??完整報告下載：《二批次集中供地總結與三批次分析》

??二批次集中供地總結：市場關注度平淡，穩健型房企收獲豐盛

??截至11月14日，除了鄭州以外，其余21個城市皆完成第二批集中供地(下文數據皆不含鄭州兩批次集中供地)，總計成交住宅用地（含綜合用地，下同）636宗地塊，較首批次減少193宗地塊；成交用地面積約3342公頃，較首批次4820公頃減少約30.7%；成交規劃建筑面積0.71億平米，較首批次1.04億平米減少約31.7%；土地成交價款總計6371億元，較首批次1.03萬億元減少約37.9%；宗地成交率65.4%(宗地成交率=成交宗地數/供應宗地數)，較首批次94.1%減少約28.7個百分點；綜合溢價率4.11%（綜合溢價率=成交價之和÷起始價之和-1），較首批次15.0%減少約10.9個百分點。

??上述指標與首批次相比皆有一定程度地下滑，主要可從規則調整、供應節奏、城市表現和房企表現4個維度分析：

??1、規則調整：二批次拍地規則趨嚴，對房企的資金實力要求更高

??受8月土拍新規影響，各城市相繼優化其土拍規則，主要體現在4個方面：①嚴審房企開發資質與資金來源；②單宗住宅用地溢價率不得超15%；③不以競配建等方式增加實際地價；④可通過競一次性報價、搖號、競品質方式確定競得人。其中對參拍企業的資質與資金來源審核可視為土拍政策在企業自制方面的收緊，加之在房企的三線四檔管控與銀行貸款兩集中的調控作用下，房企整體融資環境收緊，促使房企面臨較大的現金流壓力，因此在土地市場方面房企整體參與熱情不高，拿地更加謹慎。

??2、供應節奏：土地供應與房企拿地意愿產生錯配，是導致二批次土拍趨于理性的重要因素

??對于房企來說，第一批集中供地可以補充本年貨值，第三批年底拿地可在來年初再補齊土地出讓金，除了能補充來年貨值，亦能緩解房企的年內現金流壓力。從這一方面看，第二批房企拿地意愿也相對較低，導致性價比較低的地塊產生報名人數不足或者流拍的情況。供應節奏與房企拿地意愿呈現時間上的不匹配，疊加政策調整趨嚴，因此第二批集中供地情況整體偏冷。

??3、城市表現：深圳由于所推出地塊性價比高，市場關注度依然保持高位

??雖然整體市場表現平淡，仍有部分城市由于調整得宜，關注度依然較高，以深圳為例，綜合溢價率12.1%，23宗地僅有1宗地流拍，并且有17宗地觸地價上限后競自持面積，市場表現明顯優于大部分集中供地城市。主要原因是受8月29日深圳對第二批集中供地的土地最高成交價格與住宅最高限價的調整，分別平均下調20.7%與6.6%，除了達到三穩的目的外，也為房企留下足夠的利潤空間，因而深耕區域的房企參與熱情較高。

??4、房企表現：財務穩健型房企躍為C位，中海、龍湖收獲豐盛

??由于前述原因，對于房企來說，在目前競爭壓力較小的條件下，更有利于如中海、龍湖等財務穩健型房企在逆周期時獲取性價比更高的土地資源。從二批次的房企表現來看亦是如此，中海合計獲取25宗地，為二批次獲地之冠；龍湖與中國鐵建分別獲地22宗與18宗，位列二三名。

??三批次集中供地分析：房企積極性有望提高，市場逐步企穩

??隨著二批次集中供地進入尾聲，截至11月14日，已有上海、廣州、深圳、南京等11個城市公告其三批次集中供地的出讓地塊與拍地規則，無錫已于11月初完成三批次集中供地出讓。總體而言，從規則調整、供應規模、供應結構與房企未來動作4個維度進行分析：

