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??導語

??杭、寧等熱點城市集中土拍熱度繼續(xù)回落，限價放松下競拍熱度或將小幅上升。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??10月，北京、上海、廣州、無錫、蘇州等城市進行了集中土拍，全國300城經(jīng)營性土地成交7423萬平方米，環(huán)比上月同期略有上升，同比下降24%，同比降幅與上月基本持平。熱度方面，由于優(yōu)質地塊占比略有減少，月份平均溢價率3.4%，較上月下滑1.2個百分點，為2023年以來新低，就連一直以來的熱度標桿——杭州溢價率也降至歷史低位。與此同時，土地流拍率降至12.6%，環(huán)比上月下滑2.2個百分點。就土地屬性來看，流拍土地中含宅用地幅數(shù)占比達到80%，流拍地塊中含宅用地的比例進一步上升，廣州、太原、濟南均在月內(nèi)均有多宗地塊流拍。

??核心要點

??· 供求：10月土地供應量為1.27億平方米，較上年同期下降22%，降幅再度擴大。至截稿土地成交7423萬平方米，同比下降24%。一二線城市中上海、西安、廣州、濟南等本月成交建面均超過100萬平方米。

??· 熱度：月內(nèi)重點城市土拍平均溢價率3.4%,連續(xù)5月下行，較上月小幅上升0.4個百分點，但仍為2023年以來新低。僅廣州、北京相對穩(wěn)定，上海溢價率也出現(xiàn)下滑。流拍率12.6%，環(huán)比出現(xiàn)回落，但若考慮到預供地完成率，實際流拍情況仍較為嚴峻。 

??· 分布：各能級表現(xiàn)不一，一線環(huán)比量漲價跌，二線量價均降，三四線量跌價漲。一線城市成交建面434萬平方米，環(huán)比大漲138%；成交金額908億元，環(huán)比大漲129%。二線城市中，成交建面僅1161萬平方米，環(huán)比大降20%；同比降幅更為突出，高達57%。三四線城市中，長三角依舊是成交主力；熱度來看，多以底價成交為主，市場熱度降至低位。

??后市展望
??杭、寧等熱點城市集中土拍熱度繼續(xù)回落
限價放松下競拍熱度或將小幅上升

截止10月25日，全國300城經(jīng)營性土地成交7423萬平方米，環(huán)比上月同期略有上升，同比下降24%，同比降幅與上月基本持平。熱度方面，由于優(yōu)質地塊占比略有減少，月份平均溢價率3.4%，較上月下滑1.2個百分點，為2023年以來新低。月末進行集中土拍的杭州掛牌的4宗地僅1宗搖號，其余三宗底價，整體溢價率僅有0.82%，降至集中供地以來新低；南京表現(xiàn)也不佳，除綠城搖中的河西G55地塊外，其余11宗地塊均被城投托底。熱度明顯低于同期進行集中土拍的成都（7宗地塊中有4宗地塊搖號成交）。 究其原因，一方面，成都本輪集中土拍取消了住宅清水限價、裝修限價及二手房指導價，為開發(fā)商留足利潤、調動拿地積極性，土拍市場再度向市場化過度；另一方面，成都本次集中土拍參拍地塊質量較佳，出讓的地塊主要位于核心主城區(qū)，區(qū)位條件和地塊價值優(yōu)質。如此來看，當下土地市場熱度的維系既要有土地質量的保障，還要有高利潤的預期。日前，自然資源部已發(fā)文建議取消土地拍賣中的地價限制，濟南、合肥、廈門、成都等至少四個熱點城市的土拍規(guī)則已有所調整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得。但是在當前的供求關系之下，只有土地市場重新回到市場定價階段，在優(yōu)質地塊的帶動之下，土地市場熱度才有進一步提升的可能。

??01 供求

??供地規(guī)模同比降幅加深
熱點城市土拍放量助樓板價回升

??土地供應方面，截止2023年10月25日，本月土地供應量為1.27億平方米，較上年同期下降22%，降幅再度擴大。與上月預計一致，隨著四季度的來臨，土地供應量將維持年內(nèi)高位，但是基于穩(wěn)定市場預期等訴求，同比來看供應規(guī)模仍在歷史低位。一線城市方面均已基本完成了第二輪預供地相關公告，至截稿尚僅北京有兩宗含宅用地公告，上海、廣州、深圳均未發(fā)布宅宅地公告。二線城市方面，南京、杭州、成都等城市在月內(nèi)發(fā)布了供地公告，其中貴陽市區(qū)供地規(guī)模最大，月內(nèi)供應建面達到220萬平方米，此外重慶、合肥、西安、長沙、福州供地規(guī)模也在百萬平方米以上，大中城市供地節(jié)奏明顯加快。且成都、合肥、濟南、青島等城市均取消了地價上限。對于2023年最后兩個月，鑒于大多數(shù)城市供地計劃完成率依舊較低，隨著傳統(tǒng)供地高峰期的到來，預計供地規(guī)模環(huán)比會進一步上升，但是相比往年同期仍將維持低位。

