??4月30日，中央政治局會(huì)議召開，會(huì)議首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，明確宏觀政策不急轉(zhuǎn)彎，積極的財(cái)政政策要落實(shí)落細(xì)、穩(wěn)健的貨幣政策要保持流動(dòng)性合理充裕。430政治局會(huì)議釋放哪些信號(hào)？房地產(chǎn)調(diào)控政策、金融政策又將何去何從？

??01

??首提“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”

??堅(jiān)持房住不炒、加強(qiáng)住房保障

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給”，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。”

??會(huì)議首提“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”，標(biāo)志著打擊學(xué)區(qū)房炒作上升至新的高度。2020年，多地出現(xiàn)學(xué)區(qū)房炒作亂象，引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)非理性上漲，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序，阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2021年以來，寧波、合肥、深圳、廈門、上海、無錫等多個(gè)熱點(diǎn)城市已出臺(tái)相關(guān)政策，打擊學(xué)區(qū)房炒作，重點(diǎn)涉及招生錄取制度改革、建立學(xué)區(qū)二手房交易價(jià)格參考機(jī)制、學(xué)區(qū)房限購(gòu)加碼、加大違規(guī)信息發(fā)布懲治力度等。

??我們認(rèn)為，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策將進(jìn)一步細(xì)化，政策操作上更加注重精準(zhǔn)性、有效性，學(xué)區(qū)房也將成為調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。短期來看，學(xué)區(qū)房調(diào)控——尤其是涉及到教育資源優(yōu)化配置的——收效顯著，典型如上海，3月高中招生改革新政一經(jīng)出臺(tái)，學(xué)區(qū)房明顯降溫，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房帶看、成交量下降，二手房成交均價(jià)漲幅也有所收窄。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，要徹底消除利用學(xué)區(qū)房投機(jī)炒作的可能，根本方法是將入學(xué)和購(gòu)房脫鉤解綁，促使住房回歸居住屬性、教育回歸育人本質(zhì)。

??現(xiàn)階段，“房住不炒”依然是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，堅(jiān)持一城一策、因城施策，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)落到實(shí)處。可以預(yù)見的是，全國(guó)層面的調(diào)控政策放松基本無望，城市市場(chǎng)分化背景下，更多基于實(shí)際情況進(jìn)行分類管控和動(dòng)態(tài)調(diào)整。市場(chǎng)出現(xiàn)明顯過熱跡象時(shí)，及時(shí)出臺(tái)政策為市場(chǎng)降溫，尤其是具有市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)意義的核心一、二線城市，更應(yīng)通過房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制、差別化信貸管理等手段多措并舉引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期向理性回歸。同時(shí)，房?jī)r(jià)仍然是不能觸碰的紅線，城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲，調(diào)控加碼必然緊隨而至。壓力城市調(diào)控局部放松依然可以期許，通過放寬四限政策緩解市場(chǎng)下行壓力、調(diào)節(jié)市場(chǎng)預(yù)期。

??02

??經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍不均衡、不穩(wěn)固

??結(jié)構(gòu)性貨幣政策保持定力

??房地產(chǎn)金融政策依然易緊難松

??會(huì)議指出“要辯證看待一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不均衡、基礎(chǔ)不穩(wěn)固。要用好穩(wěn)增長(zhǎng)壓力較小的窗口期，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好。”

??會(huì)議提出“要精準(zhǔn)實(shí)施宏觀政策，保持宏觀政策連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，不急轉(zhuǎn)彎，把握好時(shí)度效，固本培元，穩(wěn)定預(yù)期，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，使經(jīng)濟(jì)在恢復(fù)中達(dá)到更高水平均衡。積極的財(cái)政政策要落實(shí)落細(xì)，兜牢基層“三保”底線，發(fā)揮對(duì)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的撬動(dòng)作用。穩(wěn)健的貨幣政策要保持流動(dòng)性合理充裕，強(qiáng)化對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)的支持。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。”

??聯(lián)系到一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)態(tài)勢(shì)，GDP同比增長(zhǎng)18.3%，過去兩年平均增長(zhǎng)5%。但經(jīng)濟(jì)恢復(fù)結(jié)構(gòu)不均衡性依然明顯，生產(chǎn)受就地過年、出口回流等影響保持強(qiáng)勁，但消費(fèi)、投資等恢復(fù)較慢，另外，地區(qū)間、行業(yè)間、企業(yè)間恢復(fù)仍不均衡，總體而言東部好于西部、工業(yè)好于服務(wù)業(yè)、大企業(yè)好于中小微企業(yè)。另一方面，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)仍不牢靠，全球疫情防控形勢(shì)尚不明朗，國(guó)際環(huán)境復(fù)雜多變，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍存在不確定性不穩(wěn)定性。

??此外，央行數(shù)據(jù)顯示，3月社融、M2增速雙雙回落，印證貨幣政策逐步向正常化回歸。截至3月末，M2同比增長(zhǎng)9.4%，增速比上月末和上年同期均低0.7個(gè)百分點(diǎn)，社會(huì)融資規(guī)模存量為294.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.3%，較2月下降1個(gè)百分點(diǎn)。

