??伴隨中央“金融16條”強力紓困房企，熱點一二線限購紛紛“松綁”，加之疫情管控全面解禁，近期自媒體賬號紛紛爆出多城樓市回暖，“合肥暴漲117%，廣州激增294%、福州上揚304%”等各類標題黨開始刷屏。年末將至，究竟當前重點城市樓市真實市場成色如何，一系列政策“強心劑”又能否達到“立竿見影”的提振作用呢？

??12月周均成交環增15%

??廣深寧等平穩放量無明顯激增行情

??據CRIC監測，2022年第50周（2022年12月5日-12月11日，下同）20個重點一線城市累計成交263萬平方米，較上周高位微降2%。將12月累計兩周周均成交與11月周均相比，增幅達15%，不過還是低于10月和9月周均水平，12月作為房企最后的業績沖刺季，這樣的成交表現僅能算作“差強人意”，小幅放量難言實質性回暖。

??從重點監測城市近期開盤/加推平均去化率變動，也印證了上述觀點，2022年49周（2022年11月28日-2022年12月4日，下同）恰逢11月末12月初，杭州、成都、南京等熱點城市優質樓盤集中加推拉動平均去化率飆升至63%，2022年50周高位回落至44%，基本與11月去化率持平，市場尚無明顯復蘇跡象。

??分城市來看，的確有部分城市表現可圈可點，但與自媒體賬號成交翻番的論述相比仍有差距，剔除“熱點恒熱”的北京、上海、杭州、成都之外，核心一二線廣州、深圳、南京、青島、重慶、長春等2022年50周成交環比持增，漲幅多在50%以內，而漲幅超9成的重慶、長春主要源于上周基數較低和疫情封控等影響，實則12月周均成交量尚不及9-11月周均水平。此外，合肥、南寧、福州、廈門等近期市場亦有轉暖跡象，12月周均成交量已超過9-11月周均水平。

??南京項目來訪量、轉化率小幅回暖

??成交大增實則車位“開掛”

??據CRIC調研，最近一周環比大增近5成數據的背后仍存在一定“水分”：因長江華府、龍湖天鋸、博翠花園等多個樓盤車位集中備案，使得成交出現激增假象，剔除占比約2成左右車位面積，成交環比漲幅僅為15%，整體市場保持穩中向好勢頭。

??從項目來訪、認購數據也論證了近期南京市場邊際修復的觀點，步入12月以來，項目客戶到訪量節節回升，2022年第50周單周到訪客戶量達1.4萬組，環比上漲10%，與11月周均不足1.2萬組形成了鮮明對比，而客戶轉化率亦是高位持穩6%-8%之間波動。

??之所以市場能在年末得以穩步修復主要基于南京本來便算是政策敏感型樓市，今年幾輪階段性“回暖”背后都有短期利好政策加持，這次也不例外，隨著核心一二線樓市調控的持續松綁，南京也在上周迎來了主城限購的進一步放松：限購區已有兩套房的家庭，額外還可以再開產業集聚4區的購房證明，也意味著本地二套房家庭可買第三套住房。此外，疫情管控全面放開釋放了經濟企穩向好的預期，加之各大媒體大V開始發表言論看漲樓市，也使得市場信心有了局部修復。

??廣州疫后階段性放量，深圳改善優于剛需

??市場無實質轉暖

??而廣州、深圳的市場轉暖更多則是媒體炒作成分居多：廣州第49周網簽系統恢復，部分前期成交項目進入補錄，集中備案造成了成交量激增，第50周整體成交環比仍保持24%左右增幅更多是疫后階段性放量和開發商年末沖刺以價換量帶來的短期效果，而從CRIC監測的項目來訪量和認購情況數據來看，11月以來基本就處于低位徘徊，周度到訪量、認購套數均無明顯起色。

??深圳如是，除了和廣州類似的成交集中備案、房企以價換量等刺激短期成交回升的共性因素之外，近期網傳住宅性質公寓包括宿舍限購松綁也釋放了一定向好預期，不過總體而言，改善優于剛需去化的項目分化格局尚未改變：11月末南山區萬科萬科瑧灣悅、寶安區萬科未來之光項目開盤，首開去化率分別達到了79%和67%，反觀12月初開盤的坪山區佳華沙湖廣場、龍崗區的融湖盛景項目去化率均不足10%。

