??日前,“匯添富資本-世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項管理計劃”獲上海證券交易所無異議函,并于11月13日完成發(fā)行,國內(nèi)市場上首單購房尾款資產(chǎn)證券化 項目正式出爐。該計劃由世茂房地產(chǎn)聯(lián)合匯添富資本管理有限公司、金杜律師事務所共同推出，其中匯添富資本擔任管理人，基礎資產(chǎn)為世茂集團旗下位于一、二線 城市的項目公司的購房尾款。

??盤活資產(chǎn)，拓寬融資渠道

??購房尾款資產(chǎn)證券化項目的入市是世茂房地產(chǎn)在房地產(chǎn)金融領域的又一創(chuàng)新，對于房企而言，極具戰(zhàn)略意義。不僅為房企拓寬融資渠道提供了新方向，而且能夠盤活資產(chǎn)，提高資金的利用率。

??首選，拓寬融資渠道，為房企融資開拓新思路。世茂房地產(chǎn)本次發(fā)行的購房尾款證券化產(chǎn)品的基礎資產(chǎn)是7.78 億元的購房尾款，約占世茂旗下項目公司所有項目購房尾款90億元的9%。雖然基礎資產(chǎn)規(guī)模不是很大，目標資金募集規(guī)模也僅為6個億，但是作為首次發(fā)行的創(chuàng) 新產(chǎn)品，無疑為世茂拓寬了融資渠道。而同時3倍的超額認購反映出該類產(chǎn)品良好的市場前景，增強了房企自主創(chuàng)新融資渠道的信心，也為后期房地產(chǎn)金融產(chǎn)品類別 的豐富開拓了新方向。

??其次，盤活資產(chǎn)，提高資金利用率。按照央行出臺的121號文件相關規(guī)定，在正常情況下，如果樓盤未封頂，銀 行不能夠提前將按揭貸款的尾款發(fā)放給開發(fā)商。因此開發(fā)高層及超高層項目，會因為項目較長的開發(fā)周期，導致這部分購房尾款成為企業(yè)的“沉淀資金”。而購房尾 款資產(chǎn)證券化通過將購房尾款打包出售的方式提前將尾款收回，將這部分資金進行了盤活，進一步提高了資金的利用率。受當前市場需求的影響，房企多將剛需產(chǎn)品 作為企業(yè)主打產(chǎn)品之一，而剛需產(chǎn)品多呈現(xiàn)高層及超高層的建筑形態(tài)，這導致大部分大型房企擁有大量的高層及超高層項目。因此購房尾款證券化對于大型房企而 言，是一個不錯的盤活資產(chǎn)方式。

??三重保障確保安全，仍需警惕潛在風險

??購房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲得良好市場反響， 最大的原因是安全有保障且收益率不算低。

??基礎資產(chǎn)穩(wěn)定性高為證券化產(chǎn)品提供第一重保障。據(jù)該項目計劃說明書上的數(shù)據(jù)顯示，基礎資產(chǎn)共涉及世茂旗下項 目的427份購房合同，在專項計劃存續(xù)期內(nèi)，本專項計劃基礎資產(chǎn)每年將產(chǎn)生穩(wěn)定、可預測的約合6.62億元的資金流入。這足夠覆蓋掉產(chǎn)品所需償付的本息 額，能夠保證投資回報。另外，眾所周知，購房者與開發(fā)商達成購買意向之后，先要交大定，然后是首付款，最后才是尾款。支付了首付款的購房者很少有違約情 況，這無疑也保證了基礎資產(chǎn)的穩(wěn)定性。項目嚴格篩選提供第二重保障。能夠進入項目池的項目要求均為位于我國公允認可的 一、二線城市。基于當前樓市情況，一二線城市的項目風險性更低。控制標的項目開發(fā)貸融資規(guī)模及納入資金池的尾款規(guī)模是第三重保障。該項目要求標的項目的開 發(fā)貸融資規(guī)模和納入資金池的尾款規(guī)模所占項目整體購房尾款的比例均要低于5%。不足5%的規(guī)模使得開發(fā)貸融資監(jiān)管的銷售回款與該產(chǎn)品購房尾款回款的現(xiàn)金流 即使存在交叉，也能夠因項目較大的體量而將風險降到最低。

??當然，即使在完美的產(chǎn)品也會有風險，世茂購房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也不例外。其中主要的風險是項目存續(xù)期間因購房面積或質量存在爭議、按揭銀行不予以發(fā)放或不足額發(fā)放按揭貸款或購房者違約未能以自有資金進行支付等因素導致應收賬款收入不足，這或將影響到項目本金和收益的兌付，需要房企警惕。但是對于大型房企而言，出現(xiàn)此類風險的概率還是比較低。

??綜上，世茂購房尾款資產(chǎn)證券化對于國內(nèi)房地產(chǎn)金融的發(fā)展極具促進作用，其良好的市場反響也表明房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化大有可為。還是那句話，只要能夠 產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以證券化。有了物業(yè)費和購房尾款的資產(chǎn)證券化，相信如旅游地產(chǎn)投資收益證券化、社區(qū)金融資產(chǎn)證券化等類似產(chǎn)品正在路上。