??12月，房地產(chǎn)市場迎來小幅翹尾行情，重點30城供應、成交環(huán)比增幅分別為9%和18%。一線城市韌性較強，房企推盤積極性上升帶動成交穩(wěn)步放量。土地出讓節(jié)奏明顯加快，成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，但熱度依舊普遍處于低位，12月土拍溢價率為2.3%，較上月回落了0.5個百分點。

??01新增供應

??政策疊加沖量致推盤環(huán)增9%

??熱點一二線漲幅3成

??12月年尾供應如期放量，30個重點城市預計新增商品住宅供應1807萬平方米，環(huán)比上漲9%。但同比仍下降34%，不如往年同期。受主要城市供應激增推動，預計全年商品住宅供應面積同比降幅較前11月略有收窄，收至39%左右。

??分能級來看，一線城市12月新增供應389萬平方米，環(huán)比上漲29%，同比僅下降12%。其中尤其是北京和上海均同比和環(huán)比正增長。北京12月供應主要為中海地產(chǎn)海淀區(qū)富華里項目和豐臺區(qū)大紅門項目，兩項目新增入市房源近兩千套。

??二三線城市12月預計26個典型城市新增供應1418萬平方米，環(huán)比上漲5%、同比下降38%。整體供應強度不及2021年同期，但部分城市仍有積極推貨動作。如杭州12月預計新增供應接近200萬平方米，同比上漲34%。位于拱墅區(qū)的純新盤項目濱江芳翠錦繡府首開入市，以及綠城錢塘區(qū)項目的加推均為杭州市場帶來足量新增房源。又如重慶12月新增供應預計環(huán)比上漲近2倍，位于沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)的多個項目紛紛加推，市區(qū)內(nèi)年底貨量充足。

??事實上，由于四季度以來中央已出臺了多項金融端和政策端對房地產(chǎn)市場的利好。故房企對部分重點城市加強了推盤規(guī)模，以求在年底搶收新激活的購房需求。上述12月供應激增的城市主要可分為兩類：一類是2022年樓市成交始終較好的強一二線城市，如北京、上海、成都、杭州、蘇州等。另一類是樓市相對較差，但已長期供應低迷甚至“零供應”的二三線城市，如西安、青島、徐州、常州、南寧等。

??02新房成交

??環(huán)增18%小翹尾

??熱點城市和改善盤恒熱格局未變

??2022年12月，整體市場迎小幅“翹尾”行情：據(jù)CRIC監(jiān)測，12月30個監(jiān)測城市成交面積為1628萬平方米，環(huán)比增長18%，同比下降32%，全年累計同比跌幅達38%，與上月基本持平。得益于房企年末業(yè)績沖刺，增加了推盤頻次的同時加大了營銷折扣力度，整體成交有小幅微增勢頭。

??分能級來看，一線韌性較強，12月總成交為268萬平方米，環(huán)比增長16%，全年累計同比降幅收窄至24%。其中上海、廣州均迎來了供應的集中放量，上海七批次集中入市，共涉及57個項目，總建筑面積約190.6萬平方米，共計16060套，以此帶動成交量大增。相較而言，北京略有回落，同環(huán)比齊降，并未出現(xiàn)翹尾行情。

??二三線城市總成交僅1360萬平方米，環(huán)比增長18%，同比降33%。各城市環(huán)比漲多跌少，仍舊呈現(xiàn)出“強者恒強”的分化格局：杭州、成都12月單月成交量均突破120萬平方米，改善盤持續(xù)熱銷。變化情況來看，環(huán)比“翻番”主要集中在前期成交相對低迷的重慶、鄭州、廈門、福州等，隨著疫情管控全面解除，需求迎來了補償性回升；同環(huán)比齊跌的大體分為以下兩類：一是天津、濟南、昆明、長春、海口等弱二線城市，整體居民觀望情緒加劇，市場尚無明顯起色；二是南京、合肥、無錫等東南沿海核心二三線城市，前期需求透支尚未完全恢復，成交還在低位徘徊。而從全年同比跌幅來看，成都、西安等西部區(qū)域中心已收窄至15%，購房需求相對穩(wěn)定，行情自成一體。