??廈門、合肥依托優質改善盤集中入市

??短期市場尚能“保溫”

??合肥、廈門雖然在2022年第50周成交環比回落，但是12月周均還是顯著好于9-11月周均水平，究其原因，優質改善盤推盤量大增使得短期市場熱度延續。

??以廈門為例，市場熱度自9月以來節節回落，不過12月項目開盤去化率仍能持穩在4成左右，主要仍是依托島內思明區建發壹里項目，該項目算是島內紅盤，僅328套房源卻有近3000組客戶報名搶房，12月7日開盤便實現售罄，可見改善自住需求購買力依舊強勁。

??再如合肥，目前主要也是依托供應稀缺、配套完善的學區改善盤來保持市場熱度，下表列舉了合肥11月部分項目開盤去化情況，可以看出，不同項目分化持續加劇：熱點項目邦泰新華星耀未來占據地段與學區雙重優勢開盤去化率高達89%，唯一首開搖號盤文一墨香軒主要由于推盤量低，反觀外圍板塊新站區非熱點項目去化率不足1成。

??福州、南寧、青島等月末集中備案

??后續成交動能明顯不足

??最后，聚焦福州、南寧、青島等弱二線城市，雖然在2022年第49周和第50周均迎來階段性成交高點，但是據CRIC調研，成交激增主要與集中備案密切相關，以青島為例，基本在上月末和下月初均會迎來一波成交高峰，第50周成交水平基本也和10月末11月初的第44周周度成交水平持平。

??福州除了集中備案影響之外，還與兩個項目世茂帝封江，首開螺洲溫泉小鎮抵押融資密切相關，剔除這部分異常因素影響，整體成交上漲幅度有限，當前購房者觀望情緒依舊濃厚，未來成交增長動能略顯不足。

??深蘇杭廬等二手住宅11月成交同環比齊增

??12月略顯疲態

??從二手房層面來看，11月23個重點城市成交規模基本與10月持平，止跌企穩。局部城市諸如深圳、蘇州、杭州、合肥等實現了同環比齊增的階段性回升，市場信心有所修復。

??不過從CRIC監測的重點15城二手住宅周度變化情況來看，步入12月整體成交明顯由轉弱態勢，12月周均成交僅為117萬平，基本與9月和10月持平，整體成交增長的持續性略顯不足，能否實現年末“翹尾”仍有待市場檢驗。

??年末沖刺的局部反彈難言復蘇回暖

??預期成交 “水分”擠出后年末不再“翹尾”

??綜上，局部城市諸如南京、廣州、深圳等短期市場的確有向好跡象，但是遠不及自媒體賬號宣稱的“全面回暖、成交激增”。而針對其所提及的廣州、深圳、廈門、合肥、南京等項目營銷折扣力度收回，部分項目甚至出現漲價情況，據CRIC調研，這更多屬于單個項目的噱頭營銷行為，并不具備普適性，多數項目還是延續此前的折扣力度，甚至在雙12推出更為優惠的特價房源加速去化。

??預判后市，我們認為，按照歷年成交規律，12月恰逢房企業績沖刺季，在推盤量大增，房企積極營銷的大背景之下，年末往往都會迎來“翹尾”行情，而從當前整體市場表現來看，即便個別熱點城市出現“翹尾”，但程度較往年必將“打折”，整體止跌已屬樂觀市場預期。

??一方面，雖然疫情管控全面解禁，但是民眾對于疫情的恐慌情緒尚未完全消退，加之管控解除后短期陽性病例有增無減，實則當前還是處于疫后恐慌期，客觀上也會對購房產生消極影響。另一方面，核心一二線限制性政策局部松動釋放了一定利好消息，對于短期成交回升也會有一定的積極作用，但是對于廣大弱二線和三四線城市而言，基本進入了紓困政策的“失效期”，全面需求透支很難通過短期政策調節改善，因而也面臨較長的低位盤整期。