??【熱點聚焦】

??2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。財政部、稅務總局有關負責人表示，財政部、稅務總局將依照全國人大常委會的授權，起草房地產稅試點辦法（草案），按程序做好試點各項準備工作。

??【中房點評】

??一、推動房地產稅改革的背景及目標

??1、防止收入兩級分化

??2021年10月16日，《求是》雜志發表的《扎實推動共同富裕》一文指出，在依法保護合法收入的同時，要防止兩極分化、消除分配不公。要合理調節過高收入，完善個人所得稅制度，規范資本性所得管理，要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。我國居民的主要財富構成為房產，隨著房地產逐年增值，房產成為財富差距的重要來源。推進房地產稅改革試點，發揮財產持有環節稅調節收入分配的作用，通過收入公平擴大消費需求，也是共同富裕的重要一步。針對房地產稅對擁有多套房的財富群體征稅，抑制非理性投資需求，引導消費更多向科技創新、消費轉變，拉動實體經濟發展。房地產稅取之于民，用之于民，也可以促進各地的教育、公共衛生的發展。

??2、為地方政府開拓新財源

??房地產稅是指房地產經濟活動有直接關系的各項稅收，是一個綜合性的概念，征稅環節包括土地使用權的出讓、房地產開發、轉讓、持有等，稅種包括增值稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。房地產稅包括房產稅，據財政部數據，2020 年土地和房地產相關稅收中，契稅、土地增值稅、房產稅、耕地占用稅和城鎮土地使用稅收入共計19687億元，占當年全國稅收收入的12.8%。

??房地產稅屬于地方稅種，此次改革強調“試點地區人民政府制定具體實施細則”凸顯地方的重要性，新增的財源預計仍歸屬于地方財政收入。目前快速城鎮化階段漸進尾聲，且“三道紅線”、房貸集中度管理等政策的落地實施，弱化了房企拿地能力，土地財政面臨收縮壓力，依賴于開發環節的土地財政難以為繼，房地產稅有助于彌補財力缺口。當前我國房地產稅的特點是重增量輕存量，重開發交易環節，輕保有環節，我國房地產存量龐大，稅收從增量到存量是必然過程，房地產稅是彌補土地財政缺口甚至是替代土地出讓金的重要選項。

??3、穩定房價，促進房地產市場平穩健康發展

??房地產稅是建立房地產長效機制的重要一環，人們關注它的核心是未來是否會對個人非經營住房征收房產稅。本次房地產稅試點，從程序上是全國人大授權國務院開展，相對十年前的滬渝房產稅試點，程序合理，層面更高，試點范圍更廣，意義更加深遠。房地產稅征稅對象擴展至居住用房地產，完善房屋保有環節的稅收制度，提高房屋持有成本，將促使閑置房屋進入買賣和租賃市場，一方面可以抑制對房地產的投機性需求，另一方面也可以盤活存量房源，增加住房供給，有利于房地產市場平穩健康發展。

??二、房地產稅對行業的影響

??對土地市場，短期內房地產稅收對土地出讓金存在部分替代作用，但替代效果較弱，中長期有利于地方降低土地財政依賴度，推動地方土地供求規模趨于合理，引導庫存處于合理區間。在新房市場，保有環節房地產稅若按面積征收，購房者為減少持有成本，可能增加對低總價或中小戶型住宅產品的偏好，推動開發商提高該類住房的新房供應比例。在二手房市場，增加不動產的持有成本短期內可能增強不動產的流動性，增加二手房市場供應量，緩解大城市住房的供需矛盾，穩定房價。在租賃市場，保有環節房地產稅開征，提高多套房產所有人持有成本，增強其利用租金彌補稅收支出的意愿，增加租賃住房供應量。總之，短期來看，房地產稅對市場的具體影響程度取決于征稅力度，長期來看房地產稅并不能成為房地產市場走勢的主因，貨幣政策、經濟形勢、人口周期仍是房地產市場的主導因素。

??三、房地產稅最可能的試點城市

??最有可能被選為試點的城市，我們認為主要應有三方面特征：一是具有代表性，從全國人大常委會發布的決定第三條來看，現在房地產稅的試點是要為改革積累經驗，所以城市的選擇一定要有代表性，屬于房價上漲壓力比較大、房價收入比偏高的城市，因此選取一線及熱點二線城市的可能性更大，少數個別可能是三線城市，但力度預計較低，積累經驗的意義更大；二是稅收征管能力相對較強；三是房產的產權較清晰。

??北京由于產權權屬性質較為復雜，前期工作量可能較大，因此可能不太會加入試點行列。海南省一方面由于體量不大，另外一方面主要為旅居型房地產市場，因此加入試點的可能性也不大，上海、廣州、深圳、杭州、寧波、重慶、南京等熱點一二線城市，以及三線城市中的三亞，很有可能會成為首批試點城市。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）