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??在宏觀經濟下行、購房需求透支、樓市深度調整、房企開始內卷的背景下，地產項目的開發越來越重視與市場需求的匹配，力求通過更精準的產品定位，提升項目的適銷性與溢價力。上海作為全國經濟發展的龍頭城市，其房地產市場也是全國樓市的風向標。2022年，上海樓市雖然仍有較強的韌性，但是伴隨著供應放量，新房市場已經由賣方市場轉向買方市場，優質產品和滯銷產品的分化更為明顯。 

??本文中，我們將從供給端和需求端兩方面，對住宅產品的房型、面積等指標予以分析，了解上海新房市場的結構性特征，并深入分析不同面積段熱銷產品的產品力，為企業的項目相關決策提供有力參考。

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??上海住宅產品的結構特征

??1、戶型特征：三房供求連續上漲，大平層熱度升溫沖擊多層類別墅豪宅

??過去四年，上海三房及以上戶型熱度不斷提升，尤其三房成交套數占比高達63%，是市場的絕對主力。而小戶型新房越來越少，一房已經基本退出市場，二房成交占比也僅為13%。這主要是源于高房價和限購限貸等條件下，置換成本偏高，購房邏輯由分步過渡轉向一步到位，三房不再是改善的要求而是剛需的起步選擇。無論是2021年市場供不應求，還是2022年市場供大于求的形勢下，三房項目都是市場的供應主力，尤其2022年三房戶型供求套數比達到1.23倍，大幅高于其他主要戶型。

??此外，別墅或類別墅戶型成交套數占比逐年下降，2022年僅為一成左右。這一方面與市場供應不足有關，2019-2021年這一類戶型供求比持續低于1，但在2022年供求矛盾緩解后，該戶型的成交套數占比依然延續此前的下降趨勢，成交活躍度并未有明顯提升。可以看出，豪宅市場需求由類別墅轉向大平層，主要原因還是獨棟別墅稀缺，復式、雙拼、疊加、聯排等類型的產品往往與高層組成混合社區，居住的私密性不能與獨棟相比，區位、配套也往往不及中心城區的大平層產品，因而熱度逐漸退潮。

??2、戶型面積交叉：舒適性需求提升，大三房大四房取代剛需型緊湊住宅(略)

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??上海市場熱銷三房戶型共性特征

??戶型是購房者最看重的因素之一。在克而瑞2023年春節返鄉置業的調研中，我們發現房型、社區環境與物業服務這兩大因素是購房者決策的最關鍵因素，占比均為32%，遠高于開發商實力、面積段、精裝修質量等因素。尤其是在上海，最重視房型的購房者占比高達43%，高于二三線城市。

??三居室戶型各主力面積段均供大于求，項目想要脫穎而出更需抓住客戶的戶型敏感點。2022年，上海樓市整體供過于求，在市場主力的三房戶型中這一趨勢也尤為明顯。80-140㎡三房產品的供求比均大于1，尤其是供求主力的90-110㎡面積段三房，供求比超過1.25。更奢侈的140㎡以上面積段三房供求比相對均衡，約為0.94。

??1、90-110㎡緊湊型三房

??我們將90-100㎡和100-110㎡三房產品歸為緊湊型戶型，主要是考慮到很多突破100㎡限制的三居室主要通過封陽臺實現可售面積增長，其產品特征與100㎡以下戶型相似度較高。這類產品是市場上規模最大的產品，主要客群是首置、剛需人群，更關注新房的功能性，而90㎡以上的面積也能在提升舒適度方面有所表現，市場上的熱銷產品有較為明顯的共性，主要采用LDKB一體、U形廚房、通道空間復合利用等方式使得空間格局更寬敞、居住動線更流暢。

??客餐廳一體化公區

??由于面積限制，這一面積段三房戶型都很注重公區一體化設計。臨港新城的中建玖海云天93㎡、99㎡和100㎡多個戶型均采用客餐廳一體的設計方式，客廳和餐廳之間沒有隔斷，擴大公區視覺空間，各自功能獨立且能夠基本滿足使用要求。

??圖：中建玖海云天93㎡（左）和100㎡（右）戶型圖

??招商蛇口、象嶼地產與路勁集團合作項目虹橋璀璨公館更進一步，廚房、餐廳、客廳、陽臺均坐落一線，可以做到空間之間沒有間隔，放大空間的同時還能有利于家人間的互動交流，給與老人和孩子更多陪伴。南向陽臺聯通客廳與次臥，生活陽臺與景觀陽臺分區明確。

??圖：虹橋璀璨公館104㎡三房戶型圖

??U型廚房

??緊湊型三房的廚房空間多采用U型布局，這種布局相較一型、二型或L型廚房，移動距離更短，收納空間利用率更高，因而已被廣泛采用。位于松江的金地·豐盛道，多個三房戶型，無論廚房處于整個戶型的北側或者中部，均采用U字型的設計。

??圖：金地·豐盛道90㎡（左）和92㎡（右）戶型圖

??圖：金地·豐盛道90㎡樣板間廚房實景

??通道空間復合利用（略）

??2、120-140㎡舒適型三房

??這一面積段三房已有足夠的面積做出更多嘗試來優化戶型結構，熱銷產品主要通過增加客廳尺度、為廚房附加社交屬性、以及增加獨立儲藏間等方式提升居住體驗。

??客廳開闊尺度

??舒適型三房的客餐廳空間更加多樣化，既有強調功能空間獨立的傳統豎廳，其餐廳與客廳之間有通道隔開，也有減少過道空間的客餐廳一體化設計。其客餐廳一體與緊湊型三房有明顯區別，主要采用開間大于進深的橫廳設計，采光面大，業主也可以享受更寬敞的景觀視野。

??比如閔行春申板塊熱銷的越秀仁恒天樾園和，其122㎡三房戶型采用橫廳設計，采光面奢闊，136㎡三房面寬與進深均衡，方廳面積非常寬敞，甚至可以隔出獨立功能間，而133㎡戶型為欣賞社區中央景觀，因地制宜的采用側廳設計，窗墻比大幅提升，具備較強的時尚感。三種不同的橫廳可以滿足不同家庭的差異化需求。

??圖：越秀仁恒天樾園和122㎡（左）、136㎡（中）和133㎡（右）戶型圖

??社交型廚房（略）

??增加獨立儲藏間

??120㎡以上三居室在功能上已屬完善，熱銷項目基本都配有獨立的建筑空間作為玄關，此外，部分項目還讓出一部分面積作為獨立收納空間，安放各種雜物，保證家居生活的整潔有序。位于浦東新區曹路板塊的華僑城純水岸對此有較為細致的規劃，其120㎡和136㎡大三居均在獨立玄關過渡至客餐廳的區域留出1~2㎡的面積作為獨立儲藏間使用，選擇的角落空間具備強大的收納功能，實用美觀兩不誤。

??圖：華僑城純水岸120㎡（左）和136㎡（右）戶型圖

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??上海市場熱銷四房戶型共性特征

??四房產品熱度持續升溫。上海新房市場，四房產品的成交占比連續4年呈緩慢上升的趨勢，2022年約占12%。相比三房產品，四房產品更加供不應求。其中，120-150㎡面積段是供應和成交的主力，2022年供求比約為1.17，而150㎡以上各面積段的四房產品的供求比均小于1，供不應求的狀況非常明顯。

??1、120-140㎡緊湊型四房（略）

??2、160-200㎡改善型四房（略）