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??導(dǎo) 讀 

??2024年50家典型上市公司的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，存貨賬面價(jià)值總計(jì)7.98萬億元，較去年末大幅下降15%。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??重要說明

??本榜單中房企總土儲(chǔ)是指房企所有已確權(quán)土地中未售部分。

??多數(shù)上市房企在財(cái)報(bào)中會(huì)公布其總土儲(chǔ)面積甚至貨值。但是由于主要存在如結(jié)算口徑、確權(quán)與否、以及貨值計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統(tǒng)一調(diào)整。如下：

??一、部分房企公布的是按結(jié)算口徑的土地儲(chǔ)備，包含“已售未結(jié)轉(zhuǎn)”部分，不能反映未來可售資源，統(tǒng)一去除該部分?jǐn)?shù)據(jù)。

??二、隨著城市更新的深入，很多房企的土地資源來自于城市更新，這類項(xiàng)目由于拆遷難度大，權(quán)益關(guān)系復(fù)雜，因此我們采取確權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)。

??三、對(duì)于土地貨值判斷，每家房企采取的估值標(biāo)準(zhǔn)不同。我們統(tǒng)一采用當(dāng)前周邊可比房價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，不加入未來預(yù)期。

??四，由于全口徑的范圍不包含代建業(yè)務(wù)，因此本土儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)也不包含代建土儲(chǔ)。五，考慮到部分房企年報(bào)未準(zhǔn)時(shí)發(fā)布，故本次不作為總土儲(chǔ)參榜單樣本。

??榜單解讀

??1

??百強(qiáng)總土儲(chǔ)貨值同比下降13%，加快存貨去化

??截止2024年末，TOP100房企總土儲(chǔ)貨值合計(jì)為25.17萬億元，較去年末下降13%（按可比較樣本數(shù)據(jù)，下同）；TOP100房企總土儲(chǔ)權(quán)益貨值合計(jì)18.12萬億，貨值權(quán)益比為72%，較往年略有提升。TOP100房企總土儲(chǔ)建面合計(jì)15.73億平米，較去年末下降12%。

??從各榜單梯隊(duì)的門檻來看，總土儲(chǔ)貨值的百強(qiáng)門檻值為205.8億元，較去年末下降了16%；而十強(qiáng)門檻的下降幅度更是達(dá)到了27%。總土儲(chǔ)建面的百強(qiáng)門檻為63.8萬平米，較去年末下降了15%；而二十強(qiáng)門檻下降了24%，十強(qiáng)門檻下降了14%。由此可見，2024年原本擁有土地儲(chǔ)備較多的規(guī)模房企明顯加強(qiáng)了自身土儲(chǔ)的去化。

??2

??96%房企的土儲(chǔ)貨值下降，龍頭房企瘦身明顯

??2024年絕大多數(shù)房企的總土儲(chǔ)貨值或總土儲(chǔ)建面均出現(xiàn)了明顯的下降。從可比較樣本來看，TOP100房企總土儲(chǔ)貨值中，96%房企的貨值出現(xiàn)下降，其中貨值下降幅度超過20%的房企數(shù)量占比達(dá)15%。

??2024年末TOP100房企的總土儲(chǔ)貨值中，貨值規(guī)模在5000億以上的房企數(shù)量有13家，貨值規(guī)模在1000億以下的有38家。與2023年總土儲(chǔ)貨值規(guī)模分布對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)貨值規(guī)模5000億以上的房企數(shù)量占比明顯減少，而千億以下的數(shù)量占比明顯增加。

??2024年總土儲(chǔ)貨值排名前十的房企中，貨值規(guī)模下降較大的分別為萬科地產(chǎn)、碧桂園、招商蛇口、保利發(fā)展等等，其中萬科地產(chǎn)的總土儲(chǔ)貨值下降十分明顯，貨值較去年末減少了超3400億，下降了約25%。據(jù)年報(bào)披露，2024年末萬科存貨賬面價(jià)值為5190.1億元，同樣較2023年底下降了26.0%。

??3

??百強(qiáng)房企土儲(chǔ)貨值去化周期6.93年，達(dá)歷史新高

??2024年不管是房企的土地儲(chǔ)備貨值還是土地儲(chǔ)備建面，均出現(xiàn)明顯下降，但由于市場需求疲軟，房企銷售出現(xiàn)更快幅度下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年，全國新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%。在此背景下，房企存貨去化壓力依然較大。

??根據(jù)TOP100房企總土儲(chǔ)貨值榜，百強(qiáng)房企截止2024年末的土儲(chǔ)貨值去化周期加權(quán)值為6.93年，為歷史新高，這主要是由于不少出險(xiǎn)房企的銷售腰斬，導(dǎo)致整體去化周期快速上升。

