各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

　　市政府同意市房地資源局《關于上海市實施〈物業管理條例〉的若干意見》，現轉發給你們，請按照執行。

上海市人民政府

二○○三年九月九日

　　　　　　　　　　　　　關于上海市實施《物業管理條例》的若干意見

　　國務院發布的《物業管理條例》（以下簡稱《條例》），自今年9月1日起施行，現結合實際，提出本市實施《條例》的若干意見如下：

　　一、關于業主大會和業主委員會

　　（一）已成立的業主委員會在《條例》施行后的執行事項

　　業主大會和業主委員會在《條例》施行后，應分別按照《條例》規定履行職責。《業主委員會章程》應在下一次業主大會召開時，依照《條例》的規定修訂為《業主大會議事規則》。

　　業主大會和業主委員會的印章，依照有關法律法規和業主大會議事規則的規定刻制、使用和管理。業主委員會原有印章，應根據《條例》規定的職責使用。業主大會需對外行使權利的，業主委員會應憑區、縣房地產管理部門出具的證明刻制業主大會印章，并按規定使用。

　　業主委員會在《條例》施行前訂立的物業管理合同未終止的，該合同應繼續履行。

　　（二）《條例》施行后的業主大會成立1.業主大會的成立條件一個物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達50％以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應成立一個業主大會。

　　2.首次業主大會會議的召開符合業主大會成立條件的物業管理區域，建設單位應書面報告街道辦事處（鄉鎮政府），街道辦事處（鄉鎮政府）在接到書面報告后的30日內，與區、縣房地產管理部門一起組織成立業主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）。籌備組由街道辦事處（鄉鎮政府）、區縣房地產管理部門、部分業主、建設單位組成。籌備組中的業主由區縣房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮政府）組織業主予以推薦產生。籌備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉鎮政府）和區縣房地產管理部門應在物業管理區域內書面公告。籌備組應做好各項籌備工作，并組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。召開首次業主大會，應當邀請居（村）民委員會參加，并接受其指導和監督。

　　3.首次業主大會會議上業主投票權的確定

　　業主在首次業主大會上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。其中，住宅物業按套計算，每套計一票；非住宅物業按物業建筑面積計算，一百平方米以上的，每一百平方米計一票，一百平方米以下有房地產權證的，每證計一票。單個業主所持的投票權最高不超過全部投票權的30％。業主大會成立以后，單個業主最高投票權按照本意見執行。

　　4.業主大會的備案經業主大會選舉產生的業主委員會，應自選舉產生之日起的30日內，持業主大會的會議記錄和決議、業主委員會成員名單和基本情況、業主大會議事規則、業主公約等材料，向區縣房地產管理部門備案。

　　凡符合《條例》規定產生的業主委員會，由區縣房地產管理部門出具業主大會、業主委員會印章刻制證明。業主委員會應按規定刻制、使用和管理印章。

　　（三）《條例》施行后的業主大會會議業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應有物業管理區域內二分之一以上投票權的業主參加。

　　業主大會召開會議，若業主人數超過一百人時，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，也可以幢為單位推選若干業主代表成立業主小組，由業主小組成員參加業主會議。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。

　　業主推選代表參加業主大會會議的，業主代表應于參加業主大會的3日前，就大會擬討論的事項書面征求所代表的業主意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

　　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制訂和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

　　二、關于前期物業管理

　　（一）前期物業管理招投標業主大會成立之前，住宅物業建設單位應當按照房地產開發和物業管理相分離原則，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。投標人少于3人或者住宅規模小于5萬平方米的，經物業所在地的區、縣房地產管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　（二）房屋出售的相關事項建設單位應在銷售房屋前，參照市房地資源局的示范文本，制定業主臨時公約、房屋使用說明書。

　　建設單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同，應包含前期物業服務合同的內容，并將業主臨時公約、房屋使用說明書、經規劃部門批準配置的公建設施和平面圖作為房屋出售合同的附件。

　　物業買受人在與建設單位簽訂房屋出售合同時，應對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

　　（三）物業的驗收物業管理企業承接物業，應當對物業共用部分、共用設施設備進行查檢，查驗中發現房屋質量和公建配套設施等問題，應書面告知建設單位，并辦理交接手續。建設單位應當按照《條例》第二十九條規定向物業管理企業移交物業管理資料，對驗收發現的問題應當予以整改，并承擔相應的民事責任。

　　三、關于物業管理用房

　　建設單位應在物業管理區域內配置物業管理辦公用房和業主委員會用房（以下合稱物業管理用房），在前期物業管理期間，提供給物業管理企業使用；業主大會成立后，無償提供給業主大會。產權屬全體業主所有。物業管理用房的具體標準為：物業管理辦公用房，按照不低于該物業管理區域房屋總建筑面積的0.2％提供。建筑面積5萬平方米及以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供。業主委員會用房，按照不低于建筑面積30平方米提供。提供的物業管理用房應為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。

　　建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，應提交物業管理用房配置的相關資料。經審核符合以上條件的，市或者區、縣房地產管理部門方可核發房屋預售許可證和辦理房地產初始登記。

　　四、關于維修資金的籌集、使用和管理

　　新建商品住宅以及住宅物業管理區域內的非住宅物業的維修資金籌集、使用和管理，應按照市政府有關維修基金的規定執行。

　　新建非住宅物業出售時應設立維修資金，具體標準和設立方式由物業出售人和物業買受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規定，在房屋出售合同中約定。成立業主大會的，維修資金應以業主大會的名義存入專戶銀行，設立專門帳戶，按幢立帳、按戶核算。

　　在前期物業管理期間，按規定設立的維修資金由區縣房地產管理部門代為監管；業主大會成立并選聘物業管理企業后，由區縣房地產管理部門移交給業主大會。

　　五、物業管理從業人員的管理

　　物業管理服務從業人員應按照國家和本市的有關規定，取得職業資格證書，并實行注冊年檢制度。物業管理從業人員的具體管理辦法，由市房地資源局另行制定。

上海市房屋土地資源管理局

二○○三年八月二十日