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??北京，2023年10月18日——“當(dāng)前市場表現(xiàn)遠(yuǎn)未達(dá)到各方的預(yù)期，但隨著接連出臺(tái)的利好政策的推動(dòng)，需求改善的跡象有望逐步顯現(xiàn)。”仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官張瑩表示：“商業(yè)地產(chǎn)市場各方正在采取多種策略和措施，但距離市場重回上升通道還需要更多耐心。”

??第三季度，辦公樓租賃市場需求仍然受限，租金下降勢頭延續(xù)。投資市場活躍度有所上升，大悅城于三季度末宣布向中郵人壽出售北京中糧置地廣場。零售地產(chǎn)市場受消費(fèi)復(fù)蘇放緩影響，零售商開店需求略見收縮，同時(shí)，第三季度迎來供應(yīng)高峰，共計(jì)63萬平方米面積的新零售項(xiàng)目入市。工業(yè)物流市場空置水平在新增供應(yīng)影響下小幅上升，租金水平在三季度保持穩(wěn)定。新政落地的影響下，高端住宅市場銷量止跌企穩(wěn)。少量房源以較大優(yōu)惠價(jià)格吸引購房者，導(dǎo)致三季度高端住宅新房價(jià)格環(huán)比小幅下降。

??甲級(jí)辦公樓

??北京租賃市場需求持續(xù)低迷，業(yè)主與租戶間的預(yù)期租金差距依然顯著。第三季度租賃需求疲軟，租賃談判周期持續(xù)拉長，大部分租賃交易依然來源于續(xù)租和降本搬遷。在疲弱的市場環(huán)境下，降本增效依舊是市場主旋律，租戶傾向于以較低的預(yù)算尋求高品質(zhì)辦公空間。TMT行業(yè)依然是全市辦公樓市場的需求支柱，貢獻(xiàn)了租賃成交總量的三分之一。部分科技細(xì)分行業(yè)企業(yè)仍然擁有租賃需求，如人工智能和半導(dǎo)體行業(yè)在第三季度展現(xiàn)了較高的承租能力。與先前幾個(gè)季度的租戶來源結(jié)構(gòu)類似，內(nèi)資租戶貢獻(xiàn)了三季度超過80%的非續(xù)租成交。

??全市甲級(jí)市場空置率受新增供應(yīng)影響小幅上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至11.1%。受租賃進(jìn)展緩于預(yù)期的影響，業(yè)主持續(xù)面臨較大空置壓力。第三季度共有兩個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目入市，包括位于中關(guān)村的麗金智地中心和位于奧林匹克區(qū)域的北辰中心，總建筑面積達(dá)186,918平方米。2023年第三季度錄得自2021年第四季度以來的最高單季度供應(yīng)量，市場在充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境中進(jìn)一步承壓。租金方面，甲級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比下降1.3%，同比下降4.9%。租戶仍然保持成本至上的觀念，在辦公面積租賃上分撥的預(yù)算十分有限。業(yè)主必須進(jìn)一步降低租金以吸引租戶尋租。“在經(jīng)濟(jì)緩解跡象并不顯著的情形下，我們預(yù)計(jì)全市甲級(jí)辦公樓租金在2025年初之前將進(jìn)一步下探，2024年租金降幅將超過今年全年。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“明年較低的租金環(huán)境以及相關(guān)政策刺激有望激發(fā)更多的辦公租賃活動(dòng)，從而打破需求困境。租戶將會(huì)利用窗口機(jī)會(huì)以較低成本進(jìn)行辦公品質(zhì)升級(jí)。”

??投資

??三季度北京大宗交易市場中辦公樓占比上升。大悅城于三季度在北交所掛牌公開出售中糧置地廣場項(xiàng)目，并于季度末發(fā)布公告，已與中郵人壽簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，對(duì)應(yīng)交易金額為人民幣42.56億元。另外，原中國奧園持有的位于北京南二環(huán)的迦南大廈2號(hào)樓在三季度以人民幣3.475億元通過法拍成交。

??投資者對(duì)長租公寓的關(guān)注增長勢頭延續(xù)。當(dāng)前，物流、長租公寓以及存在公寓改建可能的物業(yè)資產(chǎn)仍受主流關(guān)注，內(nèi)外資投資者紛紛尋求投資機(jī)會(huì)。“當(dāng)前，北京的大宗交易市場以自用買家需求為主流。”仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“而從投資視角來看，現(xiàn)階段的價(jià)格難以滿足買賣雙方的收益預(yù)期，市場預(yù)期的調(diào)整仍將進(jìn)一步延續(xù)。”

??優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

??消費(fèi)需求復(fù)蘇放緩使得零售市場租賃需求略有收縮。第三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅放緩，復(fù)蘇后勁稍有不足。因此零售商在2023年下半年的擴(kuò)張動(dòng)能低于預(yù)期，第三季度的開店意愿也微幅走弱。然而，上半年的穩(wěn)健租賃需求持續(xù)促成大量新店在第三季度落地，使得凈吸納量有所攀升。

