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??地方精準(zhǔn)施策與市場韌性共振，杭州、成都等城市展現(xiàn)戰(zhàn)略定力。

??◎  文 / 馬千里

??2025年作為"十四五"規(guī)劃收官與"十五五"規(guī)劃承啟的關(guān)鍵節(jié)點，中國土地市場迎來提質(zhì)增效新階段。在精準(zhǔn)供地政策與增存掛鉤機(jī)制的雙重引導(dǎo)下，各能級城市正因地制宜推進(jìn)供給側(cè)改革：核心城市聚焦價值提升，成長型城市強(qiáng)化內(nèi)生動力，區(qū)域協(xié)同發(fā)展格局正在加速形成。

??預(yù)供地公告作為土地供給側(cè)的前瞻性指標(biāo)，既體現(xiàn)現(xiàn)階段地方政府對政策目標(biāo)與市場規(guī)律的精準(zhǔn)把握，更是研判城市發(fā)展戰(zhàn)略與市場趨勢的重要依據(jù)。

??本文基于官方數(shù)據(jù)及市場監(jiān)測，從規(guī)模調(diào)控、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、節(jié)奏把控三方面解讀預(yù)供地數(shù)據(jù)背后的發(fā)展邏輯與分化特征。（數(shù)據(jù)來源：自然資源部公示信息及CRIC監(jiān)測）

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??總體規(guī)?？s減35%，一線城市韌性凸顯

??2025年1-2月，全國預(yù)供地總建筑面積同比下降35.5%，用地面積減少37.5%，延續(xù)了2023年以來的收縮趨勢?！霸龃鎾煦^”機(jī)制、“以人定地”供地原則在2025年得到了深化落實。

??具體分城市能級來看：

??一線城市“量穩(wěn)質(zhì)升”：供應(yīng)建面提升了3%，主要是由于2025年廣州提前了預(yù)供地公告時間，北京和上海2025年初預(yù)供地建面同比下降二成。2025年，北京、上海仍在繼續(xù)加強(qiáng)核心優(yōu)質(zhì)區(qū)域的土地供應(yīng)比例，實現(xiàn)社會效益與土地價值的平衡。如2025年初上海平均供地容積率從1.87下降至1.78，進(jìn)一步提高了優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比，極少數(shù)高容積率項目也均為城市核心地塊，典型如容積率3.95的虹口區(qū)宅地在2月份拍出了接近四成的高溢價率。

??二線城市“增減分化”：整體預(yù)供應(yīng)建面平均回落24%，城市間明顯分化，長三角城市群中，杭州、合肥、寧波等供地規(guī)模均逆勢增長；而東北、華北部分城市（如哈爾濱-42%、石家莊-62%）則因庫存調(diào)整需求而出現(xiàn)回落。

??值得注意的是，二線城市預(yù)供地平均供地容積率達(dá)到2.2，為各能級城市最高（一線城市2.05、三線城市2.06）。雖然近年來“低密度高品質(zhì)”已在新房市場蔚然成風(fēng)，但是受城鎮(zhèn)住宅用地指標(biāo)限制以及板塊庫存壓力影響，二線城市優(yōu)質(zhì)低密土地儲備有限，其中舊改板塊的土地儲備更是難以實現(xiàn)2.0以下的容積率。除蘇州、南京等預(yù)供地集中在外圍板塊的城市之外，2/3的城市平均容積率仍在2.0以上，譬如頻頻拍出高溢價宅地的杭州也達(dá)到了2.2，典型如成都、西安平均容積率均達(dá)到了2.5以上。

??三四線城市“主動出清”：預(yù)供地建面同比下降39%，降幅為各能級城市最大，超60%的三四線城市預(yù)供地規(guī)模跌幅超40%。部分城市甚至在年初暫停宅地供應(yīng)，充分利用2025年地方債務(wù)上限的增量空間，積極響應(yīng)財政部嚴(yán)控地方政府隱性債務(wù)政策，也為城市存量地再利用騰挪發(fā)展空間。

??02

??三四線加快預(yù)公告節(jié)奏，預(yù)期管理強(qiáng)化市場信心

??研究背景：根據(jù)2023年自然資源部要求，住宅用地出讓信息需提前至少三個月公示，以減少房企因信息不全引發(fā)的盲目競爭。在近兩年實際執(zhí)行中，一二線城市基本都按照時間下限公告（三個月），而部分三四線城市為規(guī)避流拍風(fēng)險，主動延長公示期至半年以上。

??在2025年1-2月供地項目中，得益于三四線城市預(yù)公告節(jié)奏的加快，已經(jīng)有96%的截止期集中在5月底以前，這一比例較2024年同期提升9個百分點。典型如咸陽、黃岡、鐵嶺等城市2025年初預(yù)公告截止期均提前至上半年結(jié)束。壓縮預(yù)供地清單的公告周期，有助于加強(qiáng)預(yù)期管理，避免供給側(cè)長時間積壓“待入市”土地，正面影響投資方信心；另一方面上半年完成土地出讓，確保土地出讓金納入年度預(yù)算，也有助于地方政府提高土地、資金等生產(chǎn)要素的周轉(zhuǎn)效率。但對于部分市場相對低迷的三四線城市來說，也是對城市自身吸引投資能力的考驗。

