??【熱點聚焦】

??2月25日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見》（下稱《指導意見》），引導保險機構為保障性租賃住房提供資金和保障支持。

??《指導意見》中提出，支持保險資金通過直接投資或認購債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持；并要求發(fā)揮好國家開發(fā)銀行作用，支持商業(yè)銀行提供專業(yè)化、多元化金融服務，引導保險機構為保障性租賃住房提供資金和保障支持，同時，支持非銀機構依法合規(guī)參與。

??另外，《指導意見》還強調(diào)各方面應加強項目風險管理，堅守風險底線。規(guī)范保障性租賃住房融資管理，嚴格盡職調(diào)查，審慎評估風險，穩(wěn)妥有序推進業(yè)務發(fā)展。有效防范金融風險，不得以保障性租賃住房的名義搞變通，打“擦邊球”，進行監(jiān)管套利。

??下一步，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部將聯(lián)合推動相關措施落地實施，形成支持保障性租賃住房發(fā)展的合力，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??【熱點評析】

??三重壓力下，保租房建設將成為穩(wěn)增長的重要發(fā)力點

??從宏觀層面來看，我國經(jīng)濟形勢正面臨著供給沖擊、需求收縮、預期轉弱的三重壓力，擴內(nèi)需、穩(wěn)增長的要求對房地產(chǎn)業(yè)提出新的挑戰(zhàn)。從行業(yè)來看，目前，我國住房保障制度框架基本成形，保障性租賃住房作為租購并舉的重要組成部分，是實現(xiàn)房住不炒的重要手段，在住房保障體系中具有舉足輕重的地位。加快建設保障性租賃住房，一方面有利于推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，緩解大城市住房突出問題，實現(xiàn)住有所居；另一方面，也有利于緩解住房租賃市場結構性供給不足，優(yōu)化租賃住房供應結構，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??在此背景下，2022年，保障性租賃住房建設有望成為穩(wěn)增長的重要發(fā)力點。2月24日，國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住建部部長王蒙徽指出，希望2022年全國將新籌集保障性租賃住房240萬套，較上年有逾一倍的增長。而根據(jù)中信證券此前的評估，“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在 800-900 萬套之間。在保租房籌集規(guī)模大幅增加的預期下，預計后續(xù)，圍繞保租房建設的產(chǎn)業(yè)、土地、財稅、金融等更為詳細的支持措施將逐步落地。

??拓寬支持渠道，逐步建立保障性租賃住房金融市場

??從中央層面上看，自2021年下半年以來，國家發(fā)改委、住建部曾多次發(fā)文，鼓勵支持推進保障性租賃住房建設；銀保監(jiān)會、央行也多次表示，要加大對長租房市場的金融支持，共同推進REITs試點，為發(fā)展保障性租賃住房提供財政和金融支持。從地方層面上看，已有部分省市“十四五”規(guī)劃等文件中陸續(xù)出臺支持政策，鼓勵保障性租賃住房項目申報基礎設施領域REITs試點。

??2月8日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確銀行業(yè)金融機構向符合規(guī)定的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵銀行業(yè)金融機構加大對保障性租賃住房的支持力度。此次銀保監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)文，已是本月相關部門第二次提及支持保障性租賃住房建設。本次《指導意見》在銀行業(yè)金融機構的基礎上，將保險公司等非銀行業(yè)金融機構列入文件的通知名單，提出要引導保險機構為保障性租賃住房提供資金和保障支持，拓寬了支持保租房建設的保障渠道，是保租房金融市場逐漸成型的重要標志。預計未來，各類金融機構無論從政治站位還是商業(yè)拓展的角度，都應深入完善支持保租房建設的細節(jié)，根據(jù)不同保租房項目的性質和特點，分別提供與需求相契合的金融支持。

??應審慎評估風險，謹防利用政策紅利進行套利

??除金融端信貸政策支持外，土地及財稅政策也正在落地，成為推進保租房建設的重要支撐。從監(jiān)管的角度來講，政策出臺初期，可能存在一定的監(jiān)管套利空間，政策套利的累積又會加速風險積聚，誘發(fā)系統(tǒng)性風險。對此，本次《指導意見》特別指出，各方應規(guī)范融資管理，嚴格盡職調(diào)查，審慎評估風險，不得以保障性租賃住房的名義搞變通、打“擦邊球”，規(guī)避套利的可能性。

??另外，從保障客體來講，目前保障性租賃住房保障范圍相對模糊，“新市民”、“青年人”等概念都是相對范圍，并無統(tǒng)一明確的定義。因此，合理的保障范圍同樣需要嚴格的審核標準，既要保障基本需求，也應充分考慮不同客體的身份特征、分類設定準入門檻，防止“鉆空子”的情況出現(xiàn)。