??土地成交方面，截至10月25日，全國300城經(jīng)營性土地成交7423萬平方米，環(huán)比上月同期略有上升,同比下降24%，同比降幅較上月基本持平。一二線城市中，至截稿時上海、西安、廣州、濟南本月成交建面均超過100萬平方米。三四線城市方面，徐州、金華、無錫等城市月內(nèi)成交面積也達到100萬平方米以上。隨著熱點城市土地成交量的增加，月內(nèi)平均樓板價為3623元/平方米，較上月有所回升，重新回到年內(nèi)均線附近。

??02 熱度

??溢價率創(chuàng)年內(nèi)新低
流拍率亦出現(xiàn)下滑

??市場熱度方面，至截稿時廣州、北京、上海、蘇州等市均在月內(nèi)舉行了土拍，10月份平均溢價率3.4%,較上月下滑1.2個百分點，為2023年以來新低。具體城市方面，僅廣州、北京溢價率相對穩(wěn)定，憑借天河牛利崗北街、豐臺南苑等等優(yōu)質地塊的出讓，月內(nèi)平均溢價率仍維持在6%以上，且廣州、北京均有超過一半的地塊為0溢價。上海在月內(nèi)舉行了兩輪土拍，第一輪平均溢價率6.7%，而第二輪僅為2.3%，創(chuàng)2023年以來各輪次溢價率新低，冷熱分化更為明顯。

??10月土地流拍率12.6%，環(huán)比上月再度下滑2.2個百分點。就土地屬性來看，流拍土地中含宅用地幅數(shù)占比達到80%，流拍地塊中含宅用地的比例進一步上升，廣州、太原、濟南均在月內(nèi)有多宗地塊出現(xiàn)流拍。需要說明的是，本月流拍率的下降，很大程度上是由于9月份地方政府縮減供地規(guī)模所致。在當前市場背景下，適當減少偏遠或高庫存板塊的土地供應，有利于改善庫存壓力方面的市場預期，流拍率由此出現(xiàn)下滑也在情理之中。不過若考慮到各地不到七成的預供地完成率，當前實際流拍率仍遠高于上年同期。

??03 重點地塊

??京滬廣包攬兩榜TOP5
上海徐匯240億地塊成為總價榜榜首

??2023年10月，北京、上海、廣州、無錫、蘇州等部分城市進行了集中土拍。總價榜榜首地塊來自上海徐匯區(qū)，為綜合地塊，成交總價為240.16億元，由上海西岸開發(fā)&中海底價競得；排在第二、三位的同樣來自上海，其中居于第二位的南匯區(qū)三林地塊，該地吸引了招商、保利發(fā)展、中海、華潤、越秀、象嶼、安高安聯(lián)7家房企參與競拍，經(jīng)歷了足足70輪競價才達到價格上限結束競價；在高品質建設競報階段，七位競買人也全部接受高品質建設上限報價：綠色建筑二星級和零能耗建筑上限指標，公租房上限比例7%。最終招商蛇口以73.8626億元價格競得這塊地，樓面價39303元/平方米。

??本月地價水平較高的上海集中土拍地塊相對較多，因此本月入榜門檻略有提升。單價榜榜首地塊為上海靜安中興地塊，該地位于寸土寸金的內(nèi)環(huán)，地理位置十分優(yōu)越，吸引了招商、保利發(fā)展、象嶼、越秀四家房企參拍，經(jīng)過多達27輪報價之后達到最高限價，在競品質階段，四家競買人全部接受高品質建設上限報價：綠色建筑二星級和零能耗建筑上限指標，公租房上限比例7%。最終這塊地被保利發(fā)展以15.46億斬獲，成交樓面價81198元/平方米，溢價率9.66%。排在第二位的同樣來自上海——長寧區(qū)程家橋地塊，該地經(jīng)過21輪報價達到封頂價格，最終被上海長服企業(yè)發(fā)展有限公司搖中。溢價率為10%，封頂價27.1億元，樓面價為75350元/平方米。