??▎研究背景

??12月11日，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆在“2021-2022中國經濟年會”明確，房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。在中央經濟工作會議明確“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”基礎上，此次高層重提“支柱產業”，信號意義極強，也受到了市場各參與者的關注。同時，2016年12月中央首提房住不炒，當前正值“房住不炒”五周年，所以結合“房住不炒”的定位，科學理解“支柱產業”的表述，對于我們把握房地產業的發展，以及2022年的政策動向，具有積極的作用。

??▎“支柱產業”的多處表述

??統計來看，2003年以前，房地產業本身沒有“支柱產業”一說。其中，1998年3月政府工作報告明確，“積極推進住房體制改革，采取切實措施促進住房商品化，使居民住房建設成為新的經濟增長點。”2000年3月，政府工作報告明確，“要積極培育住房等新的消費熱點，使住房建設真正成為重要產業。”一直到2003年8月，房地產“支柱產業”的提法才正式出現。此次“2021-2022中國經濟年會”再提“支柱產業”，信號意義極強。下表我們整理了2003年以來“支柱產業”表述的相關文件或場合。

??▎貢獻度出現三次減弱

??住宅產業的市場化大力發展，源于1998年住房制度改革。鑒于住宅市場在房地產業中的重要地位，因此本報告的數據和分析也從1998年開始。分析產業地位和行業貢獻度，一般用“具體產業增加值/GDP增加值”來表述。我們計算了1998年至2020年中國房地產業增加值及其占比。數據顯示，1998年全國房地產業增加值為0.3萬億（人民幣，下同），而到了2020年則為7.4萬億。期間年復合增長率為15%，既超過了名義GDP的12%年復合增長率，也超過了第三產業的14%年復合增長率。數據說明，20多年的房地產業發展，在GDP和第三產業發展中發揮了積極的拉動作用。

??當然，在這20多年中，房地產業對于GDP的貢獻度略有差異。其中有3個年份出現了貢獻度減弱的現象，即房地產業增加值占比出現下降，分別為2004、2008和2014年。其中2004年房地產業增加值為0.7萬億，占比4.4%，相比2003年的4.5%收窄了0.1個百分點；2008年為1.5萬億，占比4.6%，相比2007年的5.1%收窄了0.5個百分點；2014年則為3.8萬億，占比為5.9%，相比2013年的6.0%收窄了0.1個百分點。下表我們給出了這3個年份房地產業貢獻度減弱的原因分析。

??▎行業地位分析

??基于國家統計局數據，我們梳理了2021年前三季度全國各產業的增加值及其占比。數據顯示，從全國10個重點產業的劃分情況看，房地產業增加值排名為第四，即其為僅次于制造業、批發和零售業、金融業后的第四大產業。若考慮到房地產業對其他產業的輻射效應，那么其“支柱產業”的地位確實不言而喻。比如，房地產業是影響建筑業的重要產業，把房地產業和建筑業進行加總，其增加值占比為13.7%，那么“房地產業+建筑業”是僅次于制造業的第二大產業。另外，需要注意的是，相比2021年全年房地產業增加值7.3%的占比，今年前三季度為7.1%，略有下降，說明其貢獻度存在減弱的風險。這和今年下半年房地產市場行情持續走弱、房企購地和新開工持續走弱等有重要關聯。

??房地產業的輻射能力強，是佐證其支柱產業屬性的重要依據。12月11日，在“2021-2022中國經濟年會”上，中央財經委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀表示，房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟中，在全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。此類表述，進一步說明房地產業在拉動固定資產投資、穩定財政、拓寬金融業業務等方面的重要作用。

??▎產業發展方向

??此次國家統計局官員明確房地產支柱產業屬性，信號意義極強。該提法基于當前房地產業快速降溫的現狀。包括銷售指標、庫存指標、購地指標、新開工指標等，都面臨降溫或各種壓力，房地產業從過熱開始轉為過冷，景氣度明顯下降。同時，從產業鏈的角度看，其也對關聯產業造成了影響。此次重提“支柱產業”，基調偏寬松，利好2022年房地產業的平穩健康發展。

??不過也要注意，此前中央經濟工作會議明確，探索新的發展模式。對“支柱產業”的理解，不能簡單以放松或收緊來做評判。尤其是要防范后續市場炒作的風險，防范陷入“一放就亂,一抓就緊”的尷尬局面。在“房住不炒”五周年的時刻，更要精準理解“支柱產業”的屬性。要從“房住不炒”、“良性循環”、“因城施策”等大方向出發，規范市場秩序、激活合理住房消費。只有這樣，房地產業才會更健康地發展，并支持其他產業和實體經濟，為著力穩定宏觀經濟大盤發揮重要的作用。

??點擊下載完整報告：重提“房地產支柱產業”信號意義大（20211214）(1)