時  間：2015年10月11日（上午）

地  點：遼寧省盤錦市大洼縣東湖溫泉賓館

主  題：綠色人居：邁向生態文明的核心動力

主持人：童悅仲（中國房地產業協會名譽副會長）

    主持人：下午的主持人由我來擔任，我是中國房地產業協會名譽副會長。我們中國房地產業協會和中國房地產研究會合并之后，有17個研究分會和專業委員會，其中有6個讓我來負責聯系，包括人居環境委員會，當然這個工作由王會長的帶領下，朱秘書長他們來做。咱們這次第八屆中國人居環境高峰論壇實際是分四部分：第一部分是開幕式；第二部分叫主題報告。這兩個部分上午進行完了。下午開始叫專題報告，在我們日程安排里頭，把專題報告又分成兩部分內容。第四部分是明天上午的參考，整個活動一天半的時間。

中國房地產業協會名譽副會長童悅仲主持

    現在我們開始下午的專題報告。積極推動綠色模式創新，促進綠色資源對接，實現綠色合作共贏。

    今天下午演講的第一位演講嘉賓是中國房地產業協會人居環境委員會專家組組長開彥先生。開總在我們國家住宅建設方面他是很有名的專家，他看上去比我年輕多，實際上比我大幾歲。他曾經參加了很多有關于我們國家技術標準規范的編制。他今天下午演講的題目是《中國老年產業發展戰略及開發模式思考》，請大家以熱烈的掌聲歡迎開總演講！

中國房地產業協會人居環境委員會專家組組長開彥演講

    開  彥：各位下午好，安排我第一個發言，我非常榮幸。我今天給大家講一下老年產業，老年產業我相信在座的各位都非常關心。不光是我們在會的，實際上在我們房地產界各個都在關心，各個都在議論。為什么呢？因為我們現在房地產業走向尾聲階段，庫存量很大，房地產面臨一個轉型，這個凸顯了兩個：一個是老年產業的問題；第二個旅游，包括農業休閑旅游這些領域，大家非常想去做。

    今天我把它作為一個發展的戰略，同時介紹幾個開發模式。我們的老年產業說得多，做的少，聽的多，落實的少。這幾個多少的問題，我們還有難處，老年產業并不是那么好做的，原因很多。

    我想說說老年產業大家對它認知的問題，大家一說老年產業很可能首先想到的就是機構養老，也就是說所謂的“9073”，3%作為大家目前所議論的重點，而現在恰恰相反，我認為不是3%，3%政府在主導，政府在大量投資。我們房地產企業更關心的是怎么來啟動我們的市場，我們要解決的是更多的問題，是95%老年人的養生養老的問題。這個關乎到我們國家的民生，因為我們的老年人口越來越多，我們現在差不多接近2億。到2025年可能接近3億，這么龐大的人數，我們能不能給他們創造一個適合他們生活，能夠反映我們老年人的生活水準是高的。這塊靠我們關注95%老年人的生活質量問題。所以我們今天要談的是95%的老年人養老問題怎么做。這里分兩個商機，我們尋找機會最大可能，落腳點也在95%大多數老人的退休生活問題。當然，也是經濟發展，拉動經濟轉型，拉動國民經濟非常重要的重點。大家不要看是老年了，已經老朽了，不是，他是非常生動的，非常有活力的一個產業。

    什么叫老年產業？我把老年產業分成三個部分，這三個部分共同組成了叫養老產業。并不是大家說的，房地產商要做的開發個房子就叫老年產業，不是。我認為最主要的一項是老年養老服務。養老服務這里我不詳細展開講，但是大家都很明白這個服務是很重要的。如果今天的老年產業當中沒有服務這一項，是不成立的。老年地產開發的越多，將來積攢的越多。現在不是我們建了很多空城的問題，所以老年的服務是非常關鍵的。

    第二，老年地產的問題。老年地產是在座的房地產商大家非常熟悉的產業，就是房地產業的開發。但是我要告訴大家，老年地產的開發不能夠用傳統的方式來進行。要以新的觀點、新的模式、新的發展理念去做。而不能用我們過去快速發展，一定要把它做好，真正符合老年人需求的地產。

    第三，老年用品，老年用品牽扯到千千萬萬個項目。我曾經到日本去參觀過，關于老年福利或者是社會殘疾人老年產業展覽會，看了一天，只看了一小部分，發展的機遇很多，市場很大。所以這三個方面加起來，是構成老年產業重要的不可分割的一部分。所以我們做老年地產就必須要考慮養老服務怎么發展，老年用品怎么發展。這樣做好了以后，肯定能夠對國民經濟，對整個產業的發展有重大的貢獻。

    究竟是95%的老年養老的問題怎么解決？我認為著重要探討的不是說養老機構，老年公寓怎么做。我們現在探討居家養老，所以居家養老用老年社區的方式來進行養老，是我們發展老年產業的主流。