??03項目去化

??去化率49%持穩(wěn)、漲跌參半

??寧漢津熱度再降

??以項目開盤去化率走勢來看，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，31個重點城市平均開盤去化率高位持穩(wěn)49%。細化到周度變化呈現(xiàn)出“先降后穩(wěn)”走勢，12月初去化率由63%高位降至44%，而后續(xù)伴隨房企加快推盤節(jié)奏，營銷折扣力度有增無減，至第52周（12.19-12.25）去化持穩(wěn)至44%。

??聚焦到單個城市，12月各城市環(huán)比漲跌參半，大體呈現(xiàn)出如下特征：一是上海、北京、長沙、杭州等熱點恒熱，隨著優(yōu)質(zhì)供應集中放量，去化率基本都穩(wěn)步回升至60%以上。二是西安、成都等西部區(qū)域中心行情獨立、自成一體，不僅成交跌幅收窄，整體項目去化率也保持在50%-60%之間波動。三是蘇州、廈門、常州等12月漲幅顯著主要基于供應疲軟，單盤熱銷拉動平均去化率穩(wěn)步攀升，實則短期購房者觀望情緒依舊濃厚，市場尚未有明顯起色。四是武漢、南京、天津等前期紓困政策頻頻，不過對項目去化的提振作用遞減，12月整體去化率延續(xù)降勢，尚在低位徘徊。

??04庫存

??二三線消化周期短期改善

??但多數(shù)仍處庫存規(guī)模高點

??12月整體30個重點城市因供略過于求，整體供求比為1.1，故月末庫存環(huán)比上漲0.6%。

??具體而言，部分新增供應規(guī)模突出的城市短期呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)，如北京、上海、深圳、西安、成都、蘇州、南京等。而多數(shù)二三線城市則表現(xiàn)為供不應求，如長沙、重慶、武漢、福州、徐州等。

??從消化周期來看，得益于年末供求翹尾，二三線城市庫存消化情況多有改善，如大連、福州、武漢、東莞、杭州等消化周期均較11月環(huán)比縮短。但同比來看超9成城市庫存消化情況仍差于2021年末同期。

??總的來看，全國整體新房供求維持相對平衡的熱度狀態(tài)，年末供求翹尾短期改善了部分重點城市的庫存消化情況，但市場需求不振下多數(shù)城市仍處于歷史新房庫存規(guī)模高點。

??05二手住房

??成交同環(huán)比再降20%

??全年累計同比降24%

??四季度末，各省市成交規(guī)模繼續(xù)下探。整體來看，12月全國10個重點城市二手房成交體量預計為331萬平方米，環(huán)比和同比均下降20%。預計全年10城二手房成交面積同比下降24%。

??從日成交數(shù)據(jù)來看，10個核心城市有漲有跌。一線北京和深圳二手房成交進一步降溫，規(guī)模分別環(huán)比下降31%和27%。二三線城市中僅杭州和青島成交環(huán)比上揚，其余城市如南京、蘇州、東莞等12月二手房成交規(guī)模均再度縮減。

??從2022年全年累計成交量來看，10城規(guī)模普降。強一二線城市中北京、深圳、南京、杭州等二手房全年成交規(guī)模預計同比降幅均超過20%。整體市場寒氣的滲透下，二手房市場規(guī)模再難維持先前高位。

??06土地市場

??成交規(guī)模升至年內(nèi)最高位

??土拍熱度延續(xù)低位

??臨近年末，重點監(jiān)測城市的土拍節(jié)奏明顯加速，多個城市先后完成了年內(nèi)的第四、五輪土拍。在此支撐下，全國土地市場成交規(guī)模達到年內(nèi)最高水平。截至12月26日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為2.5億平方米，全月成交建筑面積創(chuàng)下年內(nèi)新高，但同比來看降幅仍將超過四成；成交總價方面，本月土地成交總金額6927億元，考慮到月末成交城市，環(huán)比增幅在七成左右，同比減少四成左右。平均樓板價方面，因月內(nèi)一二線城市成交增加，土地成交均價回升至2820元/平方米，環(huán)比上升8%，同比上漲16%。

