5月70城新建商品住宅市場局部小幅回暖，

二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅在“過冷區(qū)”繼續(xù)探底

??上海易居房地產(chǎn)研究院2022年6月16日發(fā)布《2022年5月70城房價(jià)指數(shù)報(bào)告》。報(bào)告指出，5月70城新建商品住宅市場局部小幅回暖，二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅在“過冷區(qū)”繼續(xù)探底。

??報(bào)告顯示，2022年5月，70個大中城市新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)下跌2個月，二手住宅價(jià)格已連續(xù)下跌4個月，下跌城市數(shù)量持續(xù)增加。目前新建商品住宅價(jià)格下跌趨勢略緩，二手住宅價(jià)格跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。雖然近期各地持續(xù)出臺穩(wěn)房地產(chǎn)市場的政策，并降低房地產(chǎn)貸款利率，以滿足居民合理住房需求，但預(yù)期市場仍將持續(xù)下行。

??一線城市房價(jià)漲幅繼續(xù)收窄，二三線城市房價(jià)持續(xù)下跌。在本輪周期中，三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅于今年1月率先由正轉(zhuǎn)負(fù)，而二線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅也于今年3月由正轉(zhuǎn)負(fù)。預(yù)計(jì)未來3個月內(nèi)一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將由正轉(zhuǎn)負(fù)，而二三線城市二手住宅價(jià)格同比跌幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

??5月一線城市和南部沿海地區(qū)市場局部回暖。其中，廣州、深圳、北京的新建商品住宅價(jià)格漲幅全國排名靠前。個別強(qiáng)二線城市新房依舊熱度不減，如杭州、西安等。南部沿海的廈門、福建、桂林等城市二手住宅市場小幅回暖。海南房價(jià)持續(xù)堅(jiān)挺。成都5新房和二手房價(jià)格漲幅均高達(dá)0.9%，連續(xù)2個月第一。

??易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽指出，2021年10月，70城二手住宅房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅曲線自2015年3月以來首次跌入“過冷區(qū)”。截至2022年5月，該曲線已在“過冷區(qū)”停留8個月，繼續(xù)探底。由于今年以來全國多地疫情頻發(fā)，在疫情不斷反彈，經(jīng)濟(jì)下行，且居民收入下滑的情況下，房地產(chǎn)市場預(yù)期整體仍較為悲觀。我們認(rèn)為70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅還將在過冷區(qū)停留數(shù)月。

??報(bào)告正文如下：

??一、5月新建商品住宅價(jià)格下跌趨勢略緩，二手住宅價(jià)格跌幅繼續(xù)擴(kuò)大

??1、新建商品住宅價(jià)格跌幅略收窄，二手住宅價(jià)格跌幅繼續(xù)擴(kuò)大

??易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2022年6月16日公布的《2022年5月70個大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況》,對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均。計(jì)算得知，2022年5月，70個大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.2%，跌幅較上月收窄0.12個百分點(diǎn)。5月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.4%，自2021年8月二手住宅價(jià)格轉(zhuǎn)跌后，已連續(xù)下跌8個月，本月跌幅繼續(xù)擴(kuò)大0.11個百分點(diǎn)。雖然近期各地持續(xù)出臺穩(wěn)房地產(chǎn)市場的政策，并降低房地產(chǎn)貸款利率，以滿足居民合理住房需求，但目前市場仍持續(xù)下行。預(yù)計(jì)下月新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格都將繼續(xù)下跌。

??2、新建商品住宅價(jià)格已下跌2個月，二手住宅價(jià)格已連續(xù)下跌4個月

??對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均，計(jì)算得知，2022年5月，70城新建商品住宅、二手住宅價(jià)格同比漲幅分別為-0.8%和-1.9%，跌幅相比4月分別擴(kuò)大0.68和0.35個百分點(diǎn)。其中，新建商品住宅價(jià)格已下跌2個月，二手住宅價(jià)格已連續(xù)下跌4個月。結(jié)合環(huán)比數(shù)據(jù)來看，預(yù)計(jì)新建商品住宅和二手住宅價(jià)格的同比跌幅都將繼續(xù)擴(kuò)大。

??3、5月新建商品住宅和二手住宅價(jià)格下跌城市數(shù)量繼續(xù)增加

??2022年5月70個大中城市中，新建商品住宅價(jià)格上漲、持平、下跌的城市數(shù)量分別為25個、2個和43個。其中，相比4月，上漲城市數(shù)量增加7個，持平城市數(shù)量減少3個，下跌城市數(shù)量減少4個。

??與此同時，二手住宅價(jià)格上漲的城市數(shù)量為15個，持平的城市有2個，下跌的城市數(shù)量高達(dá)53個。相比4月，5月房價(jià)上漲的城市數(shù)量不變，房價(jià)持平的城市數(shù)量減少3個，房價(jià)下跌的城市數(shù)量增加3個。

