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??入榜門檻：上半年Top20內(nèi)房企租金收入下滑20%

??2020年上半年內(nèi)房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為19.4億元和4.3億元，內(nèi)房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了15.1億元。此外內(nèi)房企運營收入Top20入榜門檻為10.7億元，超出了外資房企Top10的運營收入門檻6.4億元。可以看出，與穩(wěn)中求勝的外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更快。此外，在疫情影響下2020年上半年TOP20內(nèi)房企總租金收入同比下滑了20%；下半年能否追平去年總租金規(guī)模仍有待觀察。

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??收入結(jié)構(gòu)：外資租金收入占比超內(nèi)資達88.7%

??總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運營收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達80.7%，而外資房企則為88.7%。 

??大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如富力、金茂、碧桂園等房企，其中2019年富力的酒店運營占比達到了85%，而中國金茂這一占比也達到了58%。此外部分企業(yè)繼續(xù)加大長租公寓布局力度，預(yù)計未來租金中長租公寓的貢獻占比也將持續(xù)增大。如龍湖冠寓目標2020年計劃開到10萬間，希望實現(xiàn)租金收入接近20億元。

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??部分房企加快商業(yè)布局

       地攤經(jīng)濟沖擊需警惕

??2020年初一場疫情席卷全國，房企旗下的商業(yè)項目均收到不同程度的沖擊。但隨著疫情在國內(nèi)逐步受到控制，以及對于未來市場的長期看好，二季度不少房企在恢復(fù)了正常的商業(yè)運營外，還加大了商業(yè)領(lǐng)域的合作布局。 

??以華潤為例，2020年6月，華潤置地先以39.33億的代價獲取了義烏市一塊商住地，地塊要求建設(shè)商業(yè)總建面不少于8萬平；此后華潤又宣布將以25.57億的代價，向華潤集團購買沈陽、北京、寧波、深圳4個萬象匯項目。據(jù)年報顯示，2019年華潤置地擁有總自持營購物中心數(shù)量達88個，其中在營購物中心42個，可租面積317萬平方米。相信通過此次母公司的資產(chǎn)注入，將進一步加大華潤置地的商業(yè)版圖，擴大品牌影響力。 

??除了華潤外，中南建設(shè)則于2020年5月推出自己的全新購物中心品牌“大有境”，并將其作為主力產(chǎn)品線進行全國化布局；其中東臺項目、海門大有境、南通崇川大有境三個項目將于2020年下半年推出；泰安大有境及重慶大有境則計劃于2021及2022年分別推出。對此中南商業(yè)總裁韓石表示：“品牌大有境為中南城的升級版，未來將以其為重點持續(xù)聚焦深耕二線省會及長三角百強縣，加快戰(zhàn)略布局。” 

??酒店方面，雖然在疫情沖擊下受挫明顯，但仍有部分企業(yè)選擇逆勢擴張，搶占市場先機。如2020年6月，碧桂園鳳悅酒店及度假村宣布，將成為希爾頓集團旗下希爾頓惠庭酒店品牌在中國區(qū)的獨家戰(zhàn)略合作，全權(quán)負責希爾頓惠庭酒店品牌在中國市場的開發(fā)、籌建、運營和管理工作，并計劃未來于中國建造超1000家希爾頓惠庭酒店。通過強強聯(lián)合，碧桂園與希爾頓能各取所長，加快酒店版圖擴張，搶占市場先機，同時也體現(xiàn)了對中國高端酒店的長期看好。 

??需要警惕的是，鑒于國外疫情仍未退去，房企運營商仍需警惕日后可能遇到的疫情等衛(wèi)生緊急情況；此外近期興起的地攤經(jīng)濟或會對商場造成人流分流，從而導致實體經(jīng)濟經(jīng)營不振，影響投資商業(yè)地產(chǎn)的租金前景，或造成商業(yè)地產(chǎn)空置率攀升。建議房企運營商在積極拓展的同時仍需謹慎，不要刻意追求租金及規(guī)模，良好的出租率及銷售額才是實現(xiàn)租金增長的有效保障。

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??資本證券化釋放商業(yè)價值

       公募REITs對接商業(yè)值得期待

??值得注意的是，2020年較多房企都通過資產(chǎn)證券化進行融資，通過提前釋放企業(yè)旗下投資物業(yè)的商業(yè)價值，不僅有利于提前渡過疫情關(guān)鍵期，還能提速發(fā)展，提前實現(xiàn)商業(yè)目標。如2020年3月世茂受理通過的8.4億酒店抗疫資產(chǎn)支持專項計劃，就為武漢本地首單疫情防控CMBS；4月中海還獲批通過了中海商管1號及2號資產(chǎn)支持專項計劃，2筆總規(guī)模將達約67億元；此后6月新城、融信、富力等也先后傳出了資產(chǎn)證券化的消息。 

??以中海4月推出的37.01億中海商管1號為例，公告顯示該資產(chǎn)證券化產(chǎn)品涉及資產(chǎn)包括北京中海地產(chǎn)廣場，以及成都中海國際中心。除了兩棟寫字樓外，中海還擁有較多其他優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)，如寫字樓物業(yè)。截止2019年中海已持有在運營寫字樓45棟，寫字樓收入約29億元；此外共持有在運營購物中心13 家，購物中心收入約8.4億元。如此規(guī)模的持有物業(yè)，完全可以為中海吸引到更多的資金，從而提前釋放商業(yè)物業(yè)價值，投入到更快的商業(yè)發(fā)展中去。按照計劃2020年中海將有10座寫字樓、3座購物中心竣工，并預(yù)計會有兩個寫字樓、兩個購物中心實現(xiàn)入市。而中海通過實現(xiàn)投資物業(yè)的資本證券化，無疑將會進一步助力其商業(yè)的快速發(fā)展，以早日完成設(shè)想規(guī)劃。 

??值得注意的是，2020年4月30日中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布，啟動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點的通知。雖然此次公募REITs的推動對商業(yè)物業(yè)利好的領(lǐng)域有限，僅限于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，和商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別也僅涉及物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園以及數(shù)據(jù)中心等。但此次公募REITs的試點無疑我國不動產(chǎn)金融領(lǐng)域的一次大跨步，未來能否延展到寫字樓、購物中心等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)以及住房租賃領(lǐng)域完全值得期待。