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??據財聯社報道，近期，廣州、南京、蘇州、武漢等多地部分銀行下調房貸利率加點優惠力度。在降息大背景下，此類“逆向操作”引發市場關注。

??以廣州為例，據悉，在10月21日5年期以上LPR下調之前，廣州市首套房貸利率通常為LPR-75個基點，即主流首套房貸利率為3.1%，但也有部分銀行優惠幅度可以達到減85BP、90BP甚至100BP，最低首套房貸利率可以做到2.85%。隨著5年期LPR下調25個基點至3.6%，如果繼續按照此前的優惠力度，最低首套房貸利率將降至2.85%以下。據房衛士10月23日統計數據顯示，廣州市有多家銀行更新的房貸利率低于2.85%，如平安銀行的2.63%、中信銀行和招商銀行的2.65%、民生銀行的2.70%、華潤銀行的2.74%等。但隨即相關銀行接到通知稱，商業貸款利率不能低于公積金貸款利率，即首套房貸利率不能低于2.85%，故下調房貸利率加點優惠力度。南京、蘇州、武漢等地與此情況類似。

??據相關從業人員介紹，自地方取消政策利率下限、允許商業銀行自行決定房貸利率加減后，部分銀行面臨較大的業績壓力，只能通過越來越低的貸款利率來吸引客戶，不乏出現惡性競爭的情況。在降息、銀行間競爭加劇等多因素推動下，商業銀行凈息差持續收窄，且自2023年一季度開始，持續處于1.8%的警戒線下方。2024年二季度，商業銀行凈息差已降至1.54%，較前期高點下降超過50個基點，處于歷史低位。此外，住房公積金是住房保障制度設計的重要一環，旨在通過低利率貸款支持中低收入家庭購房需求。若商業貸款利率與住房公積金貸款利率出現倒掛，可能使住房公積金資金池面臨流動性風險，無法發揮其應有的住房保障功能。因此，明確商業貸款利率不得低于公積金貸款利率，主要在于維系房貸利率市場有序調整和總體穩定，保護銀行利潤，防止無序競爭，防范金融性風險。

??總體來看，部分地區部分銀行下調房貸利率加點優惠幅度，并非房貸利率下降趨勢的逆轉。事實上，當前大部分城市首套房商業貸款利率仍高于公積金貸款利率，下調仍是大趨勢。從全球環境和國內經濟形勢來看，經濟穩增長仍需宏觀政策加大發力。在保障我國金融市場總體穩定的前提下，未來LPR報價或將進一步下降，住房公積金貸款利率調整步伐也有望加快，房貸利率下限仍有進一步降低的可能。