
小股操盤擴充土儲

??拿地節奏保持穩定，新增拿地金額銷售比0.3。2022年全年仁恒置地新增地塊10幅，9幅新增土地位于國內。新增土地儲備建筑面積157.1萬方（包含國外），同比上升26.4%。如果統計國內拿地情況，國內新增土儲建筑面積153.1萬方，同比上升23.2%，拿地金額為177.4億元，同比下降21.6%。新增權益土地金額為13億元，同比下降82.9%。新增拿地樓板價11589元/平方米，較上年同期下降36.3%。綜合國內外拿地金額計算拿地銷售比為0.3，較2021年的0.38小幅下降，但仍高于全年百強房企0.18的整體拿地水平。

??新增土儲多分布于江蘇，南京、蘇州新增建面占比超六成。2022年仁恒置地國內新增土儲中除無錫新增地塊為招拍掛，其余均為收并購方式獲取，且下半年拿地更為頻繁。從區域分布上看，2022年新增土儲聚焦江蘇省，新增土儲建筑面積占比達到82.7%，其中南京和蘇州占比達到63.8%，結合合約銷售分布情況看，長三角仍是仁恒未來關注區域。

??國內新增土儲多采取小股操盤模式。從2022年仁國內恒新增土儲權益看，均以低比例權益與當地城投公司或小型房企合作，如南通中創CR22006號地塊、南京江北新區G03地塊都是在企業拿地后出于對仁恒品牌的信任，選擇與仁恒合作的項目。

??03 土儲

??境內土儲913.1萬方
寧蘇兩城土儲超百萬方

??土地儲備充足，2022年中國境內總土儲規模913.1萬平方米。截至2022年底，仁恒置地總土儲建面為946.2萬平方，其中新加坡土儲占比約3%，扣除后中國境內土儲913.1萬平方米，較2021年年末下降5.3%。按照近四年平均年銷售面積推算，消化周期能達到5年左右，盡管總土儲規模小幅下降，足夠支撐未來發展。

??寧蘇錫滬土儲占比超四成。從國內總土儲建面分布來看，長三角占比最高為59.2%，其次為珠三角占比21.1%，環渤海和中西部分別為14%、5.7%。從能級來看，土儲主要分布在二線城市，占比達到54.4%，其次為三四線城市占比30.7%，一線城市占比14.9%。從城市層面來看，南京和蘇州在補倉后總土儲面積居前二，土儲規模均超過100萬方，結合銷售數據看，寧蘇錫滬等長三角城市銷售占比也將進一步提升。

??04 盈利

??營收同比下降17.6%
盈利能力小幅下滑

??受期內交付面積下滑影響，營收規模同比下降17.6%。仁恒置地2022年營業收入287.1億元，同比下降17.6%；地產營收247.2億元，同比下降20.3%。營業收入主要受交付規模收縮影響，2022年交付面積172萬平方米，較去年同比下降16.5%，期內交付的高均價項目也僅抵消部分負面影響。

??盈利水平下滑，凈利率下降1.6個百分點。期內仁恒置地毛利潤為77.5億元，同比下降13.2%，毛利率為27.0%，較2021年同期上升1.4個百分點，主要由于期內結轉多個高均價項目，如南京江灣世紀花園、蘇州耦前別墅均價分別達到51062元/平方米、100902元/平方米。凈利潤為28.7億元，同比下降28.9%，凈利率10.0%，同比下降1.6個百分點，主要受到期內投資性理財損失、深圳仁恒芯夢公園計提壞賬準備以及深圳龍崗區坂田城市更新項目合資企業壞賬收回損失影響。

??05 負債

??三道紅線保持綠檔水平
債務水平良好

??短期內無償債壓力，2年內有息債占比近7成。截至2022年底，仁恒置地持有現金（含受限制存款）207.2億元，較去年同期下降5.1%。短期有息負債141.2億元，較去年同期上升53.7%，長期有息負債287.9億元，較2021年年末下降14.0%。現金短債比1.8，較2021年年末下降0.62，長短債務比2.0，較上年末下降1.61。雖然現金短債比、長短債務比在安全閾值內，但根據仁恒公布的債務到期情況看，未來兩年內到期有息債務規模占總有息債比重67.8%，需要合理安排現金流避免資金承壓。

??融資成本5.0%，剔預后資產負債率66.0%。2022年仁恒置地平均融資成本為5.0%，較2021年底小幅提升0.1個百分點，在房企融資成本普遍上升的市場環境下，仁恒在融資方面仍保持一定優勢。仁恒置地2022年凈負債率為48.9%，較2021年年末上升了1.4個百分點；剔除預收賬款后資產負債率在66.0%，較上年末下降0.5個百分點，三道紅線仍保持綠檔。

??06 商業

??自持物業租金及酒店收入小幅上漲

??自持商業及酒店運營收入規模保持穩定。2022年仁恒自持物業及酒店運營收入13.2億元，同比上升1.3%，營收小幅上漲主要來自于翻新后的天津仁恒海河廣場的業績貢獻，另外新加坡邊境的重新放開也拉升了新加坡境內商業和酒店的營收。同時，國內新增開業深圳仁恒夢創廣場、蘇州倉街商業廣場和沈陽夏宮城市廣場等商業廣場以及珠海仁恒洲際酒店、南京仁恒柏薇酒店公寓出租率的提升均在一定程度上助力自持物業租金及酒店運營收入增長。