??商品房單月銷售數據持續同比負增長

??2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。商品房銷售額181930億元，增長4.8%；比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。

??2021年，房地產市場分化明顯，從上半年的高增長到下半年深度調整。行業在全方位政策調控、疫情多發、部分大型房企債務違約等多重壓力下，商品房銷售面積和銷售金額依然實現歷史新高，也應注意到，同比增幅較2020年下調了0.7和3.9個百分點。月度累計同比增幅年初最高，此后逐月回調，12月降至全年最低點，全年銷售指標實現小幅正增長。2021年房地產業增加值比上年增長5.2%，拉動整體經濟增長0.4個百分點；新房市場銷售額超過18萬億，新房開發進入平臺期，未來幾年總規律大概率會掉頭朝下，但存量房交易、城市更新、資產運營、租賃保障、養老地產等方面正在逐步替代新房開發，成為新時期房地產經濟的新內涵，發展空間巨大，從這個意義上看房地產業仍然是經濟發展的支柱產業。

??2022年房地產市場調控政策主基調不會變，堅持“房住不炒”，堅持“穩房價、穩地價、穩預期”，因城施策進行調節。金融監管力度不放松，針對開發企業的“三線四檔兩個觀察”，針對銀行涉房信貸的“集中度管理”，針對土地出讓的“兩集中”等政策仍將繼續執行。同時政策存在一定調整預期，“雙向”調控普遍存在。2022年房地產市場預期總體前低后緩，政策不再加碼或逐步趨于合理正常，市場態勢平穩，總體規模略有回調。

??12月商品房銷售面積21302萬平方米，較上月增加41.2%，同比減少15.6%，較2019年12月減少6.0%；銷售金額20263億元，較上月增加39.9%，同比減少17.8%，較2019年12月減少2.2%。

??單月數據來看，下半年各月商品房銷售面積和金額均處于負增長區間，12月跌幅較上月有所擴大。一方面2020年下半年市場處于快速恢復期，單月基數較高；另一方面市場需求逐步透支、金融監管深化、部分企業暴雷等因素疊加，購房者和投資方觀望情緒加重，樓市普遍銷售遇冷。

??分類物業銷售看,住宅銷售面積和金額均保持上漲，漲幅回調幅度明顯；辦公樓銷售面積同比漲幅高于住宅，漲幅略有收窄，銷售金額跌幅有明顯擴大；商業營業用兩項指標持續負增長，跌幅不再擴大。

??從各地區銷售情況看，東部和中部地區銷售面積和金額同比保持上漲，中部地區銷售面積漲幅更為明顯。西部地區兩項指標均進入負增長區域，東北地區持續下跌，但跌幅收窄。

??房地產開發投資略顯低迷，

??單月同比跌幅擴大

??2021年，全國房地產開發投資147602億元，比上年增長4.4%；比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長6.4%。

??2021年，全國房地產投資規模再創新高，同比增速4.4%為2016年以來新低。從近期企業新開工、土地購置增速來看，難以支撐投資增速回升。同時，企業受“三道紅線”、 40%拿地銷售比等政策影響，將繼續采取謹慎的投資策略。

??月度數據方面，12月房地產開發投資額為10288億元，為2021年投資額最低的單月，同比減少13.9%，跌幅較前3個月明顯擴大。單月投資額連續4個月負增長，帶動累計數據增速的下行。

??從物業類別投資上看，住宅投資繼續保持增長，同比漲幅比上月收窄1.7個百分點；辦公樓和商業營業用房投資跌幅進一步擴大，辦公樓跌勢更明顯。住宅投資占總投資比重為75.3%。

??從地區來看，東、中、西三個地區保持上漲，中部地區漲幅最大，三區域漲幅均持續回調。東北地區開發投資在進入負增長區間后，跌幅略有收窄；投資規模上，東部地區依然保持領先，占總投資比重為52.6%，高于其他三區域的總和。

??房屋新開工面積同比跌幅持續擴大 

??12月跌幅超三成

??2021年，房屋新開工面積198895萬平方米，下降11.4%。其中，住宅新開工面積146379萬平方米，下降10.9%；辦公樓新開工面積5224萬平方米，下降20.9%；商業營業用房新開工14106萬平方米，下降21.7%。

??1-12月，商品房新開工面積同比跌幅較1-11月擴大2.3個百分點，其中住宅新開工跌幅較1-11月擴大2.5個百分點。12月房屋新開工面積16075萬平方米，與上月基本持平，較去年同期少31.2%，較2019年12月減少26.8%。

??企業拿地縮減在新開工規模上逐步顯現。從運營角度看，一方面企業資金投入在土地市場集中拿地后，很難支撐項目快速進入新開工階段，另一方面材料市場價格和人工成本上漲，也是影響新開工進度的重要原因。從監管角度看，由于報告期內三道紅線政策依然嚴格執行，預售資金監管也未明顯放松，導致企業擴大再生產的開工資金和動力不足。2022 年新開工規模將繼續呈下行趨勢。

??房地產開發企業到位資金增速繼續收窄

??2021年，房地產開發企業到位資金201132億元，比上年增長4.2%；比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%。其中，國內貸款23296億元，比上年下降12.7%；利用外資107億元，下降44.1%；自籌資金65428億元，增長3.2%；定金及預收款73946億元，增長11.1%；個人按揭貸款32388億元，增長8.0%。

??1-12月，房地產開發企業到位資金增速較上月收窄3個百分點。各項資金來源占比基本保持穩定，定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的52.9%，其次自籌資金占比32.5%。從資金增幅看，定金及預售款漲幅最大，回調幅度也更為明顯，較上月收窄5.9個百分點。國內貸款持續下降，較上月擴大1.9個百分點。

??2021年12月，銀保監會表示要根據各地不同情況，合理發放房地產開發貸款、并購貸款；證監會也表示將支持優質房地產企業發行債券，資金可用于出險企業項目的兼并收購。這將有助于化解逐漸顯現的地產債務風險。2022年行業降杠桿的思路不變，也將繼續維護企業的正常融資需求，隨著違約房企的出清，行業融資或將進入穩定區間。

??土地購置面積跌幅擴大，

??土地成交均價上漲

??2021年，房地產開發企業土地購置面積21590萬平方米，比上年下降15.5%；土地成交價款17756億元，增長2.8%；土地成交均價8224元/平方米，上漲21.6%。

??1-12月土地購置面積跌幅較上月跌幅擴大4.3個百分點，土地成交價款漲幅有所收窄。兩項指標走勢差異明顯，土地價格同比漲幅較上月擴大3.9個百分點。重點城市完成了全年三次集中供地，年末房企參拍門檻相對下降，市場熱度有所回升，但企業在資金有限的情況下，投資方向主要集中在重點城市，難以改變全國整體成交量下行的趨勢。土地購置和新開工規模的縮減，對未來銷售市場供應影響較大。

??商品住宅待售面積有所增加

??2021年末，商品房待售面積51023萬平方米，比11月末增加858萬平方米。其中，住宅待售面積增加480萬平方米，辦公樓待售面積增加94萬平方米，商業營業用房待售面積增加46萬平方米。

??12月末各物業類型商品房待售面積均較上月有不同程度的增加。與去年同期相比，商品房庫存增加2.4%，其中住宅增加1.7%，商業營業用房減少1.3%。