??63萬平方米新項(xiàng)目入市，2017年來最高供應(yīng)波峰。第三季度錄得四個(gè)新項(xiàng)目入市。得益于2023上半年強(qiáng)勁的預(yù)租需求，新項(xiàng)目開業(yè)率較為可觀。因此，全市空置水平尚未承壓，市區(qū)市場空置率微幅上漲1個(gè)百分點(diǎn)，錄得6.3%。而郊區(qū)市場空置率仍有5個(gè)百分點(diǎn)的回落，錄得7.5%。

??租金溫和復(fù)蘇趨勢持續(xù)。第三季度，市區(qū)市場租金環(huán)比增長0.9%，郊區(qū)市場租金環(huán)比增長0.3%。已在前兩個(gè)季度實(shí)現(xiàn)租金回漲的市區(qū)市場頭部項(xiàng)目持續(xù)帶動(dòng)周邊項(xiàng)目在第三季度漲租。郊區(qū)市場空置面積穩(wěn)定吸納，租金具備上漲動(dòng)能，但面臨著新增供應(yīng)的同質(zhì)化競爭，漲幅有所放緩，第三季度錄得0.3%環(huán)比增長，低于上季度0.3個(gè)百分點(diǎn)。“第四季度，北京零售市場預(yù)計(jì)仍有71萬平方米新增供應(yīng)入市。部分郊區(qū)項(xiàng)目的預(yù)租進(jìn)展已承壓，預(yù)計(jì)在2023年底小幅推升空置率水平。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??物流市場需求保持穩(wěn)健，全市空置水平在新增供應(yīng)影響下有所上升。多個(gè)一萬平方米以上的大體量新租成交在三季度錄得，新租需求以第三方物流和電商為主。在醫(yī)藥領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)影響下，三季度來自醫(yī)療保健行業(yè)的倉儲(chǔ)需求明顯下降。在供應(yīng)方面，三季度北京物流市場迎來一個(gè)新增項(xiàng)目，總建筑面積為119,000平方米。新項(xiàng)目因交通可達(dá)性及區(qū)位等原因，在預(yù)租賃階段錄得成交較少，去化表現(xiàn)不佳。市場空置率受此影響在三季度上升2.2個(gè)百分點(diǎn)至9.3%。

??全市租金水平在三季度保持穩(wěn)定，環(huán)比微升0.2%。三季度市場中的大部分項(xiàng)目租金保持平穩(wěn)，個(gè)別空置率較低的項(xiàng)目租金呈穩(wěn)步上漲趨勢。雖然當(dāng)前北京的物流市場仍然保持平穩(wěn)，但在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇節(jié)奏調(diào)整的背景下，租戶對(duì)租金的敏感度不斷提升。在成本至上的市場情緒影響下，業(yè)主為保持項(xiàng)目穩(wěn)定的入駐水平，或?qū)?duì)租賃策略開啟調(diào)整。

??“北京物流市場中的供應(yīng)側(cè)壓力將在2024年短期下降。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“2024 年全年的新增供應(yīng)量僅為 2023 年的四分之一左右，市場空置率預(yù)計(jì)將下降4.5個(gè)百分點(diǎn)至 4.8%。”然而，148萬平方米的新增供應(yīng)將于2025年在平谷區(qū)集中入市，并將在2024年開展預(yù)租活動(dòng)。該部分租金較低的新項(xiàng)目將與存量項(xiàng)目形成顯著競爭，租金增速在此影響下預(yù)計(jì)將小幅放緩。

??高端住宅

??新政靴子落地，積壓需求短期內(nèi)快速釋放。第三季度，北京高端住宅市場共成交1,423套，環(huán)比、同比分別下降30.5%和16.7%。受供應(yīng)持續(xù)低位、市場觀望情緒濃重等因素影響，前半季度市場成交持續(xù)下探。九月，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地有效刺激觀望者入市，銷量止跌企穩(wěn)。部分開發(fā)商對(duì)少量房源進(jìn)行較大優(yōu)惠，以期抓住政策利好窗口，加快銷售和資金周轉(zhuǎn)速度，三季度高端住宅新房價(jià)格環(huán)比下降0.9%。隨著租賃市場的成交規(guī)模季度性回落，部分業(yè)主為縮短空置期加大租金靈活度，三季度高端住宅平均租金環(huán)比下降0.2%。

??政策或仍有優(yōu)化空間，高端住宅市場供需結(jié)構(gòu)將保持穩(wěn)定。進(jìn)入“金九銀十”的銷售旺季，開發(fā)商推盤意愿增加，新項(xiàng)目入市將持續(xù)推動(dòng)需求釋放。“新政影響下，市場將迎來更多有置換需求的改善型購房者，北京高端住宅市場成交量預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定。”米陽表示：“短期內(nèi)市場信心與需求的修復(fù)將帶動(dòng)北京高端住宅市場價(jià)格企穩(wěn)。中長期來看，鑒于供需結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化，價(jià)格仍有溫和增長動(dòng)力。”

??掃描獲取《仲量聯(lián)行2023年第三季度北京房地產(chǎn)市場回顧報(bào)告》