    我們現在是未富先老，我是過了70歲，要真正讓我去選擇一個高檔的老年地產去住，我還要看看夠不夠。要適應我們的資產能力；第二個，要讓老年人走出家門，走到理想的生活當中去，這是要經過一番努力的。需要我們拿出好的榜樣來，當他們把這個市場的大門，所謂老年人剛需激發出來需要我們下工夫去做。

    第三個，房地產開發企業還不知道怎么去引領。現在找不到能夠盈利的門，這是大家所討論的。因為我們房地產商對開發房子是有經驗的，但是對服務這一塊就摸不著門了，我們過去把房子開發以后把房子交給物業公司，由物業公司來做。現在不是，現在是做人，物業公司是管物的，管綠化、管房子維修，但是老年人的問題不僅僅是這些問題，怎么上門服務，怎么保障老年人有個非常良好的環境等等問題。

    還有一個領域，就是既有老舊居住社區養老改造。因為我們現有的既有社區是大量存在，條件都很差。如何去改造？如何讓這些老舊小區能夠適應養老？這個需要很大功夫。但是我們存在著很大的問題，三個方面的問題：第一，錢從哪兒來？我們愿不愿意去投資老舊小區？我看房地產在座的各位沒有幾個愿意去投資。因為這掙不到錢；第二，缺少用地，我們要做一些設施，做一些配套的適合老年人用的建筑找不到點；第三，缺乏人，做完了誰去管這事兒，誰去做服務。所以“錢、地、人”，這三個問題需要解決。

    盡管房地產商點子很好，居民也能獲得收益，但是這是很難去做的，是困難重重的。我想我們今天討論農村的問題，農村的問題同樣也是面臨著如何改造，難度也是非常大的。

    歸納起來可以說，我們今天養老的產業已經上了國家戰略層面，這個是非要做，但是放在我們面前不解決商業模式的問題，持續發展就是空話；不解決服務體系，商業模式是空話；不解決人才問題，服務體系是空話。所以這幾點一定要關照好。養老產業的基礎不是傳統房地產開發，“項目運營管理”才是成功的關鍵。確定整個項目的運營，從頭到尾，你的運營管理怎么操作，這才是關鍵。所以一個養老的項目，必須是以運營商、投資方、開發商互相合作，利益共享，風險共擔，這樣才能把事情做好。

    養老的問題政府是包辦不了的，但是我們市場也不能100%來做，所以必須在政府的指導下面，政策的支持下面，我們走市場開發，發展市場才是正道。中國養老產業并沒有真正啟動。這個需要我們耐心去分析，啟動市場，發展市場，能夠讓老年人走出家門，成為我們發展老年產業的剛需。大家都搶著買，這個事情就做起來了。要慢慢通過我們的示范試點，通過我們的實驗，通過我們的宣傳，通過我們的教育來慢慢地發展。

    這里面一個重要的方面，就是要依托親情養老社區開發創新，實施老舊小區適老化改造，是當務之急！過去我們常說地產銷售+保證金，會員制的方式，這是很好的形式。還有他們說不這樣，我把開發70%的銷售，30%得自己持有經營，這個看起來都不是非常可持續的方式。我們還是要強調運營管理，先期定位，怎么把管理，把管理作為我們最后能不能銷售的重要方面去做。

    解決中國養老問題，必須要以市場機制來解決。暗視場規律做大做強養老服務、養老地產，老年用品開發三大產業，是養老問題的希望和出路所在。養老產業不是掛羊頭賣狗肉的，他們是養老產業發展的主力軍。運營商是養老服務業的關鍵。

    下面我想舉幾個例子，進一步說明我的觀點。這是去年我們在日本去神戶參觀的項目，這個項目叫神戶幸福村。這個村是老舊社區，周邊是很多居民區，為了改善老年人的生活需求，增加活力，所以他們當地政府尋找了一塊地做了一個幸福村。這個幸福村規模很大，直接輻射周邊七、八個居民區。這些居民區根據他提供的條件，老年人經常到這兒來享受環境，享受設施，享受文化娛樂。紅色的部分是提供醫養護理，文化體育，體育場，甚至包括高爾夫球場。這塊提供給周邊的居民到這里來消費，到這里來玩兒。

    紫色這塊是包給房地產商，房地產商在這里做了八個項目，主要是服務老殘，智力不夠，行動不便這些老年人。每個項目都突出他們的特點，占有他們的市場。

    這些東西構成了幸福村成為老舊社區，提升老年人生活質量，改善生活方式，讓老年人經常走出來。

    這幾張圖有的是老年大學，老年醫院，有的是運動場，室外無障礙坡道，有些溫泉。我們去的時候，有十幾個老年的運動隊，所以在操場上集中了很多老年人。他們自己帶便當，他們有專車送，有專車接。所以這個就變成老年人非常適合的，大家喜歡的一個場所。在室內同樣創造了公共的活動中心，公共的場所，公共的服務。在這里可以就餐，可以鍛煉，有很多的街里，在街里可以買東西。在這里消除了老年人的孤獨感。

