??雖規模上仍處年內次低、歷史低位，但對穩定整體經濟大盤的作用已逐步顯現。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??6月15日上午，國家統計局公布了2022年1-5月宏觀經濟和房地產行業數據。國內主要指標邊際改善，國民經濟呈現恢復勢頭。其中房地產業尤為突出，5月單月新房銷售規模和開發投資規模分別環比上漲26%和14%。商品房銷售均價、房屋新開工面積和土地購置面積分別環比上漲3%、20%和46%。行業到達“市場底”出現實質好轉，市場信心開始恢復。

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??5月銷售金額環比增30%、同比降幅收窄9pcts
銷售均價止跌環漲3%

??據國家統計局數據：1—5月，商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%；商品房銷售額48337億元，下降31.5%。降幅分別較1-4月擴大了2.6pcts和2pcts。

??單月來看，商品房銷售規模在年內首次實現環比增長。5月共銷售商品房10970萬平方米和10548億元，分別環比上漲26%和30%。同比分別下降31.8%和37.7%，降幅較4月收窄7.2pcts和8.9pcts。

??5月最突出變化是商品房銷售實現觸底環比回升，但仍需注意的是整體市場仍處于低迷狀態。一方面5月單月商品房銷售規模仍為年內次低，另一方面前5月銷售累計同比降幅仍在擴大。

??結合實際城市新開盤數據來看，5月部分調控放松力度較大、較早的強二三線城市新開盤項目去化率已出現回升。如長沙5月去化率較4月上升12pcts至65%；臺州5月去化率較4月和3月分別上升3pcts和5pcts。但仍需認識到的是，即使是去化率上升的城市中仍有多數城市去化率不足30%，如廣州、天津、重慶、佛山和無錫等，新房銷售低迷和分化仍是普遍存在的困境。

??截止至6月12日，2022年全國累計154個省市出臺了254次調控政策，共512條。同時，5月全國商品房銷售均價為9615元/平方米，環比上漲3%。

??因此5月商品房銷售實現觸底環比回升，主要原因是各省市的調控放松政策“應出盡出”，頻率和力度有效地觸動了購房者，放棄觀望入市購房。從銷售均價回升看，“以價換量”對銷售規模回升貢獻度較低。結合實際項目銷售情況，購房者重回樓市更青睞于核心區域存在價值倒掛的項目。

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??5月新開工、土地購置環比分別漲20%、46%
到位資金增15%助力施工復產

??據國家統計局數據：1—5月，房地產開發企業房屋施工面積831525萬平方米，同比下降1.0%；房屋新開工面積51628萬平方米，下降30.6%；房屋竣工面積23362萬平方米，下降15.3%。三者較1-4月降幅分別變化1pct、3.4pcts和4.3pct。

??單月來看，5月房地產開發企業房屋施工、竣工和新開工均有向好表現,完成面積分別為12937萬平方米、3332萬平方米和11889萬平方米，環比分別上升5%、7%、和20%。

??尤其亮眼的是房屋新開工面積，結束了連續6個月環比下降后5月環比上漲20%；同比下降41.8%，跌幅較4月收窄2.3pcts。

??這一系列的變化主要與二季度以來以央行和各地銀行為主的金融業對開發企業監管的放松有直接關系。一方面融資端開閘放水，允許示范企業，利用信用衍生品恢復民營房企融資功能。另一方面，明確不得盲目抽貸、短貸，并調整了預售資金監管模式，如由全盤管控改為分幢管控。并且各地方政府牽頭妥善解決破產企業和爛尾項目的收治。5月房地產開發企業到位資金11882億元，環比上漲15%。對建安投資的全面上漲起到了積極作用。

??一方面，核心城市2021年成交的涉宅地當前進入開工節點，促進了5月房屋新開工規模的回升。另一方面，融資監管和預售資金監管的放松給予了開發企業一定資金運用空間，因此加快施工強度、追趕施工竣工進度，以爭取更多預售資金的回款。

??據國家統計局數據：1-5月，房地產開發企業土地購置面積2389萬平方米，同比下降45.7%；土地成交價款1389億元，下降28.1%；二者降幅分別較1-4月收窄0.85pct和擴大7.45pcts。

??單月來看，5月土地購置面積和土地成交價款分別為623萬平方米和434億元，環比分別上漲46%和53%。

5月份，首輪集中土拍尚未全部收官，第二輪土拍已接踵而來，重點城市集中土拍潮延續，并推動全國土地成交創下年內新高。因新房市場成交尚未恢復，大部分開發企業流動性仍吃緊，因此土拓投資并未像建安投資一般出現顯著回升，開發企業拿地態度依舊謹慎，以核心城市為拿地重心。

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??5月開發投資額環比上漲14%
建安施工和土地購置重回支撐地位

??據國家統計局數據：1—5月，全國房地產開發投資52134億元，同比下降4.0%，較1-4月降幅擴大1.3pcts。單月來看，5月開發投資額為12980億元，環比上漲14%，同比下降7.8%，降幅較4月收窄2.3pcts。

??房地產業投資出現積極好轉，主要原因在于5月建安施工和土拓投資雙雙環比回升。正如上文所說，各地資金監管放松的背景下，開發企業到位資金環比上漲。因此積極投入再投資中以加快房屋建造，并及時恢復施工強度。尤其亮眼的房屋新開工和土地購置，兩項指標環比大漲重新成為整體投資的支撐力量。

??但需要注意的是，與新房銷售規模一樣，開發投資規模5月仍為2022年次低。新房銷售尚未完全恢復，行業投資仍處于歷史較低點。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：

??2022年5月房地產行業出現積極轉變，新房銷售、開發投資、房屋施工、土地購置等各項至指標均有實質好轉。雖規模上仍處年內次低、歷史低位，但對穩定整體經濟大盤的作用已逐步顯現。

??新房銷售方面，密集的紓困政策仍在持續不斷地出臺。尤其是降首付、降利率等限貸層面的放松將引動一部分首置首改需求入場。從個別城市開始的回暖將陸續向強二三線擴散，進而帶動全國市場規模降幅收窄。

??房企拿地方面，土地市場將繼續好轉但仍處低迷期。國企央企對土拍的托底能力將逐漸減弱，但隨著新房市場回暖，開發企業資金壓力減輕、預期好轉后土拍流拍率將有所好轉。

??房企將繼續加大在建安施工方面的投資力度，一方面2021年競得宅地已面臨開工節點，另一方面抓緊窗口期加強施工強度以爭取更多資金回籠。

??土拓投資和建安投資回歸開發投資的支撐地位。兩方面支撐疊加建筑材料、工程安裝等價格漲幅的支撐，后續投資規模將保持回升態勢。基于2021年前值較高考慮，投資增速將“先降后升”。