??目前，新建商品住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量仍在半數(shù)以上。此外，可以看出，二手住宅市場溫度明顯較新建商品住宅市場更冷。

??二、一線城市房價(jià)漲幅繼續(xù)收窄，二三線城市房價(jià)持續(xù)下跌

??本報(bào)告對一二三線70個大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算數(shù)平均，計(jì)算得知：2022年5月，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，二線城市環(huán)比下跌0.1%，三線城市環(huán)比下跌0.3%，其中，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅較上月回升0.17個百分點(diǎn)，二線城市跌幅較上月收窄0.01個百分點(diǎn)，三線城市跌幅擴(kuò)大0.24個百分點(diǎn)。5月一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，二線城市環(huán)比下跌-0.3%，三線城市環(huán)比下跌-0.5%。一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅較上月明顯收窄，二三線城市環(huán)比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。

??同比來看，5月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格分別上漲3.6%、0.3%、-2.2%；二手住宅價(jià)格分別上漲1.8%、-1.7%、-2.5%。無論房屋類型，一線城市房價(jià)漲幅均明顯收窄，二三線城市房價(jià)則跌幅持續(xù)擴(kuò)大。

??房價(jià)的同比漲幅走勢在很大程度上能夠反映樓市的周期波動規(guī)律。觀察2013年1月至2022年5月一二三線城市二手住宅價(jià)格漲幅的周期波動，可以發(fā)現(xiàn)，整體上看，房價(jià)波動上一線城市最大，二線城市其次，三線城市最小。一般在房價(jià)下跌周期，三線城市房價(jià)最先開始下跌，而二線城市其次，一線城市則最晚。在本輪周期中，一二三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅分別于2021年3月、6月、5月見頂，此后相繼回落。其中，三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅于今年1月率先由正轉(zhuǎn)負(fù)，而二線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅也于今年3月由正轉(zhuǎn)負(fù)。由此，我們可以參考2014年下半年的二手房市場價(jià)格下跌情形，以及目前的一二三線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅推斷，未來3個月內(nèi)一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將由正轉(zhuǎn)負(fù)，而二三線城市二手住宅價(jià)格同比跌幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

??三、5月一線城市和南部沿海地區(qū)市場回暖，成都房價(jià)漲幅連續(xù)2個月第一

??2022年5月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為成都、烏魯木齊、濟(jì)南、廣州、深圳、海口、北京、杭州、錦州、西安；環(huán)比跌幅較大的城市則有湛江、南充、西寧等。二手住宅方面，環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為成都、無錫、太原、南充、廈門、揚(yáng)州、贛州、桂林、福州、廣州。二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅較大的城市有吉林、長春、牡丹江等。

??本月新建商品住宅市場一線城市表現(xiàn)突出，如廣州、深圳新建商品住宅價(jià)格均較上月上漲了0.5%；北京環(huán)比上漲0.4%，較上月略收窄0.3個百分點(diǎn)。個別強(qiáng)二線城市依舊熱度不減，如杭州、西安則分別環(huán)比上漲0.4%和0.3%。烏魯木齊新房價(jià)格環(huán)比漲幅排名全國第二，僅次成都。

??分地域來看，5月珠三角和南部沿海地區(qū)新建商品住宅和二手住宅價(jià)格在全國市場總體降溫的情況下明顯回暖。其中，廈門、桂林和福州二手住宅價(jià)格分別上漲0.5%、0.3%和0.2%。

??具體來看，成都新建商品住宅和二手住宅價(jià)格漲幅均已連續(xù)2個月居全國榜首，5月二者漲幅均高達(dá)0.9%。其中，成都新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。海南新建商品住宅價(jià)格近幾個月一直較為堅(jiān)挺，5月上漲0.5%。

??四、5月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅在“過冷區(qū)”繼續(xù)探底

??2021年10月，70城二手住宅房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅曲線自2015年3月以來首次跌入“過冷區(qū)”。目前該曲線已在“過冷區(qū)”停留8個月。綜合一二三線城市環(huán)比和同比漲幅、70城上漲下跌城市數(shù)量等數(shù)據(jù)，以及當(dāng)前的調(diào)控政策和金融環(huán)境來看，此次全國房價(jià)下跌情形與2014年下半年的下跌周期有諸多類似之處。依照歷史規(guī)律和市場慣性，市場將繼續(xù)向下探底。此外，由于今年以來全國多地疫情頻發(fā)，在疫情不斷反彈，經(jīng)濟(jì)下行，且居民收入下滑的情況下，房地產(chǎn)市場預(yù)期整體仍較為悲觀。雖然部分城市出現(xiàn)小幅回暖，但大行情大概率還將繼續(xù)下行。我們認(rèn)為70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅還將在過冷區(qū)停留數(shù)月。

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