??從不同貨值規(guī)模房企的去化周期來看，貨值規(guī)模在1000億至3000億房企的去化周期高達(dá)9.01年，這類房企多為出險(xiǎn)房企，由于銷售快速下降導(dǎo)致去化周期變動(dòng)較大。但其中也有表現(xiàn)突出的房企，如濱江集團(tuán)2024年的貨值規(guī)模為1701億，位列榜單44名；而相應(yīng)的2024年合約銷售達(dá)1116億，去化周期僅為1.52年。

??除此之外，貨值規(guī)模在萬億以上的房企去化周期為8.22年，同樣較高；而貨值規(guī)模在5000億至萬億的房企，去化周期最短達(dá)到了5.01年，該梯隊(duì)包括華發(fā)、龍湖、越秀等房企。

??4

??現(xiàn)房庫存去化是挑戰(zhàn)，存貨高質(zhì)量比大體量更重要

??需注意的是，在當(dāng)前行業(yè)深度調(diào)整的背景下，市場銷售疲軟，貨值規(guī)模高并不意味著就更具備優(yōu)勢，保持小體量，尤其是健康的存貨儲(chǔ)備或是保障企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營的關(guān)鍵。

??根據(jù)2024年50家典型上市公司的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，存貨賬面價(jià)值總計(jì)7.98萬億元，較去年末大幅下降15%；但其中已竣工存貨占比再創(chuàng)新高，較去年末大幅增長5.6個(gè)百分點(diǎn)，賬面價(jià)值占比27%，達(dá)到近五年來的最高值。在當(dāng)前環(huán)境下，現(xiàn)房庫存逐漸成為擠占房企流動(dòng)性的重要因素，如何快速變現(xiàn)已竣工存貨已成為多數(shù)房企繞不開的“困境”。

??另一方面，總存貨賬面價(jià)值大幅下降，一方面是由于各家房企加快去化，確認(rèn)銷售、結(jié)轉(zhuǎn)成本；另一方面也是由于各家計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，導(dǎo)致存貨賬面價(jià)值下降。2024年，50家典型上市房企中有94%計(jì)提了存貨跌價(jià)，確認(rèn)了存貨跌價(jià)損失1677億元。從歷史來看，典型房企自2021年至今累積確認(rèn)了存貨跌價(jià)損失5581億，2021年至2023年每年確認(rèn)規(guī)模大概在1300億左右，而2024年存貨跌價(jià)損失大幅增加26%。若未來市場長期疲軟，房企或仍有進(jìn)一步的資產(chǎn)減值壓力。在行業(yè)發(fā)展的新階段，存貨的高質(zhì)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)重要于大體量。

??5

??城市更新與收儲(chǔ)為當(dāng)下政策重點(diǎn)

??房企應(yīng)把握政策機(jī)遇

??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已迎來發(fā)展的新模式，從“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品為王”，在土地儲(chǔ)備相關(guān)領(lǐng)域，房企也紛紛提出了相似的戰(zhàn)略規(guī)劃，如在新增投資方面向核心一二線城市靠攏，平衡投資與回款之間的關(guān)系，重視企業(yè)現(xiàn)金流安全；另一方面加強(qiáng)存量去化，積極配合當(dāng)前收儲(chǔ)政策，盤活存量資產(chǎn)。不少房企如綠地、萬科、金茂等都將庫存去化作為當(dāng)前企業(yè)最重要的戰(zhàn)略方向，而保利發(fā)展、金地集團(tuán)在年報(bào)中均有提及要配合地方政府的收儲(chǔ)工作，降低資金占?jí)骸?/p>

??2025年政策的重點(diǎn)預(yù)計(jì)仍將圍繞保交樓、收儲(chǔ)以及城市更新三個(gè)方面。2025年3月11日，自然資源部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，旨在通過專項(xiàng)債券優(yōu)化土地儲(chǔ)備工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。3月19日住建部表示，要持續(xù)推進(jìn)城市更新，要堅(jiān)決穩(wěn)住樓市，繼續(xù)打好“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造、推進(jìn)收購存量商品房、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。5月15日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，意見提出要加強(qiáng)既有建筑改造利用，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造，開展完整社區(qū)建設(shè)，推進(jìn)老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造等等。房企應(yīng)密切關(guān)注各地“穩(wěn)地產(chǎn)”政策的落地細(xì)則，積極配合相關(guān)的政策加快自身存量去化，尋找新的投資機(jī)遇。