    再說我們國內一個例子，在昌平有一個泰康之家。它屬于不屑于在市場去銷售，這個小區做了很多人性化的東西。在規劃設計上面提供了老人的交往，提供了公共的服務，包括老年的會所，老年的護理，包括老年的公寓；同時，還有很多設施提供給老年人鍛煉身體，康復、醫療，還有幼兒園，老年人在這里是以“家”的形式出現的，而不是以床位，這樣他可以帶小孫子過來。形成整個小區以“家”為主的管理，整個服務到家，能夠滿足各種老年人。

    另外，我們提倡樂活居養老生活理念。這個主要提倡老年人自主自立，讓生活能夠活起來。能夠自己管理自己，自己安排自己，樂活是一種全新的養老模式。在這里可以老年人找到會所，商業模式找到一個很好的形式，它主要的核心是親情。不離開家，跟我們親友之間有一個緊密的聯系。樂活居讓我們生活在過去所習慣的生活上面，不脫離原來的生活模式，完全是親情的模式。

    我們最近在貴陽做了一個樂活養老的綠色社區。樂活養老是我們創新的一種模式，另外加上綠色社區，綠色社區是我們人居委所創新的綠色社區的概念。這個項目本身包括了兩個內容：一個叫養老服務區；一個是適老化綠色住區。這個養老服務區是公共的，服務于整個社區的，配置比較齊全的，有家的感覺。而適老型綠色住區，是按照老年人的需求來進行設計的。分兩期來做，互相依托，互相依靠，親情關系非常融洽，很方便。

    這是它的一個總圖。我們可以看到右上角部分是公共服務區，它包括了一個護理醫院，包括一個老年公寓，包括老年的會所，包括一個酒店，包括一個親情公寓。住宅的形式既有小戶型，單戶型的，也有老少戶。

    整個的配置，整個的環境，整個的尺度都是非常適合老年人在這里活動的。

    這里還設立了一個老年醫療康復中心。

    這個是老年公寓，我們也把它叫做樂活會。酒店有服務大堂，有各種鍛煉，養生的設施。

    這個就是樂活會當中的一個，應用舊建筑進行改造成功的一個樂活會，這樣有室內室外的活動場所。

    右上角是一個通廊。

    樂活會里面有老年大學，有日間照料中心，有運動場所，有樂活街。

    另外，在樂活會里面安排了一些圖書館、交往中心、文化活動中心、營養餐廳、樂活街這樣的形式。在適老化方面的設計，室內室外適合老年人。

    在套型方面采取了人性化的設計，把起居廳臨近走廊，老年人經常在這里交談、交往，有鄰居從走廊里面經過，可以互相搭訕，方便了老年人的交流。

    關于老少戶，我們傳統的概念希望老年人跟年輕人住在一起，但是也不需要更近，這樣需要老少戶。兩個家庭通過不同的門進去，既有分割，又有聯絡的戶型。

    在老年親情的綠化，社區里頭，我們安排了很多的室外空間，室內空間，幼兒園，中心廣場，室外的通廊，達到了很好的空氣質量，景觀環境。利用一些空地安排了一些種植，我們在住宅里面還安排了一些養殖陽臺。這些部分為老年人不脫離親情，不脫離習慣的養老生活方式這樣一個理念來打造整體的養老套型。這個創造了一個非常活的養老環境，是一個公共的開放空間，把我們綠色住區的理念能夠貫徹到養老的環境里面去。

    這里大家可以看到是一條走道連接了六戶，盡頭是一個老少戶，走道比較寬，老年人可以很好的交往。這種長走道，這種模式，是值得我們在老年住區里面值得提倡的。謝謝大家！

    主持人：謝謝開總。開總剛才做了一個很生動的報告，我想我們現在講人居環境，如果要是在當今的中國不考慮養老問題，那么人居環境是不完美的，不完善的。開總從我國養老產業的定位，當前面臨關鍵性的問題，提出了自己的一些建議。同時，還以國內外舉了很多實例。開總現在是老年人了，他還在第一線，指導，甚至親自動手做一些設計。所以做樂活居這類的規劃設計比年輕人有更大的優勢。再次感謝開總！

下面我們有請下面有請當代置業（中國）有限公司研發設計院副總監、當代置業新動力（北京）建筑科技有限公司總經理賈巖先生。當代集團是最早出生于節能、舒適住宅產品研發和建造的公司之一，大家可能很多人都知道MOMA，MOMA系列他們在全國各地建了很多，已經形成了一個標準性的品牌了。有請賈巖！