??導(dǎo)讀

??堅(jiān)持“房住不炒”及“三穩(wěn)”租賃、保障將發(fā)力緩解大城市住房難題。

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧

??3月5日，兩會(huì)正式開幕，李克強(qiáng)總理作《政府工作報(bào)告》，充分肯定2020年在嚴(yán)峻形勢下，中國仍實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長、全面脫貧、全面建成小康社會(huì)等一系列決定性成就，并部署了“十四五”時(shí)期主要目標(biāo)任務(wù)和2021年重點(diǎn)工作。聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，并切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，解決好大城市住房突出問題。

??01

??2021年宏觀政策不急轉(zhuǎn)彎

??房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿上升為長效機(jī)制

??國內(nèi)生產(chǎn)總值增長6%以上；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅3%左右。

??今年要保持宏觀政策連續(xù)性穩(wěn)定性可持續(xù)性，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。在區(qū)間調(diào)控基礎(chǔ)上加強(qiáng)定向調(diào)控、相機(jī)調(diào)控、精準(zhǔn)調(diào)控。宏觀政策要繼續(xù)為市場主體紓困，保持必要支持力度，不急轉(zhuǎn)彎，根據(jù)形勢變化適時(shí)調(diào)整完善，進(jìn)一步鞏固經(jīng)濟(jì)基本盤。

??積極的財(cái)政政策要提質(zhì)增效、更可持續(xù)。考慮到疫情得到有效控制和經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)，今年赤字率擬按3.2%左右安排、比去年有所下調(diào)，不再發(fā)行抗疫特別國債。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度。把服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)放到更加突出的位置，處理好恢復(fù)經(jīng)濟(jì)與防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速與名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持流動(dòng)性合理充裕，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。

??聚焦2021年重點(diǎn)工作，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：其一，經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)設(shè)6%的下限管理，堅(jiān)守“六穩(wěn)”、“六保”政策底線。2021年GDP增長預(yù)期目標(biāo)設(shè)定為6%以上，集中精力推進(jìn)改革創(chuàng)新、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。而在統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，仍需堅(jiān)守“六穩(wěn)”、“六保”政策底線，抓好保市場主體、保居民就業(yè)、保基本民生工作。2021年，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右，CPI漲幅3%左右，并實(shí)現(xiàn)居民收入穩(wěn)步增長。其二，保持宏觀政策連續(xù)性穩(wěn)定性可持續(xù)性。宏觀政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時(shí)效度，繼續(xù)為市場主體紓困，保持必要支持力度，進(jìn)一步鞏固經(jīng)濟(jì)基本盤。具體而言，積極的財(cái)政政策要提質(zhì)增效、更可持續(xù)。2021年，財(cái)政赤字率擬按3.2%左右安排，不再發(fā)行抗疫特別國債。繼續(xù)落實(shí)減稅政策保市場主體，竭力幫扶小微企業(yè)。對小規(guī)模納稅人，延長增值稅優(yōu)惠政策執(zhí)行期限，并將增值稅起征點(diǎn)提高到月銷售額15萬元。對小微企業(yè)和個(gè)體工商戶年應(yīng)納稅所得額不到100萬元，在現(xiàn)行優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，再減半征收所得稅。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度。保持市場流動(dòng)性合理充裕，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，堅(jiān)決不搞“大水漫灌”式強(qiáng)刺激，極力避免以宏觀杠桿率進(jìn)一步高企為代價(jià)換取不合理的經(jīng)濟(jì)增長。持續(xù)深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，積極引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)把經(jīng)營重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)，轉(zhuǎn)移到小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)信貸資源增量優(yōu)化、存量重組。

??現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，金融要去房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)也要去金融化。預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，并上升為長效機(jī)制，有序引導(dǎo)企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率逐漸回歸到“安全線”以內(nèi)，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的政策底線。

??02

??堅(jiān)持“房住不炒”及“三穩(wěn)”

??租賃、保障發(fā)力緩解大城市住房難題

??保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

??聚焦2021年房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)工作，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：

??其一，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

??一方面，熱點(diǎn)城市繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁。2021年以來，上海、杭州、東莞等熱點(diǎn)城市相繼升級調(diào)控，上海更是接連5次政策加碼，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長期調(diào)控目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??我們認(rèn)為現(xiàn)階段地價(jià)、房價(jià)仍是不能碰的紅線，一旦地市、樓市出現(xiàn)過熱的征兆，短期內(nèi)城市地價(jià)、房價(jià)出現(xiàn)非理性上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。聯(lián)系到廣州、徐州等多城市場依舊火爆，未來不排除政策加碼的可能性。

