商品房交易風(fēng)險(xiǎn)大？收好這份《新房購(gòu)買(mǎi)五大避坑指南》

??買(mǎi)房一直是國(guó)人安居樂(lè)業(yè)的大事，伴隨著疫情逐步得到控制，樓市在“金九銀十”也基本恢復(fù)了往年的熱度。然而，面對(duì)海量新房盤(pán)源，經(jīng)驗(yàn)較少的購(gòu)房者對(duì)于新房購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知不足，既容易蒙受損失，也模糊了心目中家的模樣。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，從2017年至2019年，關(guān)于商品房購(gòu)買(mǎi)合同的民事糾紛共計(jì)34萬(wàn)余起，且呈逐年上升走勢(shì)，2019年已上升至12萬(wàn)余起。

??那么，如何為購(gòu)房者鋪平安家之路。近日，貝殼研究院發(fā)布《新房購(gòu)買(mǎi)五大避坑指南》，從房源信息、證件、過(guò)當(dāng)承諾等維度幫助用戶規(guī)避新房購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)。

??指南一：源頭避險(xiǎn)有必要

??如今，購(gòu)房者買(mǎi)房首先會(huì)在網(wǎng)上搜索房源信息，時(shí)常會(huì)被“步行5分鐘到達(dá)某商圈“、“緊鄰地鐵站”等信息吸引，而這很可能是為了吸引用戶看房的噱頭，事實(shí)可能并非如此。這種風(fēng)險(xiǎn)從源頭上有可能避免，購(gòu)房者在看房前可以在地圖上輸入起點(diǎn)和終點(diǎn)，親自查詢，做到心中有數(shù)。建議盡量選擇口碑較好、具有一定規(guī)模，后續(xù)服務(wù)能夠得到保障的第三方房產(chǎn)信息平臺(tái)，從源頭剔除掉虛假信息。

??指南二：廣告信息慎對(duì)待

??近年來(lái)，購(gòu)房者因?yàn)檫^(guò)分相信開(kāi)發(fā)商的廣告而踩坑的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，如開(kāi)發(fā)商將僅剩15年產(chǎn)權(quán)年限的 “辦公、商業(yè)服務(wù)”用途的商業(yè)用房，包裝為“公寓”產(chǎn)品進(jìn)行出售，與土地使用權(quán)證及商品房預(yù)售證中寫(xiě)明的用途不符。為了避免這種現(xiàn)象，保障購(gòu)房者權(quán)益。建議購(gòu)房者在簽訂合同前一定要對(duì)該項(xiàng)目《商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證》等售賣(mài)資格上所標(biāo)注的房屋用途進(jìn)行核驗(yàn)。

??指南三：認(rèn)準(zhǔn)五證很關(guān)鍵

??關(guān)于商品房五證，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證》。購(gòu)房者都知道五證不全的房子要慎買(mǎi)，但其中原因頗為復(fù)雜。

??首先，部分開(kāi)發(fā)商存在資金鏈斷裂，房屋爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。其次，缺少法律保護(hù)，無(wú)法向開(kāi)發(fā)商追責(zé)。以某開(kāi)發(fā)商為例，其在未取得預(yù)售證的情況下，就銷(xiāo)售了某小區(qū)的一、二期產(chǎn)品后，擅自變更規(guī)劃，對(duì)其中兩棟樓批五層建七層；另外，該小區(qū)物業(yè)公司未與業(yè)主委員會(huì)簽訂服務(wù)合同，物業(yè)公司曾對(duì)欠交水、電費(fèi)的業(yè)主實(shí)施斷水、斷電，并與業(yè)主多次發(fā)生暴力沖突。項(xiàng)目五證不全，可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與客戶簽署的購(gòu)房合同無(wú)效，在發(fā)生糾紛時(shí)，客戶無(wú)法有效保護(hù)自己的合法權(quán)益。

??再次，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，常常是分期開(kāi)發(fā)，如所購(gòu)買(mǎi)的樓棟未包含在預(yù)售范圍之內(nèi)，也屬于五證不全。這就要求購(gòu)房者在買(mǎi)房前一定要仔細(xì)核查五證信息：（1）看五證，需重點(diǎn)關(guān)注《商品房預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證》；（2）看用途：住宅、辦公等；（3）看預(yù)售范圍：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目的預(yù)售許可證一般分批發(fā)放，預(yù)售范圍應(yīng)包含購(gòu)買(mǎi)房屋所在樓棟。

??其實(shí)，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，可以提前通過(guò)“天眼查”、“企查查”等渠道查詢開(kāi)發(fā)商的資信情況，其中包含開(kāi)發(fā)商的涉訴情況、被執(zhí)行情況、股權(quán)出質(zhì)情況、新聞?shì)浨榈鹊龋ㄗh盡量選擇品牌開(kāi)發(fā)商，會(huì)對(duì)后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理提供一定的保障。

??指南四：不利因素需關(guān)注

??在售樓處，需重點(diǎn)關(guān)注公示區(qū)的紅線（房地產(chǎn)項(xiàng)目用地范圍的邊界）內(nèi)外不利因素，包括噪聲、異味、輻射、禁忌以及環(huán)境變遷等。

??事實(shí)上，國(guó)家要求商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)必須要將項(xiàng)目的不利因素展示給購(gòu)房人，但也有開(kāi)發(fā)商打一些擦邊球，那么作為購(gòu)房者，買(mǎi)房時(shí)就要做到多看——看銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)不利因素公示牌；多問(wèn)——主動(dòng)詢問(wèn)不利因素有哪些等。

??指南五：過(guò)度承諾勿輕信

??開(kāi)發(fā)商或受外界不可抗力影響，或?yàn)榱送剖鄯吭矗袝r(shí)會(huì)承諾一些未來(lái)有可能無(wú)法兌現(xiàn)的事，例如：配套承諾難兌現(xiàn)：學(xué)區(qū)、醫(yī)療等配套在交房后未兌現(xiàn)，這違背了《中華人民共和國(guó)廣告法》；展示承諾難兌現(xiàn)：園區(qū)、會(huì)所、樣板間、精裝修等展示區(qū)的品質(zhì)、尺寸、用途、交付標(biāo)準(zhǔn)在后期交房時(shí)難兌現(xiàn)等；交房時(shí)間難兌現(xiàn)：交房時(shí)間晚于承諾時(shí)間；園區(qū)物業(yè)難兌現(xiàn)：物業(yè)與承諾的物業(yè)不匹配，或后期更換物業(yè)公司。

??作為購(gòu)房者，需要將這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行前置評(píng)估，盡量將關(guān)注的問(wèn)題融入購(gòu)房合同；另外，對(duì)于違約后該如何處理的情形，須有明確的條款說(shuō)明，以免開(kāi)發(fā)商違約卻無(wú)法追究其責(zé)任。

??面對(duì)市場(chǎng)上剛需購(gòu)房、改善性換房等諸多需求，貝殼研究院認(rèn)為，購(gòu)房者需要對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)做到心中有數(shù)、對(duì)關(guān)鍵信息做到提前確認(rèn)、對(duì)必要條款做到合同落實(shí)。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前預(yù)估，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，才能合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，住進(jìn)安心好房。