??我們認(rèn)為，2021年貨幣政策逐漸回歸中性趨勢(shì)不變，M2、社融增速繼續(xù)回落并向名義GDP增速靠攏，但考慮到目前經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不穩(wěn)固、不均衡，短期內(nèi)流動(dòng)性仍將保持合理充裕，收緊節(jié)奏或?qū)②吘彙Ａ硪环矫妫泿耪呓Y(jié)構(gòu)性特征依然明顯，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)制造業(yè)、小微企業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)等的支持力度，房地產(chǎn)金融政策依然易緊難松，房企融資環(huán)境或?qū)⒊掷m(xù)收緊，居民端房地產(chǎn)信貸規(guī)模管控趨嚴(yán)，信貸資金用途管理強(qiáng)化，房貸利率或?qū)②厔?shì)性上移。

??03

??控制增量、優(yōu)化存量、強(qiáng)化節(jié)地評(píng)價(jià)

??推進(jìn)土地資源節(jié)約集約利用

??會(huì)議指出“要堅(jiān)持節(jié)約集約，合理確定新增建設(shè)用地規(guī)模，提高土地開發(fā)利用效率。要繼續(xù)推動(dòng)城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地開發(fā)利用，完善政府引導(dǎo)市場(chǎng)參與的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策體系。要強(qiáng)化土地使用標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)約集約用地評(píng)價(jià)，大力推廣節(jié)地模式。”

??節(jié)約集約用地，既是破解土地供需矛盾的有力抓手，也是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求，推進(jìn)土地節(jié)約集約利用，關(guān)鍵在于控制增量、優(yōu)化存量，并強(qiáng)化節(jié)地評(píng)價(jià)。其一，控制新增建設(shè)用地規(guī)模，通過引導(dǎo)需求和調(diào)節(jié)供給確定新增建設(shè)用地規(guī)模，充分發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃和供地計(jì)劃的調(diào)控作用，控制建設(shè)用地的低效擴(kuò)張，提高土地開發(fā)利用效率。其二，優(yōu)化存量建設(shè)用地配置，一方面，盤活農(nóng)村存量土地，聯(lián)系到中國(guó)社科院數(shù)據(jù)顯示全國(guó)有超過3000萬(wàn)畝農(nóng)村用地因農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移而閑置，應(yīng)在保證不突破耕地紅線的基礎(chǔ)上，充分挖掘農(nóng)村存量土地潛力，另一方面，盤活城市存量建設(shè)用地，厘清批而未供、閑置土地、低效用地清單，通過調(diào)整布局、結(jié)構(gòu)、功能優(yōu)化土地配置，對(duì)于上海、深圳等已進(jìn)入存量土地開發(fā)為主階段的城市而言，盤活存量建設(shè)用地已成為發(fā)展的“必修課”。其三，強(qiáng)化節(jié)地評(píng)價(jià)考核，建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評(píng)價(jià)是建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)控制制度的重要組成部分，是促進(jìn)科學(xué)合理用地的重要支撐。應(yīng)將節(jié)約用地納入地方政府目標(biāo)考核體系，落實(shí)責(zé)任機(jī)制，并將評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)一步應(yīng)用于土地使用標(biāo)準(zhǔn)等修訂工作中。

??04

??穩(wěn)就業(yè)、增收入、擴(kuò)內(nèi)需

??利于充分釋放住房消費(fèi)潛力

??會(huì)議提到“制定促進(jìn)共同富裕行動(dòng)綱要，以城鄉(xiāng)居民收入普遍增長(zhǎng)支撐內(nèi)需持續(xù)擴(kuò)大。”

??會(huì)議還提出“要保障和改善民生，強(qiáng)化就業(yè)優(yōu)先政策，做好高校畢業(yè)生等重點(diǎn)群體就業(yè)。”

??我們認(rèn)為，居民收入是住房消費(fèi)的基本支撐，提升城鄉(xiāng)居民收入水平，尤其是提升中低收入群體收入及購(gòu)買力，進(jìn)一步挖掘內(nèi)需消費(fèi)潛力，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將受益。

??面對(duì)城鄉(xiāng)區(qū)域間發(fā)展差異和收入分配差距依然懸殊的客觀現(xiàn)狀，一方面，要多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，擴(kuò)大具備購(gòu)買力的中等收入群體規(guī)模，有助于釋放住房消費(fèi)潛力；另一方面，優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)、完善再分配機(jī)制，以增加居民收入、縮小貧富差距，抬升體層剛需購(gòu)買力，促進(jìn)住房消費(fèi)需求有序釋放，完善工資形成機(jī)制、利潤(rùn)分配機(jī)制，提高勞動(dòng)報(bào)酬在初次分配時(shí)所占比重，通過稅收、社保、轉(zhuǎn)移支付等手段加大再分配的調(diào)節(jié)力度。

??我們認(rèn)為，就業(yè)關(guān)乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更關(guān)乎民生福祉，強(qiáng)化就業(yè)優(yōu)先政策，就是把穩(wěn)就業(yè)放在更加突出位置，努力實(shí)現(xiàn)就業(yè)規(guī)模擴(kuò)大、就業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、就業(yè)質(zhì)量提升。與此同時(shí)，穩(wěn)就業(yè)也是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的必要前提，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，失業(yè)率長(zhǎng)期高位運(yùn)行容易誘發(fā)住房斷供潮，危及房地產(chǎn)行業(yè)和金融系統(tǒng)安全穩(wěn)定。