??另一方面，壓力城市仍需從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。土地供應(yīng)要有供有限，那些供地整體過剩或者房地產(chǎn)庫存高企的壓力城市仍需調(diào)降供地指標(biāo)，以期緩解長期去化壓力。適度調(diào)降土地出讓價(jià)格，增加平價(jià)地以及低價(jià)地供應(yīng)，給予開發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，那些人口持續(xù)凈流出的弱三、四線城市或?qū)⒃谛枨髮用嬗枰源碳ぃ彿垦a(bǔ)貼、稅費(fèi)減免皆是可以操作的選項(xiàng)，其對市場拉動(dòng)力也將更為直接有效。

??其二，增加租賃、共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，解決好大城市住房突出問題。基于大城市住房問題依舊突出，下一階段仍需強(qiáng)化地方政府的主體責(zé)任，切合增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，具體方法包括土地供應(yīng)要向租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地計(jì)劃，并保質(zhì)保量完成。地方財(cái)政也要安排專項(xiàng)資金，全力支持租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。

??規(guī)范市場化租賃住房發(fā)展，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進(jìn)行合理控制，嚴(yán)控“高進(jìn)低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，租賃企業(yè)、租客均將受益，既能吸引更多市場化企業(yè)參與租賃市場運(yùn)營，也能緩解新市民、青年人等住房難題。

??在連番政策紅利的刺激下，預(yù)計(jì)住房租賃市場將進(jìn)入新一輪發(fā)展快車道，市場規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)容，并與銷售市場形成分庭抗禮之勢。隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入無增長時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將積極尋找第二增長曲線，租賃市場不啻為重要領(lǐng)域。對于市場化的租賃企業(yè)而言，均將分得租賃市場的一杯羹，助力企業(yè)營收、利潤再次邁上一個(gè)新的臺(tái)階。

??03

??新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)制度紅利

??市場份額向城市群和都市圈集中

??著力提升發(fā)展質(zhì)量效益，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，加快發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。形成強(qiáng)大國內(nèi)市場，構(gòu)建新發(fā)展格局。深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。 

??優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。扎實(shí)推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量建設(shè)雄安新區(qū)。推動(dòng)西部大開發(fā)形成新格局，推動(dòng)?xùn)|北振興取得新突破，促進(jìn)中部地區(qū)加快崛起，鼓勵(lì)東部地區(qū)加快推進(jìn)現(xiàn)代化。

??聚焦“十四五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)任務(wù)，重點(diǎn)涉及以下三方面內(nèi)容：

??其一，以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)為抓手，全面提升發(fā)展質(zhì)量效益。堅(jiān)持新發(fā)展理念，弱化“十四五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期目標(biāo)，強(qiáng)化提高發(fā)展質(zhì)量和效益，并牢守保居民就業(yè)、保基本民生的政策底線，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)更高質(zhì)量發(fā)展。

??堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，并提高到我國現(xiàn)代化建設(shè)的核心地位及戰(zhàn)略高度，加快攻克重要領(lǐng)域“卡脖子”技術(shù)，加快發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。“十四五”時(shí)期，我國將發(fā)揮舉國體制的制度優(yōu)勢，加快構(gòu)建以國家實(shí)驗(yàn)室為引領(lǐng)的戰(zhàn)略科技力量；加大研發(fā)投入力度，全社會(huì)研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入年均增長7%以上。

??其二，加快構(gòu)建經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。擴(kuò)大內(nèi)需，提高低收入群體收入，擴(kuò)大中等收入群體，進(jìn)一步挖掘內(nèi)需消費(fèi)潛力。深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，以高質(zhì)量供給引領(lǐng)和創(chuàng)造新需求。

??其三，完善新型城鎮(zhèn)化，城市群和都市圈將成新一輪發(fā)展主體。截至2020年末，中國常住人口城鎮(zhèn)化率超過60%，2025年末常住人口城鎮(zhèn)化率將提高到65%。2021-2025年，中國城鎮(zhèn)化率仍有5個(gè)百分點(diǎn)的提升空間，大約7100萬人將由農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)，有望給房地產(chǎn)市場提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐，城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。

??發(fā)展壯大城市群和都市圈，以人力、物力、財(cái)力等資源要素雙向流動(dòng)為抓手，促進(jìn)區(qū)域一體化協(xié)調(diào)發(fā)展。目前，已經(jīng)獲批的19大城市群，承載了我國75%以上的城鎮(zhèn)人口，貢獻(xiàn)了80%以上的GDP。我們認(rèn)為長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地，房地產(chǎn)市場份額或?qū)⑾虺鞘腥汉投际腥校瑥?qiáng)化行業(yè)新格局。

??完善住房市場體系和住房保障體系，形成高端有市場、低端有保障的住房制度，讓全體人民住有所居、安居樂業(yè)。