??此外值得注意的是，一二線城市也加快了預(yù)供地的執(zhí)行節(jié)奏，并進(jìn)持續(xù)優(yōu)化單次供地規(guī)模，譬如北京、上海2025年首輪供地均于1月進(jìn)行，在2月交易，較往年提前了1個月。杭州實行小批量滾動供應(yīng)，除年末土地供應(yīng)外，絕大多數(shù)單批次供地規(guī)?？刂圃?0萬㎡以內(nèi)，維持市場熱度。

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??主要城市分化加劇
上海、杭州預(yù)供應(yīng)逆市擴(kuò)量

??就主要城市表現(xiàn)來看： 

??上?？亓刻豳|(zhì)，2025年初預(yù)供地公告規(guī)模72萬平方米，同比上升13%，平均容積率從1.87下降至1.78。繼續(xù)聚焦主城優(yōu)質(zhì)板塊和郊外環(huán)產(chǎn)城板塊低密宅地，典型如閔行江川紫竹即上新了兩宗容積率僅為1.01的產(chǎn)城宅地，起拍價3.5萬元/平方米，對標(biāo)低密別墅售價普遍在10萬元/平方米以上，將填補(bǔ)板塊內(nèi)高端低密改善需求缺口。 

??北京兌現(xiàn)供地計劃目標(biāo)，2025年初預(yù)供地公告規(guī)模35萬平方米，同比下降了51%。2025年北京首次提出彈性供地，商品住宅用地供應(yīng)從2024年的“不低于300公頃”調(diào)整為2025年的240-300公頃，進(jìn)一步控制住宅用地供應(yīng)規(guī)模。 

??杭州、合肥、寧波等城市逆市擴(kuò)量。自2024年四季度以來，得益于新房限價的解綁，杭州土拍屢屢出現(xiàn)50%以上的高溢價高總價地塊。在火熱的市場背景之下，杭州2025年初預(yù)供地規(guī)模同比增長60%，推出更多的預(yù)供地清單以供企業(yè)挑選，也在情理之中。鄭州、合肥等則加強(qiáng)了城市更新、產(chǎn)城融合等低密優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，典型如鄭州預(yù)供地公告平均容積率從2024年初的3.0下降到了2025年初的2.5。寧波則主要是與保障房用地供給節(jié)奏加快有關(guān)，如寧波預(yù)供地清單中的鄞州區(qū)7號地塊，規(guī)劃建面45萬平方米，其中安置房占比約占三分之二。 

??西安、哈爾濱、天津等城市深度縮量，典型如西安2025年初公告了67萬平方米的宅地，同比下降90%。西安當(dāng)前消化周期仍在18個月以內(nèi)，作為為數(shù)不多供求關(guān)系指標(biāo)健康的城市，也在積極調(diào)降預(yù)供地規(guī)模，使其與新房市場交易規(guī)模相若，以穩(wěn)定市場預(yù)期。去庫存面臨挑戰(zhàn)的哈爾濱、石家莊等城市也在大幅調(diào)降預(yù)供地規(guī)模。重慶在2024年基數(shù)已在低位的情況下，2025年初預(yù)供地規(guī)模繼續(xù)下降25%至58萬平方米，已然低于城市新房交易流速二成左右。 

??也有少部分城市較2024年提前發(fā)布了預(yù)供地公告，如廣州、南京、長春、成都、廈門等。其中廣州、成都市場熱度不錯，近半年頻頻有熱點地塊拍出， 2025年提前發(fā)布預(yù)供地公告有助于承接市場熱度，穩(wěn)定市場發(fā)展預(yù)期。至于長春和南京方面，預(yù)供地清單大多集中在成交預(yù)期較為明確的區(qū)域，如長春高度集中在國家級長春新區(qū)和郊縣，南京主要集中在遠(yuǎn)郊的溧水、六合等板塊，對市區(qū)“主戰(zhàn)場”的供求預(yù)期影響較小。廈門則是較早地發(fā)布了2025年供地計劃，計劃供應(yīng)宅地90公頃，同比下降44.6%。

??綜上，2025年初預(yù)供地數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)供給側(cè)正在經(jīng)歷一系列積極調(diào)整：一線與核心二線城市通過優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)鞏固市場信心，三四線城市以收縮策略化解庫存壓力，全國供地節(jié)奏更趨高效。年初的土地成交數(shù)據(jù)也給出了積極反饋：2025年2月份經(jīng)營性用地平均溢價率達(dá)到11%——自2021年下半年進(jìn)入調(diào)整期之后，溢價率首次突破10%。

??盡管現(xiàn)階段行業(yè)庫存壓力較大，但核心城市的發(fā)展韌性與調(diào)控智慧正在為市場注入穩(wěn)定預(yù)期。2025年，隨著精準(zhǔn)有序供地的進(jìn)一步深化，再加之專項債收儲對庫存改善的積極作用，土地市場有望在調(diào)整中夯實長期健康發(fā)展的基礎(chǔ)，進(jìn)一步支撐城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)如期實現(xiàn)。