??市場熱度方面。重點城市中有15市在月內(nèi)進行集中土拍，但熱度依舊普遍處于低位，12月土拍溢價率為2.3%，較上月回落了0.5個百分點，為年內(nèi)第二低點。對比來看，大多數(shù)城市土拍熱度仍在低位，溢價率最高的上海也僅僅拍出了4%溢價率。二線城市土拍溢價率普遍低位，溢價率最高的反而是未參加集中土拍的石家莊，平均溢價率達到了13%。三四線城市土拍仍以底價成交，僅鹽城、臺州、淮安等少數(shù)城市保持了一定熱度，月內(nèi)平均溢價率超過了5%。

??一線城市本月共成交土地265萬平方米，環(huán)比增加了11%，但同比降幅高達62%。聚焦到城市來看，于月內(nèi)完成第四輪集中土拍的廣州和上海成為成交主力，廣州成交建面為193萬平方米，涉及15宗地,5宗地平均溢價率僅0.1%，較第三輪下降了0.4個百分點。上海成交建面為73萬平方米，涉及10宗地，溢價率較第三輪集中供地略有上升，增至3.69%。

??二線城市成交建面為4357萬平方米，環(huán)比增加85%，但同比下降了48%。成交金額環(huán)比增加88%至1779億元，樓板價與上月基本持平，為4083元/平方米。本月成都、西安、長沙、青島、寧波、合肥和重慶的成交建面超過了100萬平方米。其中，僅有蘇州、廈門的市場熱度較高，整體溢價率達到4.8%，成為今年溢價率最高的一次土拍。整體依舊處于冷熱不均、需要托底的局面中，但也出現(xiàn)了新趨勢，城投在進行了多次托底后，逐漸出現(xiàn)民企與城投聯(lián)合拿地。

??三四線城市則也表現(xiàn)為量價齊增。總成交建面為19945萬平方米，環(huán)比增加32%，同比則下降了49%；總成交金額為4724億元，環(huán)比增加41%，但同比下降了27%；平均樓板價也略有增加，本月三四線城市平均地價增至2369元/平方，環(huán)比上漲7%，同比大漲44%。徐州、常州、鹽城、南通、泰州、揚州等多達17個城市的成交規(guī)模均超過了100萬平方米，活躍度相對較高。其中，月內(nèi)完成了第五、六批集中出讓的徐州成為榜首，共成交了100宗地，總成交建面高達943萬平方米，其次是常州，成交建面也高達600萬平方米，位于第三位是鹽城。從區(qū)域來看，長三角三四線城市成為成交主力；熱度來看，同樣大多數(shù)城市土拍仍以底價成交，僅鹽城、臺州、淮安等少數(shù)城市保持了一定熱度，月內(nèi)平均溢價率超過了5%。

??07綜觀

??地方政策松綁效果遞減

??1月春節(jié)影響成交繼續(xù)回落

??12月收官，在疫情管控全面解禁和高能級城市限購松綁等利好之下，成交環(huán)比微增18%，迎來小幅翹尾行情，但是全年成交跌幅依舊達到38%。

??展望下月，我們認為，成交環(huán)比將小幅回落，在去年基數(shù)影響下同比亦將大幅下挫。主要基于以下幾點：一方面，1月恰逢春節(jié)，一二線成交熱度將進一步轉(zhuǎn)淡,三四線返鄉(xiāng)置業(yè)大概率成色不足。另一方面，拿地收縮，一季度房企供貨可能受限且積極性亦不會太高，也會限制整體成交放量。此外，政策利好基本進入尾聲期，對于成交的提振作用也呈現(xiàn)邊際遞減，居民購房信心和預期尚未被完全穩(wěn)固，因而預期整體成交也會延續(xù)平淡走勢,基于去年高基數(shù),同比或?qū)⒚黠@下滑。

??不同城市“強者恒強、弱者積弱”的分化格局還將延續(xù)：核心一二線城市諸如上海、杭州、成都等市場復歸平穩(wěn)理性，尚能“保溫”。部分人口大市諸如阜陽、周口、駐馬店等或?qū)⒂瓉硪惠喎掂l(xiāng)置業(yè)行情，但是預期對于本地樓市成交的帶動將遠遠低于歷史同期。而對于廣大內(nèi)陸缺乏人口優(yōu)勢、經(jīng)濟基礎(chǔ)的三四線城市，需求透支嚴重，還將面臨較長時間的低位盤整期。