??導(dǎo) 讀 

??利好政策，還是理性的。

◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??12月12日，國家發(fā)改委發(fā)布了《國家發(fā)展改革委關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務(wù)實體經(jīng)濟能力的通知》，支持信用優(yōu)良、經(jīng)營穩(wěn)健、對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級或區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有引領(lǐng)作用的優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，其中第四類行業(yè)中包含房地產(chǎn)，這無疑為長期處于融資收緊環(huán)境中的房企帶來了一絲暖意。那么，此項政策出臺之后究竟會對房企融資產(chǎn)生多大影響，又有多少房企能夠受益呢？

??1 支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)債釋放融資回暖信號

??本次的《通知》明確表明支持主體信用等級達到AAA，同時滿足一定的經(jīng)營財務(wù)指標(biāo)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行企業(yè)債券，發(fā)行規(guī)模按照公開發(fā)行的企業(yè)債券和公司債券余額不超過凈資產(chǎn)40%的口徑進行計算。在債券發(fā)行方面，實行“一次核準額度、分期自主發(fā)行”的發(fā)行管理方式，加快和簡化審核程序，實行“即報即審”，安排專人對接、專項審核。

??在資金使用用途方面，允許使用不超過50%的債券募集資金用于補充營運資金，而此前公司債和中票募集資金最多只能有30%用于補充營運資金，這就意味著發(fā)行企業(yè)債，房企可以有更多補充營運資金，對于企業(yè)發(fā)展而言，可謂是一個不錯的利好消息。

??此外，《通知》實行正負面清單管理，“正面清單”應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，聚焦企業(yè)經(jīng)營主業(yè)，而“負面清單”則表明，不能將債券資金用于房地產(chǎn)投資和過剩產(chǎn)能投資。12月13日，由發(fā)改委主管的媒體《中國經(jīng)濟導(dǎo)報》發(fā)文表示“目前國家發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項目“，進一步明確了《通知》要求。

??雖然資金用途受到了限制，但是對于優(yōu)質(zhì)企業(yè)補充營運資金和改善財務(wù)狀況都大有好處，在目前的融資環(huán)境下，這無疑是一個好的信號。

??本次發(fā)債政策支持的房企應(yīng)當(dāng)同時滿足以下幾個條件：

??主體信用等級達到AAA

??資產(chǎn)總額大于1500億（最近一年經(jīng)審計數(shù)據(jù)，或最近三年經(jīng)審計數(shù)據(jù)的平均數(shù)，取最大值）

??年營業(yè)收入大于300億（最近一年經(jīng)審計數(shù)據(jù)，或最近三年經(jīng)審計數(shù)據(jù)的平均數(shù)，取最大值）

??資產(chǎn)負債率不超過85%（最近一年經(jīng)審計數(shù)據(jù)）

??2 19家房企符合《通知》支持條件

??按照《通知》條件篩選之后，在A股和H股的上市內(nèi)房企中，目前僅有19家符合《通知》所述的優(yōu)質(zhì)房企的要求。根據(jù)克而瑞2018年1-11月的企業(yè)銷售排行榜，這19家房企中有16家位于TOP30之列，由此可見，這類行業(yè)領(lǐng)先的大中型房企在企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營能力以及財務(wù)控制能力上都有著較大的優(yōu)勢。除了TOP30的房企之外，還有3家房企同樣符合要求，分別為首開股份、華僑城和金隅集團，這些企業(yè)均為央企或國企，因而信用評級和集團規(guī)模都比較符合優(yōu)質(zhì)房企的標(biāo)準。

??值得一提的是，從2018年中報的數(shù)據(jù)來看，中國恒大和金科集團的各項指標(biāo)也達到了優(yōu)質(zhì)企業(yè)的條件，若是全年繼續(xù)保持，可能在2018年報中符合《通知》的要求，在政策不變的情況下也可以得到政府對其發(fā)債的支持。

??總而言之，本次《通知》對于收緊已久的房企融資環(huán)境是一個利好消息，雖然其仍然限定了債券資金的使用范圍，受到支持的企業(yè)也并不多，基本只支持大中型且償債能力優(yōu)秀的房企，但無疑釋放了融資環(huán)境有所放松的信號，有利于提振企業(yè)信心。