一、后開發時代的概念與意義

       （一）后開發時代的涵義

       縱觀世界發達國家房地產市場發展歷史，許多國家都曾經歷過一個“大開發時代”，即房地產市場需求、新房開發規模、供應規模快速增長，導致房地產市場持續大規模增長、快速發展的階段。這個階段房地產市場以增量房地產市場為主導，房地產流通方式以買賣為主導。

       無獨有偶，緊隨大開發時代之后的，往往是“后開發時代”：房地產市場需求增長趨向平穩，新房開發規模、供應規模減少，房地產增量市場見頂回落。房地產市場逐步轉為由存量房市場為主導，房地產流通方式逐漸趨向于買賣與租賃并重。

       （二）研究后開發時代的意義

       1、有利于準確進行市場研判

       相對于大開發時代，后開發時代的房地產市場并不是停滯不前，而是在市場結構和市場運行方式上具有不同的特點。首先，存量市場逐漸成為房地產市場的主導，盡管新房開發、供應規模減少，但二手房地產市場非常活躍，因為家庭和企業在其生命周期的不同階段，對房地產的需求不斷變化，而房地產受自身物質特性和空間位置制約，難以完全通過改造以適應需求的變化，這就需要通過市場交易來實現房地產效用的優化。其次，房地產的市場流通方式不再像大開發時代那樣以買賣為絕對主導，而是買賣與租賃并舉，因為房地產市場上各類市場主體的分工總是趨向不斷細化，當房地產市場上出現越來越多的以賺取長期穩定現金流為主的機構投資者時，租賃就成為房地產市場上非常重要的流通方式，同時，房地產買賣市場也不再是完全以 B2C 式的買賣“一股獨大”，機構投資者之間的B2B 交易也會占據很大的市場份額，因為不同投資者的投資偏好不同，擅長于在房地產資產生命周期的不同階段進行運營，B2B 交易是其適時介于或退出一宗房地產資產的必需環節。因此，深入研究后開發時代房地產市場結構與運行規律， 有利于對房地產市場發展態勢、方向進行科學判斷。

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