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??導(dǎo)語

??新房價漲、二手價穩(wěn)致房價走勢回歸常態(tài)，近遠郊二手降幅大、核心區(qū)新房倒掛消失。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??隨著樓市下行，二手房持續(xù)以價換量，而新房市場因地價高位持穩(wěn)而使得房價相對堅挺，因而熱門城市一二手房已經(jīng)由此前的價格倒掛變?yōu)檎騼r差逐步擴大，即便是獨立行情的上海當(dāng)前也面臨樓盤“破發(fā)”，究竟當(dāng)前上海不同區(qū)域一二手房價變動有哪些分化特征，哪些樓盤面臨“破發(fā)”，哪些樓盤保值增值性更為良好呢？

??鑒于上海2021年2月6日開啟積分制，觸發(fā)1.3的入圍比新盤實行“5年限售”，雖然部分已交房但無法進入二手市場流通，沒有真實成交價格可比。因此我們選取了2019年1月-2021年2月首開入市的129個典型項目進行重點解析。

??01

??新房價漲、二手價穩(wěn)致房價走勢回歸常態(tài)
近遠郊二手降幅大、核心區(qū)新房倒掛消失

??從上海2019年以來一二手成交均價變動情況來看，因新房房價穩(wěn)中有增、高位波動，而二手房價穩(wěn)中微降，2024年開始走勢上從倒掛開始回歸正常，且一二手房房價價差也逐步拉大，由2020年末不足1萬元/平方米擴大至2024年10月的27781元/平方米。

??分區(qū)域來看，上海各區(qū)域新房房價均超過二手，總體呈現(xiàn)出“外圍價差比大，核心價差比小”的特征，核心區(qū)一二手價格倒掛的現(xiàn)象也有所緩解。崇明、金山等外圍板塊因二手房價回調(diào)顯著，新房和二手房價差比值均在2.5以上，相較而言普陀、浦東等新房和二手房價差比值均在1.5以內(nèi)。

??02

??2019-2021年入市樓盤半數(shù)“破發(fā)”
五大新城次新房“破發(fā)”率較高

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，其當(dāng)前二手房價較入市最低價漲跌幅情況來看，占比約51%的66個項目跌破入市最低價，即進入“破發(fā)”階段，高溢價（漲幅超30%）項目有15個，占比約12%。

??分析“破發(fā)”樓盤的區(qū)域分布情況，主要集中在郊區(qū)的五大新城，青浦、奉賢、嘉定、寶山等“破發(fā)”盤個數(shù)排名居前，均超過8個。相較而言，市區(qū)核心區(qū)諸如黃浦、長寧、靜安、普陀等次新房保值增值性良好，長寧、黃浦沒有“破發(fā)”盤，靜安、普陀等“破發(fā)”盤個數(shù)僅為1個。

??03

??溢價盤普遍市區(qū)核心地段稀缺性
“破發(fā)”多為近遠郊剛需剛改盤

??房價下行期，尚能溢價的樓盤大體存在如下特征：一是市區(qū)核心地段次新房，典型代表為黃浦區(qū)濱江板塊的綠地海珀外灘項目，稀缺的濱江地段+稀缺的產(chǎn)品，代表了上海城市級的核心資產(chǎn)，注定很難“破發(fā)”。二是前期被熱炒的大虹橋區(qū)域雖然熱度有回落跡象，但若入市時間較早（2021年以前），當(dāng)前尚能盈利，譬如徐涇板塊次新房金地虹橋世家、首創(chuàng)禧瑞里、中駿天璟等項目至今二手房價較開盤價格也保持著10%以上的增幅。

??回報率低于0%的“破發(fā)”樓盤，主要集中在城市近遠郊區(qū)域剛需剛改盤，均價多處于3-5萬元/平方米區(qū)間。閔行華漕板塊首創(chuàng)禧瑞薈二期，開盤均價6.6萬元/平方米，認購率高達509%，現(xiàn)在成交價6.3萬元/平，徹底破發(fā)。再如寶山共康、共富板塊大華公園城市，開盤均價5.7萬元/平，認購率241%，最新成交價僅5.6萬元/平，基本破發(fā)。

??總體來看，上海新房房價波動上行，而二手房價穩(wěn)中微降導(dǎo)致一二手房正向價差持續(xù)擴大，細化到微觀項目層面，2019-2021年入市樓盤半數(shù)“破發(fā)”，五大新城次新房“破發(fā)”率較高；而高溢價（漲幅超30%）項目有15個，占比約12%。溢價樓盤主要一是市區(qū)核心地段次新房，區(qū)域板塊供應(yīng)稀缺、配套相對成熟；還有部分前期被熱炒區(qū)域諸如大虹橋板塊，雖然熱度有回落跡象，但若入市時間較早（2021年以前），當(dāng)前尚能盈利。而“破發(fā)”盤主要集中在近遠郊板塊，前期因投資投機過度、缺乏地緣性客戶基礎(chǔ)的剛需剛改盤。

??預(yù)判后市，我們認為，短期內(nèi)二手房價仍將延續(xù)穩(wěn)中下降態(tài)勢，部分樓盤跌幅較大，當(dāng)前二手次新房破發(fā)率高達50%還是值得引起高度關(guān)注，即便是曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤也將進入保本和微利期，樓市財富效應(yīng)預(yù)期也將持續(xù)減弱。