11月核心指標延續負增長，市場仍在探底

——2021年1-11月房地產行業數據點評

??一、商品房銷售面積和金額累計漲幅持續收窄，單月數據連續5個月負增長

??1—11月份，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；比2019年1—11月份增長6.2%，兩年平均增長3.1%。商品房銷售額161667億元，增長8.5%；比2019年1—11月份增長16.3%，兩年平均增長7.8%。

??從1-11月累計數據看，商品房銷售面積和銷售金額同比漲幅持續回調，分別較1-10月減少2.5個和3.3個百分點，回落幅度有所收窄，但整體降溫趨勢不改。盡管遭遇罕見的全方位政策調控以及疫情的雙重壓制，房地產行業依然保持了足夠的韌性，預計全年銷售指標保持小幅正向增長。

??中央政治局會議和中央經濟工作會議均對房地產行業表態，提出“加強預期引導，探索新的發展模式”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”“促進房地產業健康發展和良性循環”等，是近年來最高層針對行業“最溫和”的表述。同時房地產有關表述出現“結構政策要著力暢通國民經濟循環”部分，說明中央更加明確，房地產行業不是孤立存在，房地產的問題也不是行業本身可以涵蓋及解決的，要放在國民經濟體系整體健康運行的層面來考慮及管理。“平穩健康”是明年經濟工作和政策工具的主基調，房地產是國民經濟重要組成部分，更起到支柱作用，房地產行業不應也不能在中央“平穩健康”的期望中掉隊。

??11月商品房銷售面積15090萬平方米，較上月增加18.7%，同比減少14.0%，較2019年11月減少3.6%；銷售金額14482億元，較上月增加16.9%，同比減少16.3%，較2019年11月減少0.7%。單月數據來看，商品房銷售面積和金額已經連續5個月負增長，11月情況好于上月，跌幅較上月有所收窄，但跌幅仍然明顯，下半年整體低迷的市場形勢很明顯。中央層面明確支持居民的商品房合理需求，預計各地將陸續出臺有針對性的細化支持措施。

??分類物業銷售看,住宅銷售面積和金額均保持上漲，且漲幅最大；辦公樓銷售面積同比漲幅收窄，銷售金額跌幅進一步擴大；商業營業用兩項指標持續負增長且跌幅擴大。從各地區銷售情況看，東部和中部地區銷售面積和金額同比漲幅保持領先地位，中部地區銷售面積漲幅更為明顯。西部地區處于進入負增長區域的臨界點，東北地區持續下跌。各區域指標整體表現為漲幅收窄，跌幅擴大。

??02

??房地產開發投資同比增速回調，單月繼續同比下跌

??1—11月份，全國房地產開發投資137314億元，同比增長6.0%；比2019年1—11月份增長13.2%，兩年平均增長6.4%。其中，住宅投資103587億元，同比增長8.1%。

??1-11月全國房地產開發投資同比增幅較1-10月減少1.2個百分點。在開發企業資金面壓力下，房屋建筑、設施設備安裝和土地拓展很難支撐開發投資增長。就全年整體投資額看，將高于2020年。

??月度數據方面，11月新增房地產開發投資額12380億元，與上月基本持平，同比減少4.3%，前值是減少5.4%，下跌幅度有所收窄。目前來看，單月投資額連續3個月負增長，累計數據仍維持正增長，與單月數據表現不一致，也與市場實際體感不一致，累計數據具有一定的滯后性，市場已經處在蕭條期，且仍在探底。

??從物業類別投資上看，住宅投資繼續保持增長，同比漲幅比上月收窄1.2個百分點；辦公樓投資跌幅大于商業營業用房，較上月跌幅擴大速度基本一致。從地區來看，東北地區開發投資在本月進入負增長區間；東、中、西三個地區保持上漲，中部地區漲幅最大，同時較上月漲幅回調的幅度也最大，收窄1.9個百分點。投資規模上，東部地區依然保持領先，高于其他三區域的總和。

??03

??房屋新開工面積同比跌幅持續擴大 11月跌幅略有收窄

??1—11月份，房屋新開工面積182820萬平方米，同比下降9.1%。其中，住宅新開工面積135017萬平方米，下降8.4%；辦公樓新開工面積4713萬平方米，下降19.3%；商業營業用房新開工12936萬平方米，下降20.2%。

??1-11月，商品房新開工面積同比跌幅較1-10月擴大1.4個百分點，其中住宅新開工跌幅較1-10月擴大1.6個百分點。11月房屋新開工面積16084萬平方米，較上月增加16.6%，較去年同期少21.0%，較2019年11月減少17.8%。部分項目在合理的資金支持下順利開工，11月新開工面積較上月有所好轉，但同比仍有較大跌幅。新開工規模的持續縮減，企業資金壓力在工程款項兌付上顯現，將拖累項目交付進度和竣工規模。

??04

??房地產開發企業到位資金增速繼續收窄

??1—11月份，房地產開發企業到位資金183362億元，同比增長7.2%；比2019年1—11月份增長14.2%，兩年平均增長6.9%。其中，國內貸款21640億元，下降10.8%；利用外資90億元，下降41.7%；自籌資金59378億元，增長4.8%；定金及預收款67156億元，增長17.0%；個人按揭貸款29633億元，增長9.8%。

??1-11月，房地產開發企業到位資金增速較上月收窄1.6個百分點。企業到位資金結構出現微調，自籌資金占比32.4%，較1-10月提高了0.8個百分點；定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的52.8%，較上減少0.5個百分點。從資金增幅看，定金及預售款漲幅最大，但漲幅回調幅度也最明顯，較上月收窄4.0個百分點。國內貸款降幅持續擴大，在企業資金結構中占比也持續減少。當前對企業而言，宏觀和金融信貸政策都傳遞出積極信號，但銷售回款作為房企資金的主要來源，銷售市場表現影響更為直接。要保障企業投入產出的平衡，風險可控，企業要經歷去金融化的過程，回歸開發經營的“本位”，才能促進行業的良性循環。

??05

??土地購置面積保持下跌，土地成交均價上漲

??1—11月份，房地產開發企業土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%；土地成交價款14519億元，增長4.5%；土地成交均價7940元/平方米，上漲17.7%。

??1-11月土地購置面積跌幅較上月略有擴大，土地成交價款漲幅明顯回升。兩項指標剪刀差及時反映在土地價格上，1-11月土地均價同比漲幅較上月擴大5.1個百分點。從第三輪集中供地可以看出，土拍規則的放松對改善土地市場作用有限，企業在達到三道紅線監管要求之前，拿地方面都將保持高度審慎。作為行業的先行指標土地購置和新開工同比大幅下滑，未來一兩年市場的投資、銷售進入負增長區間趨勢難改。

??06

??商品住宅待售面積小幅減少

??11月末，商品房待售面積50165萬平方米，比10月末減少38萬平方米。其中，住宅待售面積減少99萬平方米，辦公樓待售面積減少14萬平方米，商業營業用房待售面積減少26萬平方米。

??11月末商品房待售面積較上月末小幅減少，各物業類型均較上月有不同程度的減少。與去年同期相比，商品房庫存增加1.4%。