??1、規則調整：三批次規則相比于二批次有穩有放，促進土地市場平穩

??總的來說，第三批較第二批的規則有所放松，主要體現在房企資質、資金要求以及配建比例三個方面：就房企資質而言，如南京第三批集中供地降低企業資質門檻(拿地資質從1級降至2級或3級)以及放寬聯合拿地的限制；就資金要求而言，如蘇州的保證金比例從二批次部分宗地50%下調至三批次全部宗地30%，且首付款比例由60%下調至50%，又如廣州允許土地款分期支付，部分宗地取消一個月內一次性付清總價的要求，調整成最長6個月內付清；就配建比例而言，部分城市減少配建要求的地塊出讓，如合肥二批次僅有2宗地無配建保障性租賃住房要求，三批次則有9宗地，同時，配建保障性租賃住房面積比例在20%以上的占比從二批次40%降至三批次30%，為房企留下一定的利潤空間。值得注意的是，為確保第三批供地平穩出讓，杭州三批次集中供地重啟了“勾地”預公告。

??綜上，可以歸納三批次的規則調整主要為房企的“現金流”緩解壓力，如多個城市降低保證金比例與延長土地款支付周期，不過房企資金來源審核、溢價率不得超過15%，以及搖號、競(定)品質方式確定競得人等規則依然沒有放松，表明在穩地價的目標下，防止土地金融化、杜絕炒高地價的行為仍然是首重要務。

??2、供應規模：為了完成年度宅地供應完成率，預計多數城市的三批次供地將會加大出讓規模

??從往年土拍成交數據來看，一年中的11、12月皆為土地供應與成交量高峰，主要原因有二：一方面是城市為完成當年的土地供應計劃，會在年底大量供應地塊以達成完成率；另一方面房企年底拿地的資金承壓能力較強，有效提高房企的拿地意愿。基于上述邏輯，觀察已公告三批次供地的城市，可以發現多數城市均加大土地供應力度，如深圳、蘇州、南京、上海、濟南與合肥的三批次規劃建面的供應規模與二批次相比均呈現100%以上增長，蘇州更是高達184.2%的供應增加。

??進一步從2021年宅地供應完成率來看，合計兩批次僅有北京達到80%以上，其余大部分城市均在60%以下，離完成年度供應計劃仍有一段距離。隨著已公告三批次的城市加大供應規模，預計未公告三批次的多數城市會仿而效之，出讓規模的增長將會成為三批次集中供地的主旋律。

??3、供應結構：相比于二批次，預計三批次大多城市會釋放更多優質地塊以提高房企拿地意愿

??結合上段所述，各城市為了完成年度宅地供應完成率，除了加大供應規模外，不排除三批次各城市會釋放較優質地塊來穩定市場情緒。從已公告三批次供地的城市來看亦是如此，成都、合肥、蘇州、深圳與杭州等城市的核心區供應規模均有明顯增加。以杭州為例，目前三批次預公告的核心區供應規劃建面占比39.0%，相比于二批次24.4%有明顯上升。同時從地塊條件來看，51宗地中有42宗為純宅地，有利于房企算賬與去化，進而提高房企的拿地意愿。

??4、房企動作：伴隨近期行業積極信號頻出，房企拿地熱情會有所提升，未來合作開發將會增多，代建模式漸受關注

??從完成第三批集中供地的無錫來看，延續其他城市二批次情況，以當地國企與財務穩健型房企為拿地主力軍，不過隨著各城市釋放更多優質地塊與拍地規則的適當放松，疊加近期行業的積極信號頻出，預計三批次的市場熱情會有所提高。

??同時，基于地方國企與城投公司二批次集中供地拿地占比較高，且預期三批次仍會占有一定份額，在“追求利潤”與“術業有專攻”的背景下，不排除當地國企與城投公司會拿出所競得地塊尋求外部合作。因此，在高風險房企逐漸曝光并退出市場后，財務穩健且具有品牌效應的房企會迎來一波大力發展的合作機會，尤其“代建模式”未來或成為行業的重點關注業務，為房企“轉型”或“轉性”提供了一條可行之路。